Secondo la Corte il “preliminare di preliminare" non ha efficacia vincolante per le parti

[ccc1956]

Se le variazioni da apportare sono ancora nella fase della proposta non ancora accettata dal venditore, il proponente può accettare o ritirarsi dall'offerta.
Se invece la proposta è accettata ed a conoscenza del proponente e solamente uno dei due vorrebbe apportare modifiche, queste non si concretizzano e il tutto resta una proposta accettata con valore di preliminare.



Ma lo abbiamo già detto: questa fraseologia non è più da menzionare in proposta.
Se poi le parti, definita la proposta, vogliono integrare qualcosa, liberissimi di farlo.
Esempio: pattuito il prezzo di 100, versata una somma a caparra per 20 con saldo all'atto di 80, niente vieta alle parti di accordarsi, per sopraggiunti impegni, ad un ulteriore versamento di 20 con saldo di 60.
Non si sta stravolgendo la proposta, ma la si sta solamente integrando.
Un pò di elasticità occorre dappertutto.
In qualsiasi giudizio viene premiata e fatta valere la buona fede.

Che dire......................sono assolutamente d'accordo.

 

[Umberto Granducato]

strano..............in una discussione con questa domanda tu stesso hai risposto: nulla.
appena posso se la trovo te la posto. senza polemica ma solo per capire meglio tutti.

Io dico nulla (lo dice la sentenza) perchè tu parli di altra scrittura (non scrivi integrativa o riproduttiva e io, per altra scrittura, intendo preliminare). La scrittura integrativa/riproduttiva è stata usata recentemente (fino a poco fa) da un'associazione (adesso non più, io credo per non rischiare) e viene usata da colleghi soprattutto toscani tuttora in quanto viene identificata come pre-contratto con caparra penitenziale. Non c'è la controprova, nel senso che non è mai stata vagliata da un giudice in una causa (o almeno a me non risulta), ma il rischio è possibile: perchè un'associazione l'ha abolita? Per questo ti dico che non è certo---

 

[ccc1956]

io dico nulla (lo dice la sentenza) perchè tu parli di altra scrittura (non scrivi integrativa o riproduttiva e io, per altra scrittura, intendo preliminare). La scrittura integrativa/riproduttiva è stata usata recentemente (fino a poco fa) da un'associazione (adesso non più, io credo per non rischiare) e viene usata da colleghi soprattutto toscani tuttora in quanto viene identificata come pre-contratto con caparra penitenziale. Non c'è la controprova, nel senso che non è mai stata vagliata da un giudice in una causa (o almeno a me non risulta), ma il rischio è possibile: Perchè un'associazione l'ha abolita? Per questo ti dico che non è certo---

ok......................grazie.
diciamo che adesso e' piu' chiaro, meglio non rischiare.

 

[studiopci]

A questo punto allora potrebbe essere intelligente far compilare al cliente una semplice proposta con indicato i dati dell'immobile, il prezzo offerto e rimandare tutto nel preliminare? Voi che dite potrebbe essere una soluzione ?

 

[Umberto Granducato]

A questo punto allora potrebbe essere intelligente far compilare al cliente una semplice proposta con indicato i dati dell'immobile, il prezzo offerto e rimandare tutto nel preliminare? Voi che dite potrebbe essere una soluzione ?

sarebbe la cosa piu intelligente e produttiva, ma devi prendere impegni che rimandi ad un'altra scrittura, quindi siamo da capo---

 

[studiopci]

E se fai la proposta secca precisando che l'accettazione avverrà con la sottoscrizione del preliminare, ed in tale sede definisci tutti gli accordi ,quindi sposti tutto ? Cosa ne pensi ?

 

[Umberto Granducato]

Che c'è comunque sempre un impegno espresso a fare un'altra scrittura.

 

[gcaval]

Mi complimento con Antonello, per la capacità di sintesi, la concretezza, la preparazione e la professionalità. Se fossero tutti così, tutti i clienti dormirebbero sonni tranquilli. Per rispondere a qualcuno, io non ce l'ho affatto con gli AI, tra i quali ho diversi amici, per altro. Vorrei solo che le regole fossero chiare per tutti.

A questo punto allora potrebbe essere intelligente far compilare al cliente una semplice proposta con indicato i dati dell'immobile, il prezzo offerto e rimandare tutto nel preliminare? Voi che dite potrebbe essere una soluzione ?

Questa continua ad essere una soluzione all'italiana: a tutti i costi vuoi bypassare codice civile e sentenza di Cassazione. Come la metti e come la giri, vuoi sempre dividere il contratto in due momenti. Nel primo blocchi acquirente e venditore, e pretendi la provvigione. Nel secondo, poi, definire gli accordi tra questi. Ma ancora nessuno ha risposto alla mia domanda:
ma se gli accordi poi non si riescono a definire? Se una delle due parti vuol tirarsi indietro, adducendo qualsiasi scusa, cosa si fa?

L'hai detto anche tu in un post precedente, dicendo che al rogito tiravate un sospiro di sollievo. E perché? Forse perché con quella procedura (da 30 anni arbitraria, ossia non secondo i dettami della legge, per rispondere a Bagudi) non vi sentivate tutelati fino in fondo?

Ultima precisazione: Enrikon ha giustamente affermato: "tanto rumore per nulla?" Io rispondo si. La modulistica di CCIAA e associazioni come FIAIP, che io ho letto, sono perfettamente aderenti a quella che è la legge. E non dal 2009, ma da sempre. La proposta richiama il carattere obbligatorio del contratto. Se non è vero, postate, qui sul forum, una proposta che sostenga la tesi di chi dice che prima il preliminare di preliminare era lecito.

Il fatto che dopo si facciano integrazioni, aggiunte di ogni tipo, ecc., non è proibito dalla legge, purché le parti siano d'accordo, come già sottolineato egregiamente da Antonello. E questo è stato anche il motivo per cui le procedure usate (firma della proposta + successivo preliminare con tutti i dettagli) non ha quasi mai creato problemi, perché generalmente le parti hanno buon senso e si riesce quasi sempre a mettersi d'accordo in due tornate. Il quasi è importantissimo, però.

Dal momento che, una delle due parti fa i capricci, come ci si comporta? Negli ultimi due anno, sia per la situazione del mercato immobiliare, sia perché molti immobili in vendita nascondono insidie (ipoteche e pignoramenti, ad esempio), che vanno sempre più aumentando, sia per altri motivi ancora (su cui non mi dilungherei), è diventato sempre più alto il numero di contenziosi. Ed è per questo che la Cassazione, che non esprime un parere, come qualcuno fantasiosamente si ostina ancora a dire, ha dovuto riportare ordine (e non stravolgere la legge).

Se non si vuole ammettere questo, questa storia diventa come quella del tipo che indicava la luna, ma tutti guardavano il dito. La sostanza è che vanno tutelate le parti (compreso il mediatore, che ha diritto da subito alla provvigione). I contratti devono fare questo, non impegnare i clienti.

Un contratto non può rimandare (obbligatoriamente) alla stesura di un altro contratto, ma nulla vieta che, se c'è disponibilità da parte di tutti, si possa integrare o addirittura annullare la compravendita.

 

[enrikon]

La sostanza è che vanno tutelate le parti (compreso il mediatore, che ha diritto da subito alla provvigione). I contratti devono fare questo, non impegnare i clienti.

Le due cose (tutelare le parti e impegnare i clienti) non sono necessariamente in contrapposizione fra loro. Le parti le tuteli anche impegnandole fra loro.

Per il resto o io non c'ho ancora capito nulla oppure (ripeto) non è cambiato granchè. Nel senso che sono anni oramai che si fanno firmare proposte di acquisto che sono in realtà veri e propri compromessi in miniatura.
Quello che sarebbe stato il "compromesso" vero e proprio serve essenzialmente per consentire al notaio di fare tutte le visure necessarie, far approntare la relazione tecnica e quindi permettere di versare con tutta tranquillità un secondo acconto (o caparra. Chiamatela come volete) più corposo. Ma nella sostanza si ricalca pari pari ciò che è scritto nella proposta.

 

[Antonello]

Mi complimento con Antonello, per la capacità di sintesi, la concretezza, la preparazione e la professionalità. Se fossero tutti così, tutti i clienti dormirebbero sonni tranquilli.

Grazie Gcaval per i complimenti, anche se immeritati.
Ci sono tantissimi agenti immobiliari preparati e professionali, al contrario, in questo momento, troppi clienti dormono alla grande.