Scoperto privato su bifamiliare

[Agenzia Castello]

La vendita è assistita da agenzia immobiliare, ho chiesto spiegazioni e mi è stato confermato che il giardino è di PROPRIETA', non solo di uso esclusivo.

Ho obiettato che non vedevo come questo fosse possibile appartenendo il tutto (entrambi i giardini) alla stessa particella.

A quel punto mi è stato mandata la planimetria del subalterni che vedete allegata.

I subalterni 2 e 3 sono la casa e il garage della porzione sinistra e risultano essere di proprietà di un soggetto terzo.
I subalterni 5 e 6 sono casa e garage della porzione destra e sono di proprietà del soggetto da cui dovrei acquistare.

I subalterni 1 e 4 sono i giardini e risultano Beni comuni non censibili (BCNC).

Ho ulteriormente obiettato che quindi non mi sembrava che il subalterno 4 (il giardino che mi interessa) fosse di proprietà esclusiva...

A quel punto mi è stata data una breve spiegazione ma, vedendo tutti i miei dubbi, mi è stato dato il contatto del notaio a cui si appoggia l'agenzia immobiliare consigliandomi di chiamare e di parlare con una persona che mi avrebbe spiegato per bene il tutto e sciolto tutti i miei dubbi.

La breve spiegazione comunque credo di aver capito è che il subalterno BCNC 4 non è comune nel senso che appartiene a tutti, ma si intende comune solo ai due subalterni 5 e 6 e quindi se io sono proprietario di 5 e 6 sono di conseguenza proprietario esclusivo anche del BCNC a essi associato.

Prima che chiami lo studio notarile, questo scenario torna?

Grazie!

Si.

 

[colpoz]

Questo mi tranquillizza per quando riguarda l'acquisto della casa e la certezza che col giardino posso fare quello che voglio io, tuttavia non risolve ancora tutti i miei dubbi.

In particolare non capisco se risulterei a tutti gli effetti davvero PROPRIETARIO del terreno.

E' stato affermato - anche nei primi post di questa discussione - che il terreno relativo a una singola particella catastale è di proprietà comune a tutti i proprietari, e se si vuole una proprietà esclusiva di un pezzo, bisogna frazionare la particella.

Ora la situazione descritta prima sembra violare questa regola, in quanto sarei proprietario esclusivo di una porzione di terreno interna a una particella.

Come si conciliano i due concetti senza andare in contraddizione?

 

[GEO_DGE_1]

Questo mi tranquillizza per quando riguarda l'acquisto della casa e la certezza che col giardino posso fare quello che voglio io, tuttavia non risolve ancora tutti i miei dubbi.

In particolare non capisco se risulterei a tutti gli effetti davvero PROPRIETARIO del terreno.

E' stato affermato - anche nei primi post di questa discussione - che il terreno relativo a una singola particella catastale è di proprietà comune a tutti i proprietari, e se si vuole una proprietà esclusiva di un pezzo, bisogna frazionare la particella.

Ora la situazione descritta prima sembra violare questa regola, in quanto sarei proprietario esclusivo di una porzione di terreno interna a una particella.

Come si conciliano i due concetti senza andare in contraddizione?

Si conciliano al 100% facendoti assistere da geometra che si occupi di catasto e urbanistica e veda le carte

 

[Agenzia Castello]

Questo mi tranquillizza per quando riguarda l'acquisto della casa e la certezza che col giardino posso fare quello che voglio io, tuttavia non risolve ancora tutti i miei dubbi.

In particolare non capisco se risulterei a tutti gli effetti davvero PROPRIETARIO del terreno.

E' stato affermato - anche nei primi post di questa discussione - che il terreno relativo a una singola particella catastale è di proprietà comune a tutti i proprietari, e se si vuole una proprietà esclusiva di un pezzo, bisogna frazionare la particella.

Ora la situazione descritta prima sembra violare questa regola, in quanto sarei proprietario esclusivo di una porzione di terreno interna a una particella.

Come si conciliano i due concetti senza andare in contraddizione?

Il terreno può essere tranquillamente bene comune non censibile, se risulta legato al subalterno che acquisti è tuo, altre volte ha un sub diverso ed è graffato con il sub dell'immobile ed è sempre tuo, altre volte ha lo stesso sub dell'immobile ed è sempre tuo.

 

[Agenzia Castello]

Caso 1 Bcnc al sub dell'abitazione

 

[Agenzia Castello]

Caso 2 graffato al sub abitazione

 

[Agenzia Castello]

Caso 3 stesso sub abitazione (nella planimetria catastale si vede il terreno dell'abitazione)

 

[Agenzia Castello]

Questo mi tranquillizza per quando riguarda l'acquisto della casa e la certezza che col giardino posso fare quello che voglio io, tuttavia non risolve ancora tutti i miei dubbi.

In particolare non capisco se risulterei a tutti gli effetti davvero PROPRIETARIO del terreno.

E' stato affermato - anche nei primi post di questa discussione - che il terreno relativo a una singola particella catastale è di proprietà comune a tutti i proprietari, e se si vuole una proprietà esclusiva di un pezzo, bisogna frazionare la particella.

Ora la situazione descritta prima sembra violare questa regola, in quanto sarei proprietario esclusivo di una porzione di terreno interna a una particella.

Come si conciliano i due concetti senza andare in contraddizione?

Una singola particella può ospitare più subalterni, ogni subalterno può avere come nei 3 casi un bcnc esclusivo del sub che acquisti, un sub graffato col sub che acquisti, o nella planimetria catastale il terreno di pertinenza del tuo sub che acquisti quindi sempre in proprietà.
Se hai dubbi può tranquillamente chiarirteli il Notaio o un tecnico.
Diverso il caso in cui per esempio in un fabbricato c'è un singolo bcnc in comune a tutti ed ogni unità con giardino ha la sua fetta in uso esclusivo, in quel caso non sei proprietario del giardino/scoperto ma hai solo l'uso esclusivo, nell'elaborato planimetrico vedrai un bcnc di tutto lo scoperto e poi nei singoli atti individueranno la fetta di uso esclusivo, all'atto pratico nessuno viene in casa tua e ti dice nulla, però non sei proprietario di fatto ma hai solo l'uso esclusivo (un po' come accade spesso nei posti auto condominiali in cui sono assegnati in uso esclusivo).

 

[colpoz]

@Agenzia Castello grazie davvero per le info esaustive!

Utili non solo per il mio caso specifico, ma anche come cultura generale sull'argomento, a favore quindi anche di altri utenti che leggeranno.

Comunque la mia situazione rientra nel caso 1.
Aggiungo quindi una domanda che viene spontanea: in che documenti viene definito a quali sub appartiene il BCNC?

 

[Agenzia Castello]

@Agenzia Castello grazie davvero per le info esaustive!

Utili non solo per il mio caso specifico, ma anche come cultura generale sull'argomento, a favore quindi anche di altri utenti che leggeranno.

Comunque la mia situazione rientra nel caso 1.
Aggiungo quindi una domanda che viene spontanea: in che documenti viene definito a quali sub appartiene il BCNC?

Nell'atto di compravendita è indicato che il bcnc è riferito al sub X.