Secondo la Corte il “preliminare di preliminare" non ha efficacia vincolante per le parti

[Antonello]

Scusa ma di quale sanzione parli?

Avevo anche io, anni orsono, un dubbio del genere e non ricevendo pareri esaustivi, ho chiesto lumi all'esperto del "Sole24ore".
Risposta che allego.

 

[gcaval]

Quanto riporti, Antonello, è correttissimo, ma non si riferisce propriamente a quanto dice Antonella.

Se tu non hai registrato la proposta perchè nei 20 gg. successivi si sottoscrive il preliminare che viene registrato sarà quest'ultimo ed il suo contenuto ad avere valore legale (sempr e solo dal punto di vista fiscale)

Ma perché, a mio parere, c'è un vizio di fondo. Ovviamente utilizzando la formula per cui si firma la proposta e poi si fa il preliminare, lei (come tantissimi altri) registra direttamente il preliminare, strappando la proposta firmata (immagino). In questo modo, la proposta è come se non fosse mai stata scritta, ciò che vale è il preliminare. Ma allora perché attenersi al vincolo dei 20 giorni? Solo per evitare che la situazione si incasini di più nel caso una delle due parti ci possa ripensare?


Sono queste le domande a cui non ho avuto mai risposta. Non è polemica. Sono interessato davvero a capire qual è il meccanismo utilizzato dagli AI, e soprattutto capire se questo modo di agire li fa dormire sonni tranquilli, soprattutto di questi tempi, dove i ripensamenti sono molti di più di una volta, e le responsabilità degli AI aumentate (vedasi registrazione del contratto). Resto sempre in attesa che qualcuno mi illumini...

 

[Antonello]

Se tu non hai registrato la proposta perchè nei 20 gg. successivi si sottoscrive il preliminare che viene registrato sarà quest'ultimo ed il suo contenuto ad avere valore legale (sempr e solo dal punto di vista fiscale)

Come detto prima ed anche per rispondere a Gcaval, che ringrazio per gli apprezzamenti, anche io pensavo che valeva la legge dell' "ubi maior, minor cessat".
Nel senso: dopo l'accettazione della proposta (minor) e addirittura nei venti giorni utili per la registrazione andiamo all'atto pubblico (major), che senso ha registrare un qualcosa con valenza inferiore?
Sembrerebbe un ragionamento logico ed invece è totalmente errato, fiscalmente ed economicamente (per lo Stato).
In pratica la proposta è una scrittura a sè stante alla quale deve seguire la registrazione.
L'atto pubblico ne segue un'altra: registrazione e trascrizione.
Sono due cose differenti anche se trattano lo stesso immobile.
L'eventuale sanzione di cui parlo è nel caso in cui i contraenti si scornano.
Se qualcuno ha conservato una fotocopia della proposta (baypassata dall'atto pubblico) e la esibisce in un procedimento, iniziano i dolori per tutti, mediatore compreso.

P.S.
Ogni tanto mi domando: ma perchè ci si ostina a non registrare un qualcosa che, alla fin fine, ci comporta solo ed esclusivamente una irrilevante perdita di tempo?

 

[alessandro66]

Secondo me (e sono pervenuto a tale interpretazione dopo aver letto attentamente la sentenza della Cassazione e le opinioni di alcuni avvocati) la proposta d'acquisto è valida se instaura il vincolo contrattuale comportandosi come un preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso). Innanzitutto deve prevedere il versamento del deposito fiduciario all'agente immobiliare che, successivamente all'accettazione del venditore e all'avvenuta conoscenza da parte del proponente di tale accettazione, consegna la cifra al venditore a titolo di caparra confirmatoria, specificando che in quel momento la proposta si tramuta in preliminare di compravendita senza alcun obbligo per le parti di sottoscrive un'ulteriore scrittura intermedia prima del rogito...ovviamente la proposta deve contenere tutti gli elementi fondamentali di un contratto valido a tutti gli effetti di legge....se leggi bene le motivazioni della sentenza di cassazione, noterai che la proposta incriminata non prevedeva il pagamento della caparra confirmatoria e rimandava tutti gli impegni e gli obblighi contrattuali al successivo preliminare di compravendita.

 

[Umberto Granducato]

Ma perché, a mio parere, c'è un vizio di fondo. Ovviamente utilizzando la formula per cui si firma la proposta e poi si fa il preliminare, lei (come tantissimi altri) registra direttamente il preliminare, strappando la proposta firmata (immagino). In questo modo, la proposta è come se non fosse mai stata scritta, ciò che vale è il preliminare. Ma allora perché attenersi al vincolo dei 20 giorni? Solo per evitare che la situazione si incasini di più nel caso una delle due parti ci possa ripensare?


Sono queste le domande a cui non ho avuto mai risposta. Non è polemica. Sono interessato davvero a capire qual è il meccanismo utilizzato dagli AI, e soprattutto capire se questo modo di agire li fa dormire sonni tranquilli, soprattutto di questi tempi, dove i ripensamenti sono molti di più di una volta, e le responsabilità degli AI aumentate (vedasi registrazione del contratto). Resto sempre in attesa che qualcuno mi illumini...

La risposta l'hai già data tu stesso...
Si utilizza questo tipo di procedimento per 'bloccare' il cliente ed evitare un ripensamento, ma è una tutela comune, per AI e per venditori. Rimannere sulla parola 15 o 20 giorni con possibilità di ripensamenti, di rialzi e di adempimenti vari non è razionale. Sempre fermo restando il fatto che il 'procedimento' sia regolare ossia non promessa di promessa ect

 

[enrikon]

ma perchè ci si ostina a non registrare un qualcosa che, alla fin fine, ci comporta solo ed esclusivamente una irrilevante perdita di tempo?

Perchè sono le parti a non volerlo fare. E tu che fai? Registri lo stesso, a tue spese?

E' evidente che dietro c'è la volonta di risparmare quelle duecento euro, le quali saranno anche poca cosa nell'economia di una compravendita ma che stanno senz'altro meglio in tasca di chi le deve tirare fuori piuttosto che in quelle dello stato

 

[alessandro66]

Perchè sono le parti a non volerlo fare. E tu che fai? Registri lo stesso, a tue spese?

E' evidente che dietro c'è la volonta di risparmare quelle duecento euro, le quali saranno anche poca cosa nell'economia di una compravendita ma che stanno senz'altro meglio in tasca di chi le deve tirare fuori piuttosto che in quelle dello stato

Ma avete problemi a registrare?
Basta dire che è obbligatorio per legge e che non se ne può fare a meno, visto che la presenza di mediazione prevede la dichiarazione in atto di quale agenzia l'ha effettuata e gli importi pagati alla stessa...di conseguenza il Notaio chiederà l'F23 per decurtare l'acconto sull'imposta di registro pagato al momento della registrazione della proposta o del preliminare....qualcosa sa da registrà....non vi fate guidare dalle richieste assurde di persone che spesso sono ignoranti ma, più spesso sono paraventi! Chi rischia in prima persona, siamo noi e non soltanto davanti al fisco ma anche davanti all'opinione dei clienti onesti che vengono da noi per farsi tutelare!!

 

[Antonello]

Perchè sono le parti a non volerlo fare. E tu che fai? Registri lo stesso, a tue spese?

Per quei pochi che non vogliono registrare, non registro affatto.
Mi limito ad inviare una raccomandata (ad entrambi i contraenti) ricordandogli il dovere.
In una sola volta ho dovuto registrare a mie spese in quanto ho dovuto richiamare le parti all'educazione (per educazione intendo il pagamento delle provvigioni).
La registrazione è obbligatoria in una causa.

 

[alessandro66]

Per quei pochi che non vogliono registrare, non registro affatto.
Mi limito ad inviare una raccomandata (ad entrambi i contraenti) ricordandogli il dovere.
In una sola volta ho dovuto registrare a mie spese in quanto ho dovuto richiamare le parti all'educazione (per educazione intendo il pagamento delle provvigioni).
La registrazione è obbligatoria in una causa.

Non ci posso credere...stiamo parlando di 168 € più le marche da bollo...non ho mai avuto problemi per questo e considerate che ci sono colleghi che fanno pagare pure la spesa supplementare di un'agenzia di servizi che si occupa specificatamente della registrazione...

 

[enrikon]

Non ci posso credere...stiamo parlando di 168 € più le marche da bollo..

Davvero ti stupisci? A cosa ti serve registrare una proposta? A niente. Non ti tutela in niente. Serve solo per pagare queste gabelle. E allora la gente, piuttosto, ci va a mangiare la pizza fuori