Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Giuseppe Di Piero]

[

Giuseppe Di Piero puoi dirci quali sono questi piani di zona ? grazie

Per esempio Torraccia

 

[antari]

Per esempio Torraccia

solo Torraccia o ce ne sono altri ? grazie x la risposta

 

[Giuseppe Di Piero]

solo Torraccia o ce ne sono altri ?

per tutti i 14 PDZ "Trasformabili" il valore venale è stato ottenuto effettuando la rivalutazione ISTAT del costo di esproprio.
Scusate ma adesso esco ... quindi non potrò leggere le vs. risposte.

 

[Santi60]

Anche in questo caso se qualcosa non va nel metodo di calcolo l'unica strada è il ricorso al TAR ma i tempi stanno per scadere.
Inoltre vi è un principio non rispettato in questo approccio: Il Comune ci guadagna nella vendita dei terreni per cui almeno impiegasse tali soldi per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici.
Invence i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità.
Una domanda per Di Pietro: visto che per i 14 PdZ hanno rivisto le stime al rialzo, è oramai chiaro a tutti che i precedenti Amministratori, Dirigenti urbanistica passati e attuali (per non aver fatto gli aggiornamenti prezzi) hanno causato un danno erariale al Comune in quanto chi ha riscattato in passato lo ha fatto a prezzi non congrui. Un bell'esposto alla Procura per danno erariale e informativa ai giornali?
Al Comune è stato recentemente condannato un Dirigente comunale a pagare 240.000 euro per aver concesso le spiagge ad Ostia a un prezzo irrisorio.
Cosa si aspetta a fare la stessa cosa per chi ha concesso quasi "a gratise" i 14 PdZ?

Chiederò a un ex dirigente, silurato in quanto non vincitore di concorso, dell'Agenzia del territorio di Roma di dare un' occhiata ai calcoli.
Mi mandate i valori veniali dei 14 PdZ ante delibera Tronca?

I valori della Delibera 40/2016 sono nelle pag. 10, 11, 12 e 13 (in allegato).
Quelle ante Delibera 40/2016 sono nell'altro file allegato con il riferimento alle relative Delibere.
A titolo di esempio, faccio notare che le Stime di Valmelaina sono passate da:
Euro 57,96 mc./res. ed Euro 115,92 mc./n.res.
a
Euro 239,51 mc./res. ed Euro 206,50 mc./n.res.
con un incremento percentuale del:
313%, per i mc residenziali, e del 78%, per i mc non residenziali.

Mi piacerebbe che qualcuno al Comune di Roma spiegasse per quale motivo il valore venale del terreno è aumentato così tanto per gli appartamenti, ma non altrettanto per i locali commerciali !
La crisi è stata forse solo per le attività commerciali, mentre gli abitanti degli appartamenti hanno avuto enormi aumenti di stipendio e nessuno ha perso il lavoro, oppure il famoso "Gruppo di Esperti" ha, semplicemente, avuto un occhio di riguardo per i proprietari dei locali commerciali che, da quanto mi risulta, sono spesso istituti bancari?
Mah, saranno i misteri della statistica ... !
In ogni caso un aumento del 313%, dal 2012 al 2016, in un periodo di crisi immobiliare come quello che stiamo vivendo negli ultimi anni, è assolutamente privo di giustificazione alcuna. Quindi ripeto che, un eventuale Esposto alla Procura della Repubblica, sarebbe piuttosto da fare per queste nuove stime che, considerando i valori percentuali, a Roma avrebbero un altro nome che ricorda un accessorio dell'abbigliamento maschile ...

 

[Santi60]

Nei tuoi calcoli hai fatto la prova del nove anche in riferimento all'incidenza del valore del terreno sul valore del fabbricato?

Se non sbaglio ho fatto una comparazione con i valori immobiliari dei PARIOLI, ed un valore venale di un terreno di periferia dello stesso ordine di grandezza di un posto auto scoperto in una zona di Roma notoriamente molto costosa mi sembra più che illuminante!

 

[Santi60]

Aggiungo che in alcuni PDZ, la trasformazione erroneamente è stata fatta senza richiedere nessun corrispettivo, pertanto quelle convenzioni di "Trasformazione in proprietà" rischiano di essere dichiarate nulle.

Se qualcuno ha sbagliato i calcoli e, a fronte di una stima al mc diversa da zero ha fatto corrispondere un corrispettivo nullo, per la semplice proprietà matematica che il prodotto di due valori diversi da zero non può dare mai zero, vuol dire che non è una questione di stime errate, ma di qualcuno che, volontariamente o meno, ha fatto male il suo lavoro di calcolo del corrispettivo, quindi è una questione di responsabilità personale da denunciare e, soprattutto, da punire (ed è chiaro a tutti cosa possa voler dire "volontariamente" quando ci sono in ballo corrispettivi da pagare ...).
Andare ad utilizzare questi argomenti per fare di tutta l'erba un fascio e, soprattutto, penalizzare tutti, giustificando o addirittura forzando gli aumenti sconsiderati delle stime per tutti mi sembra un atteggiamento difficilmente comprensibile.

 

[Giuseppe Di Piero]

Se non sbaglio ho fatto una comparazione con i valori immobiliari dei PARIOLI, ed un valore venale di un terreno di periferia dello stesso ordine di grandezza di un posto auto scoperto in una zona di Roma notoriamente molto costosa mi sembra più che illuminante!

Secondo me il valore di un posto auto scoperto (suolo generalmente non edificabile ) non dovrebbe essere paragonato al valore di un terreno edificabile (anche se posto in periferia)... ma potrei sbagliarmi.
In ogni caso, generalmente si ritiene che per quanto attiene all'edilizia residenziale pubblica, il valore del terreno coincide con il 20-25% del valore degli alloggi.
Tale parametro tra l'altro è quello considerato "corretto" nei QTE (Quadro Tecnico Economico) approvati della Regione Lazio e negli ultimi schemi di convenzione approvati dal Comune di Roma.
Uno scostamento significativo (in più o in meno) dai suddetti valori può essere considerato indice di un possibile errore nel procedimento di stima.

 

[Santi60]

Giuseppe Di Piero ha scritto: ↑
Nei tuoi calcoli hai fatto la prova del nove anche in riferimento all'incidenza del valore del terreno sul valore del fabbricato?

Se non sbaglio ho fatto una comparazione con i valori immobiliari dei PARIOLI, ed un valore venale di un terreno di periferia dello stesso ordine di grandezza di un posto auto scoperto in una zona di Roma notoriamente molto costosa mi sembra più che illuminante!

Secondo me, il vero problema delle stime del valore venale delle aree è tutto nella frase riportata (in grassetto sottolineato proprio per mettere le mani avanti) a pag. 3 dell'Allegato "A" della Delibera 40/2016 che cito: "relativamente all'individuazione del valore venale o di mercato del bene si ritiene che, lo stesso debba riferirsi al valore di mercato di un'area edificabile, su cui edificare in modalità diretta un fabbricato con simili o assimilabili caratteristiche ubicazionali ed edilizie a quello oggetto di affrancazione senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza dello stesso ed ipotizzando che tale immobile non sia gravato dai vincoli di cui alla legge n. 167/1962 e quindi che possa essere liberamene scambiato in una libera contrattazione di mercato."

Più avanti nello stesso Allegato "A", quando si definisce il parametro positivo (quello che incide cioè come incremento del risultato) della formula di calcolo del valore venale, il "valore del bene finito" viene chiaramente detto:
"Il valore del bene finito (Vfinito), ovvero il valore o prezzo del prodotto edilizio finito, cioè il valore del fabbricato (ipoteticamente da realizzare) sull'area da stimare" OMISSIS ... "per le destinazioni "residenziali", si fa riferimento ai valori minimi delle quotazioni OMI riferite alla tipologia "abitazioni civili", rivalutati "a nuovo""

Il problema, infatti, sta proprio nel fatto che non si sta trasferendo, nel caso di trasformazione, o, peggio solo svincolando, nel caso di affrancazione, un terreno sul quale è ancora da costruire un immobile nuovo, che, per ovvi motivi, ha un valore di mercato sicuramente più alto, ma c'è già un immobile che, in alcuni casi ha quasi 30 anni e, comunque mai meno di 5 anni (dato che altrimenti nessuna trasformazione o svincolo è possibile), quindi, per definizione, la vetustà ed, in numerosi casi, l'obsolescenza, date le nuove tecnologie ormai presenti in tutti i nuovi edifici, hanno un effetto devastante sull'effettivo valore di mercato dell'immobile che si sta trasformando o affrancando! Senza considerare che, ancora una vota, come già avvenuto per i valori catastali (su cui vengono calcolate le tasse) con la categoria A/2 invece di A/3, si vanno a considerare le abitazioni civili (cioè quelle di categoria A/2) per calcolare il valore venale che alla fine si traduce in un maggiore corrispettivo (che non è altro che un'ulteriore tassa occulta).
In poche parole i nuovi valori venali, stimati con la Delibera 40/2016, sono così alti che sarebbero solo giustificabili nel caso in cui per una pura magia, dopo la trasformazione o l'affrancazione, i nostri appartamenti si trasformassero in alloggi appena costruiti con le tecnologie disponibili nel 2016, in tema di risparmio energetico, protezione acustica e servizi tecnologici. Ma sappiamo benissimo che così non è e neanche con una costosissima ristrutturazione potrebbero diventarlo. Pertanto il Comune di Roma sta chiedendo un corrispettivo ingiustificato dal maggior prezzo di mercato che si potrebbe ricavare poiché nessun acquirente pagherebbe mai un appartamento di 30 anni da ristrutturare allo stesso prezzo di uno appena finito di costruire. O mi sbaglio?

Secondo me, per non dover rifare da capo tutto il lavoro di stima (ed aspettare chissà quanti anni), l'unica via d'uscita è chiedere al Comune di Roma di applicare, caso per caso, un coefficiente correttivo,in base alla vetustà ed obsolescenza da calcolare, semplicemente, come percentuale di riduzione sulle stime del valore venale della Delibera 40/2016 , in funzione degli anni a partire dalla data di stipula della relativa Convenzione originaria (dato che i tempi di realizzazione dell'intervento sono anche specificati nella Convenzione). Per inciso, in tutte le Convenzioni ci sono già dei criteri di riduzione del prezzo massimo di vendita in funzione della vetustà, quindi sarebbe una valutazione assolutamente priva di difficoltà pratiche.

 

[Santi60]

Secondo me il valore di un posto auto scoperto (suolo generalmente non edificabile ) non dovrebbe essere paragonato al valore di un terreno edificabile (anche se posto in periferia)... ma potrei sbagliarmi.
In ogni caso, generalmente si ritiene che per quanto attiene all'edilizia residenziale pubblica, il valore del terreno coincide con il 20-25% del valore degli alloggi.
Tale parametro tra l'altro è quello considerato "corretto" nei QTE (Quadro Tecnico Economico) approvati della Regione Lazio e negli ultimi schemi di convenzione approvati dal Comune di Roma.
Uno scostamento significativo (in più o in meno) dai suddetti valori può essere considerato indice di un possibile errore nel procedimento di stima.

@Giuseppe Di Piero, indipendentemente da tutto (posti auto o percentuali varie), la questione è estremamente semplice: è giustificabile una stima del valore venale di un terreno edificabile in zona periferica (come la maggior parte dei PdZ) nell'ordine di grandezza da 1.325,00 €/mq a 2.500,00 €/mq?

A mio avviso direi proprio di no!
Infatti, quantomeno da quanto ho visto sulle offerte di terreni edificabili in Roma, si parla di valori da 50,00 €/mq a 500,00€/mq di gran lunga inferiori a quelli sopra calcolati per interventi edilizi tipici di 6 piani.
Poi se l'obiettivo è quello di trovare una giustificazione a tutti i costi per un corrispettivo di trasformazione o affrancazione il più alto possibile, per fare in modo che tutti rinuncino, allora rinuncio a discuterne perché si entra in un campo più politico che tecnico nel quale non ho voluto mai cimentarmi.

 

[Santi60]

Secondo me il valore di un posto auto scoperto (suolo generalmente non edificabile ) non dovrebbe essere paragonato al valore di un terreno edificabile (anche se posto in periferia)... ma potrei sbagliarmi.
In ogni caso, generalmente si ritiene che per quanto attiene all'edilizia residenziale pubblica, il valore del terreno coincide con il 20-25% del valore degli alloggi.
Tale parametro tra l'altro è quello considerato "corretto" nei QTE (Quadro Tecnico Economico) approvati della Regione Lazio e negli ultimi schemi di convenzione approvati dal Comune di Roma.
Uno scostamento significativo (in più o in meno) dai suddetti valori può essere considerato indice di un possibile errore nel procedimento di stima.

In aggiunta al mio precedente commento, nel caso peggiore che, come sopra indicato il valore del terreno coincida con il 25% del valore dell'alloggio, significa che se il valore stimato del terreno calcolato da @boccio è 2.500,00 €/mq significa che l'alloggio dovrebbe costare 10.000 €/mq, cioè per fare un calcolo semplice, un appartamento di 100 mq dovrebbe poter valere in zona periferica dopo la trasformazione o affrancamento e, quindi, venduto a prezzo di mercato la bellezza di 1.000.000 €. Sicuramente @boccio ne sarebbe molto felice ed andrebbe a montare una tenda davanti agli uffici del Comune facendo lo sciopero della fame per avere questi conteggi e poter vendere il suo appartamento ad un prezzo del genere, ma ho paura che le cose non siano proprio cosi convenienti ...
Anche nell'altro esempio di calcolo che ho fatto io 1.324,82 €/mq e per un appartamento più piccolo di 80 mq si arriverebbe a ben 423.942,40 € ed anche in questo caso saremmo ben oltre il valore di mercato di almeno il doppio!