Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[iteleo]

Nella formula non si evince una tale diminuzione. Il costo invece potrebbe salire se l'area superficiale dovesse rivalutarsi. Per esempio se arriva la metro nelle vicinanze, se i prezzi delle case salgono, ecc..

 

[lupin3]

Controllando ho trovato la formula corretta dove si specificano le variabili in gioco:

VTrasf.def. = [(Vtrasf - CpFOI) * Q0/00] * P%

dove

P % = -0,133 N2 + 0,667 N + 100,

N = numero di anni trascorsi dalla data del primo trasferimento dell’unità immobiliare in esame (> di 5)

Si evince che il valore diminuisce con l'aumentare degli anni trascorsi come pensavo e come logicamnete e' giusto che sia.....

 

[iteleo]

si quella è del Comune di Cascina ma la mia fonte è Di Piero che mi ha mandato sul forum la formula che ti ho girato. Mi fido più di lui.
Vedremo dal 12 aprile quale formula intende applicare il Comune di Roma

 

[Riccardotagliabue]

1) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992;

Buongiorno,
io sarei nel primo tipo di convenzioni. Ho infatti versato nelle casse comunali la differenza tra l'attuale valore venale del terreno e il prezzo di cessione stabilito in convenzione e quindi sono libero di venderlo a chiunque.
Il notaio, a seguito sentenza Corte Suprema n° 18135 del 16 settembre 2015, esige che tra il comune e il sottoscritto si stipuli una convenzione che mi svincoli e quindi sia libero per la cessione anche a qualsiasi prezzo. Pertanto occorre, secondo il notaio, fare un atto a parte anche un secondo prima della compravendita. Ovvio che ci sono costi aggiuntivi di registrazione dell'atto e competenze notarili . . .
Secondo Lei non è possibile inserire la convenzione liberatoria nel medesimo atto di compravendita?
Spero di avere correttamente inserito il mio quesito!
Buona giornata,
Riccardo



2) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996;

3) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996;

4) Convenzioni in diritto di superficie;

Per quanto riguarda il primo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992, i vincoli sono stabiliti direttamente dai commi 14,15,16,17,18,19 e 20 dell'art. 35 e così consistono:
- Prima dei 10 anni dalla data di prima assegnazione, impossibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque;
- dai 10 ai 20 anni, dalla data di prima assegnazione, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque possieda i requisiti per accedere a tale tipologia di alloggi al prezzo consentito dalla convnzione;
- oltre i 20 anni, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque dopo aver versato nelle casse comunali la differenza tra l'attuale valore venale del terreno e il prezzo di cessione stabilito in convenzione.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 448/1998.

Al secondo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996; si applicano i vincoli di cui all'art. 7 e 8 della L. 10/77 poi trasfusi negli art. 17 e 18 del DPR 380/2001 che prevede il vincolo del prezzo massimo di cessione da 20 a 30 anni dalla concessione del terreno.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Ter della L. 448/1998.

Terzo tipo di convenzioni, ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996 per cui non sono previsti vincoli diretti pertanto non occorre stipulare nessuna convenzione sostitutiva.

Nel quarto tipo di convenzioni ossia quelle per la concessione del diritto di superficie (fino a 99 anni) , si applica il comma 8 dell'art. 35 della Legge 865/1971 il quale prevede che la convezione debba prevedere:
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonchè per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
Tali vincoli posso essere rimossi utilizzando lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 865/1971;

 

[iteleo]

secondo me no, in quanto la Convenzione integrativa richiesta è tra il Comune e l'interessato. mentre la compravendita riguarda due privati cittadini

 

[Andrea Fiocco]

Ho trovato la formula applicata dal Comune di Decimomannu (CAGLIARI) in data 15 Marzo 2013 per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione:

Regola per l'affrancazione del prezzo massimo di cessione:
C = [[ ( Vv x 0,75) x 0,6 ] – Ocr] +P

dove:

C = corrispettivo totale da versare al comune;

Vv = valore venale del bene;

Ocr = oneri di concessione del diritto di superfici e/ proprietà dell’area rivalutati su base ISTAT .

P = 0.80% per ogni anno residuo, rispetto alla scadenza della convenzione

 

[Andrea Fiocco]

oltre alla formula applicata dal Comune di Decimomannu nel 2013, ho trovato anche le modalità di affrancazione del vincolo del prezzo massimo di cessione, dal Comune di Cinisello Balsamo.
METODO DI CALCOLO

1. Il nuovo metodo di calcolo del prezzo di vendita è così determinato:

a) Per unità immobiliari realizzate su aree concesse in DIRITTO DI SUPERFICIE:

X= (Va:Vma) x Vmv

dove

X= prezzo di vendita successivo alla prima assegnazione/cessione;

Va= valore dell’alloggio al momento della prima assegnazione/cessione;

Vma= valore di mercato dell’alloggio al momento della prima assegnazione/cessione, ottenuto dalla somma tra il valore commerciale dell’alloggio (vca) ed il valore del box o posto auto (vcb) di pertinenza dell’alloggio, così determinati:

· vca: valore commerciale dell’alloggio determinato dal prodotto della superficie commerciale (sc) per il valore medio di mercato al mq. dell’alloggio alla data di prima assegnazione desunto dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili (colonna “appartamenti nuovi o ristrutturati”) della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Cinisello Balsamo o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del territorio);

oSc: superficie commerciale ottenuta computando:

- La superficie lorda di pavimento dell’alloggio, comprensiva di tutti i muri perimetrali calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o parti comuni e al 50% nel caso contrario;

-La superficie dei balconi e altri vani di pertinenza in diretta comunicazione con l’alloggio, calcolata al 50%;

-La superficie di cantine, soffitte, lastrici solari, terrazzi, calcolata al 25%;

-La superficie delle parti comuni androni, scale, porticati ecc. è calcolata forfetariamente al 5% della superficie lorda di pavimento dell’alloggio come precedentemente individuata.

- Superficie box calcolata al 50%*.




· vcb: valore del box o posto auto di pertinenza, inteso quale valore medio di mercato, a corpo, del box/posto auto alla data della prima assegnazione/cessione, desunto dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Cinisello Balsamo o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del territorio);

Vmv= Valore di mercato dell’alloggio alla data della vendita ottenuto dalla somma tra il valore commerciale dell’alloggio (vav) e il valore del box o posto auto (vbv) di pertinenza dell’alloggio, così determinati:

·vav: valore commerciale dell’alloggio determinato dal prodotto della superficie commerciale (sc) per il valore medio di mercato al mq. dell’alloggio alla data della vendita che si intende convenzionalmente pari a quello desumibile dall’ultima rilevazione disponibile dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano (colonna “appartamenti nuovi o ristrutturati” o “colonna appartamenti vecchi oltre 35”) per la piazza del Comune di Cinisello Balsamo, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio);

·Vbv: valore del box o posto auto di pertinenza, inteso quale valore medio di mercato, a corpo, del box/posto auto alla data della vendita che si intende convenzionalmente pari a quello desumibile dall’ultima rilevazione disponibile dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Cinisello Balsamo o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del territorio);

Il prezzo ottenuto dall’applicazione della formula sopra esposta (X= (Va:Vma) x Vmv), con riferimento alla “nuovi o ristrutturati”, dovrà essere diminuito di una percentuale di deprezzamento determinata dall’età dell’edificio, calcolata progressivamente, in ragione degli anni trascorsi, secondo la seguente tabella:

da 0 a 10 anni lo 0%

da 11 a 35 anni lo 0,5% annuo fino ad un massimo del 12,5%;

dopo 35 anni si utilizzerà come riferimento i valori rilevati dalla colonna “appartamenti vecchi oltre 35 anni” senza alcun ulteriore deprezzamento.



* Solo nel caso in cui nell’atto di prima assegnazione/cessione sia riportato un unico prezzo (alloggio + box).





b) Per unità immobiliari realizzate su aree cedute in PROPRIETA’:

la rivalutazione avverrà per i primi 20 anni dalla data di prima assegnazione/cessione secondo il meccanismo sopra indicato. Per il periodo dal 21° al 30° anno, la differenza fra il valore di mercato dell’alloggio ed il valore convenzionalmente calcolato, sarà diminuito di una percentuale costante, fino al raggiungimento di un valor e di vendita pari al 95% del valore di mercato.

Allo scadere del 30° anno le unità immobiliari potranno essere vendute a libero mercato.

2. Gli eventuali importi corrisposti a titolo di conguaglio aree, potranno essere incrementati della variazione percentuale dell’indice nazionale I.S.T.A.T. dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dalla data di effettuazione del pagamento a quella della cessione dell’alloggio, e sommati al prezzo di cessione come sopra determinato.

In casi di ulteriore trasferimento, la determinazione del prezzo di cessione avverrà applicando il meccanismo sopra descritto per tutta la durata della convenzione.

Art. 3 – VALORE DI MERCATO MEDIO

Il valore medio di mercato al mq. di superficie commerciale relativo agli alloggi e sue pertinenze, nonché il valore medio di mercato relativo ai box-auto verrà desunto dalle pubblicazioni della rilevazione dei prezzi degli immobili della borsa immobiliare di Milano disponibili attualmente per il Comune di Cinisello Balsamo

 

[iteleo]

Ho trovato la formula applicata dal Comune di Decimomannu (CAGLIARI) in data 15 Marzo 2013 per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione:

Regola per l'affrancazione del prezzo massimo di cessione:
C = [[ ( Vv x 0,75) x 0,6 ] – Ocr] +P

dove:

C = corrispettivo totale da versare al comune;

Vv = valore venale del bene;

Ocr = oneri di concessione del diritto di superfici e/ proprietà dell’area rivalutati su base ISTAT .

P = 0.80% per ogni anno residuo, rispetto alla scadenza della convenzione

ma non dovrebbero tutti i Comuni attenersi alle modalità stabilite dalla Legge? Non esiste che ogni Comune si fa una formula diversa!!!!!

 

[Antony Smith]

Buonasera sto cercando di acquistare un'immobile a €250000.00 in una traversa di via della Pisana, ma l'agente immobiliare mi ha detto che su questo immobile c'è il diritto di superficie del comune per 99 anni rinnovabili e che volendo si potrebbe eliminare basta solo fare una domanda al comune e pagare una somma irrisoria di €5000.00, in questo caso mi domando come mai il proprietario dell'immobile non si sia liberato lui di questo piccolo problemino per come lo chiama l'agente, ora dopo aver letto su questo forum alcune situazioni simili legate al mese di ottobre/novembre 2015 dove si dice che questi immobili dovrebbero avere un valore di mercato molto più basso e che comunque chi compra non sarà mai veramente proprietario dell'immobile, mi chiedevo se ci fosse qualcuno che potesse darmi maggiori info e consigliarmi!!!
Grazie e buona giornata.

 

[iteleo]

Buonasera sto cercando di acquistare un'immobile a €250000.00 in una traversa di via della Pisana, ma l'agente immobiliare mi ha detto che su questo immobile c'è il diritto di superficie del comune per 99 anni rinnovabili e che volendo si potrebbe eliminare basta solo fare una domanda al comune e pagare una somma irrisoria di €5000.00, in questo caso mi domando come mai il proprietario dell'immobile non si sia liberato lui di questo piccolo problemino per come lo chiama l'agente, ora dopo aver letto su questo forum alcune situazioni simili legate al mese di ottobre/novembre 2015 dove si dice che questi immobili dovrebbero avere un valore di mercato molto più basso e che comunque chi compra non sarà mai veramente proprietario dell'immobile, mi chiedevo se ci fosse qualcuno che potesse darmi maggiori info e consigliarmi!!!
Grazie e buona giornata.

basta leggere gli ultimi post.
Su risorse per Roma si può riscattare il diritto di superficie solo su 12 PdZ rispetto ai 37 di cui si compone Roma Diritto di superficie.
per tutti gli altri PdZ, entro il 12 aprile, sarà possibile svincolarsi dal prezzo massimo e sapere quanto costerebbe.
La cifra di cui si parla è la differenza tra il costo pagato in sede di esproprio dai proprietari rispetto la valore reale della superficie moltiplicata per una percentuale stabilita dal Comune (a meno di eventuali conguagli).
A titolo di esempio, PdZ Torraccia il costo dell'esproprio è stato quasi pari al valore reale del terreno per cui il costo pagato è stato, di fatto, solo quello notarile pari a 1000 euro.