Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Cesco76]

Tranquillo Ponz!
Era solo un modo per stoppare una conversazione che stava degenerando e non avrebbe portato a niente.
Voglio scusarmi anche io con te perchè non pensavo affatto quello che ho detto.

Domani, certamente riprenderemo la discussione nel modo più sereno possibile.

Pres. Ass.ne Area167 - Giuseppe Di Piero

Visto che è tornato tra noi e ne siamo certi tutti contenti volevo sapere cosa ne pensa del mio pensiero ad alta voce...

 

[EmiVal]

Cosa ne pensate ? Dico stupidità ? O è talmente logico che è impensabile che sia giusto ?

Se non erro, nelle faq dell'associazione c'è scritto che, se trasformi il diritto di superficie in diritto di proprietà, non elimini i vincoli di prezzo ma li riduci a 20 anni dalla stipula della convenzione.

Ergo, se fai la trasformazione e la convenzione è stata stipulata più di 20 anni fa, elimini anche i vincoli di prezzo imposto.

Non mi pare si parli di scadenza dei vincoli di prezzo laddove non ci sia una propedeutica trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà.

Come se la trasformazione fosse conditio sine qua non per la rimozione dei vincoli di prezzo.

A quanto pare la delibera permetterebbe proprio di bypassare questo vincolo dei 20 anni lasciando intatto il diritto di superficie.

Diverso sarebbe il caso ipotizzato da @Cesco76 relativamente ad una decadenza della convenzione dovuta al non rispetto del vincolo del prezzo imposto.

 

[Umberto Granducato]

(non mi sembra che debbano prestare giuramento sul fascicolo, ma potrei sbagliarmi...).

figurati, non lo fanno neanche x il loro codice deontologico

 

[cekkini]

Sig. Cekkini, veda di tutelarsi bene perchè se non dovesse sopraggiungere una Delibera del Comune di Roma entro la data di stipula del rogito notarile potrebbe capitare che venga considerato inadempiente e il suo venditore potrebbe incamerarsi la caparra.

E' già capitato.

In che modo potrei essere inadempiente visto che la pratica di mutuo è bloccata a causa di un problema di prezzo massimo dell'immobile e comunque il notaio non potrebbe rogitare causa stesso vincolo?magari mi sfugge qualcosa...

 

[CheCasa!]

In realtà, a nostro modo di vedere facevano tutti finta di non capire.
La responsabilità del mediatore è certamente residuale comunque presente.
Non è che si prendono 10.000 euro ad allogggio solo publicizzare la vendita e per accompagnare i possibili clienti.
La responsabilità (professionale) del mediatore è ben delineata dalla normativa in materia e dalla giurisprudenza.

Gentile Associazione,
la mia domanda era diversa.
Ho chiesto quanto la vostra solerte attività nei confronti del notariato sia stata rivolta anche nei confronti delle agenzie immobiliari.
Che esista un vademecum FIAIP così come corsi sull'edilizia residenziale pubblica è certo.
Ma a Roma, perchè di Roma stiamo parlando, chi di voi avrebbe contattato la FIAIP provinciale? Quali specifiche attività avreste compiuto nei confronti della categoria degli agenti?

Perchè, in caso contrario, residuale potrei intendere anche la vostra di responsabilità...

Non è che si prendono 10.000 euro ad allogggio solo publicizzare la vendita e per accompagnare i possibili clienti.

Spero che il diritto alla mediazione possa maturare in base a ciò che stabiliscano le norme e non in base a ciò che lei, in rappresentanza di un'associazione della quale non so a questo punto quanto possa dirsi rappresentativo, ritenga corretto debba essere.

D'altro canto è noto come legittimamente possano svolgere la nostra attività anche soggetti sprovvisti di titoli di studi elevati e come la giurisprudenza da sempre leghi l'attività dell'agente immobiliare al concetto di media diligenza. Che non è un concetto assoluto ma legato invece alle specifiche competenze richieste ad un agente immobiliare, tra le quali non rientrerebbe certamente la valutazione legale di una convenzione comunale e, soprattutto, l'interpretazione dei provvedimenti emessi dagli stessi uffici pubblici in merito all'applicazione delle medesime convenzioni.

L'importo della mediazione, essendo legato ad una mera percentuale, non potrà certamente essere commisurato a particolari competenze e sostenere diversamente trovo che sia sbagliato.

Come a dire che a Tortolì, poichè un agente immobiliare incassi mediamente 2.000 euro a pratica per via dei prezzi di compravendita molto più bassi si possano richiedere competenze inferiori rispetto a quelle previste per le compravendite di Milano...

 

[ASS.NEE "AREA167"]

In realtà lo schema è il segente:

1) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992;

2) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996;

3) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996;

4) Convenzioni in diritto di superficie;

Per quanto riguarda il primo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992, i vincoli sono stabiliti direttamente dai commi 14,15,16,17,18,19 e 20 dell'art. 35 e così consistono:
- Prima dei 10 anni dalla data di prima assegnazione, impossibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque;
- dai 10 ai 20 anni, dalla data di prima assegnazione, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque possieda i requisiti per accedere a tale tipologia di alloggi al prezzo consentito dalla convnzione;
- oltre i 20 anni, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque dopo aver versato nelle casse comunali la differenza tra l'attuale valore venale del terreno e il prezzo di cessione stabilito in convenzione.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 448/1998.

Al secondo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996; si applicano i vincoli di cui all'art. 7 e 8 della L. 10/77 poi trasfusi negli art. 17 e 18 del DPR 380/2001 che prevede il vincolo del prezzo massimo di cessione da 20 a 30 anni dalla concessione del terreno.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Ter della L. 448/1998.

Terzo tipo di convenzioni, ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996 per cui non sono previsti vincoli diretti pertanto non occorre stipulare nessuna convenzione sostitutiva.

Nel quarto tipo di convenzioni ossia quelle per la concessione del diritto di superficie (fino a 99 anni) , si applica il comma 8 dell'art. 35 della Legge 865/1971 il quale prevede che la convezione debba prevedere:
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonchè per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
Tali vincoli posso essere rimossi utlizzando lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 865/1971;

IL COMUNE DI ROMA, E' UNO DEI POCHI IN ITALIA CHE NON HA DATO SEGUITO A QUANTO PREVISTO DALLA LEGGE 106/2011 PER QUANTO RIGUARDA LA RIMOZIONE DEI SUDDETTI VINCOLI.

Relativamente a tali vincoli, si è formata una giurisprudenza di legittimità costante e conforme (Cass. Civile Sez. II sent. 3018/2010, Cass. Civile Sez. II sent. 11032/1994 ) secondo cui “Qualora il proprietario di un immobile costruito da una cooperativa edilizia in regime di edilizia residenziale convenzionata, sulla base di una convenzione con il comune, abbia stipulato un contratto per la cessione dell'immobile ad un prezzo superiore a quello massimo indicato nella convenzione, il predetto prezzo può essere adeguato, ex art. 1339 c.c., a quello stabilito nella convenzione stessa” ed ancora:, “che siffatta interpretazione della clausola contrattuale è in linea con le finalità sociali della normativa […] diretta ad agevolare a livello collettivo, l'accesso alla proprietà della casa d'abitazione, finalità che sarebbe vanificata ove fosse consentito agli acquirenti successivi dell'immobile di venderlo a prezzi superiori, ponendo così in essere inammissibili speculazioni”.

La sentenza ultima n. 18135/2015 della S.C. di Cassazione - a nostro modesto parere - era addirittura superflua perchè le Sezioni Unite della stessa Corte di legittimita era già intervenuta con sentenza n. 506/2011.

 

[CheCasa!]

IL COMUNE DI ROMA, E' UNO DEI POCHI IN ITALIA CHE NON HA DATO SEGUITO A QUANTO PREVISTO DALLA LEGGE 106/2011 PER QUANTO RIGUARDA LA RIMOZIONE DEI SUDDETTI VINCOLI.

Per altro mi pare che sul sito del notariato ci sia uno studio molto approfondito sulle implicazione della 106/2011 che non si capisce perchè a Roma sia stato prevalentemente disatteso...

 

[ASS.NEE "AREA167"]

In che modo potrei essere inadempiente visto che la pratica di mutuo è bloccata a causa di un problema di prezzo massimo dell'immobile e comunque il notaio non potrebbe rogitare causa stesso vincolo?magari mi sfugge qualcosa...

Per altro mi pare che sul sito del notariato ci sia uno studio molto approfondito sulle implicazione della 106/2011 che non si capisce perchè a Roma sia stato prevalentemente disatteso...

ti invito a leggere il seguente documento:
http://www.area167.org/Documenti/Diffida notariato.pdf

 

[CheCasa!]

ti invito a leggere il seguente documento:
http://www.area167.org/Documenti/Diffida notariato.pdf

Chapeau

 

[ASS.NEE "AREA167"]

Vi invito a leggere il seguente articolo ( e sopratutto gli allegati)
CAOS E VIOLAZIONE DEI PREZZI MASSIMI DI CESSIONE E DI LOCAZIONE: LA COLPA E’ (QUASI) TUTTA DEI NOTAI E DEI DIRIGENTI CAPITOLINI | Area167