Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Giuseppe Di Piero]

al valore individuato facendo riferimento ai vigenti criteri di calcolo dell’indennità di espropriazione, ovvero all’art. 37, commi 1 e 2, del DPR n. 327/2001, come modificati dalla legge 24 dicembre 2007, 8 n. 244.

Il valore di esproprio, in seguito alla nota sentenza della Corte Costituzionale del 2007, è pari al valore venale (eventualmente) ridotto del 25%.

 

[Giuseppe Di Piero]

Si siamo curiosi di sapere la proposta e se e come il Comune abbia risposto

In via ufficiale abbiamo chiesto di partecipare al procedimento amministrativo per l'approvazione degli schemi di convenzione per la rimozione dei vincoli. Ma la ns. richiesta è stata sempre ignorata.
Avessimo partecipato, avremmo ripetuto quanto informalmente detto ai dirigenti del comune di roma (e ripetuto su questo furum) cioè che il valore dei suoli doveva essere calcolato con procedimento di stima sintetico del 20% sul valore dell'immobile.
Come anche caldeggiato nel noto opuscolo della Formez (da noi utilizzato dal 2014 in un ricorso straordinario al Presidente della Repubblica dello stesso anno).
Sul punto c'era stata anche una sollevazione popolare (su questo forum) perchè venivano fuori valori di affrancamento molto più alti di quello che informalmente dicevano i funzionari capitolini (4-5000 euro) che all'evidenza prendevano in giro i cittadini.
Noi abbiamo sempre detto la verità ... per questo siamo stati sempre osteggiati.

 

[EmiVal]

Una domanda, visto che siete così esperti.

A fine aprile scorso, ho ricevuto da risorse per roma i conteggi per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà per un immobile nel pdz 10v Acilia.

Nei conteggi veniva indicato che "con Deliberazione dell'assemblea capitolina n. 55 del 25/07/2011, è stata approvata la stima per la cessione in proprietà dell’area, che per il pdz in oggetto è pari ad €uro 35,18/mc".

Nel testo della delibera nr. 40 viene riportato che il nuovo valore venale per il medesimo pdz corrisponde a 91,52 euro / mc.

Viene poi specificato che "i valori venali... laddove riferiti ai sotto riportati n. 14 Piani di Zona, sono sostitutivi dei precedenti approvati con le deliberazioni di Assemblea Capitolina n. 55 del 25 luglio 2011... In particolare, in coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni ed ai soli fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà per le aree già concesse in diritto di superficie, deve intendersi confermato l'abbattimento di tali valori venali nella misura del 50%".

Per chiarire una volta per tutte:

-Secondo la delibera 40, il vincolo non si rimuove più con la trasformazione, bensì serve comunque l'affrancazione.
-Il valore del terreno su cui calcolare costi per affrancazione e trasformazione, è ora 91 euro al mc, mentre prima era 35 euro al mc.
-Nel caso dell'affrancazione, questo valore è abbattuto del 15%
-Nel caso della trasformazione, questo valore è abbattuto del 50%

A questo punto, se, con il valore venale indicato nei conteggi ante delibera 40, il costo della trasformazione veniva 3400 euro, è corretto dire che, con il valore venale indicato nella delibera, il costo della trasformazione sarà circa 2,5 volte più alto, cioè circa 8500 euro? Se sì, perché dovrebbe triplicare da un giorno all'altro??
Oppure c'è l'abbattimento del 50% da considerare nel calcolo della trasformazione?

Inoltre, il costo dell'affrancazione post trasformazione, con convenzione scaduta da più di venti anni, sarebbe il 30% del costo della trasformazione, cioè 2550?

Invece, in caso di diritto di superficie, il costo dell'affrancazione sarebbe una percentuale sulla trasformazione (8500 euro) data dalla divisione degli anni trascorsi dalla convenzione (28) con i 99 anni del diritto di superficie, cioè 0,28, pari allo 0,28 di 8500 euro, ossia 2380 euro?

Sono conti sballati, mi perdo i vari abbattimenti, oppure posso dire che affrancazione mi viene 2380 euro, mentre trasformazione e affrancazione mi verrebbero 11050 euro?

 

[Giuseppe Di Piero]

In via ufficiale abbiamo chiesto di partecipare al procedimento amministrativo per l'approvazione degli schemi di convenzione per la rimozione dei vincoli. Ma la ns. richiesta è stata sempre ignorata.
Avessimo partecipato, avremmo ripetuto quanto informalmente detto ai dirigenti del comune di roma (e ripetuto su questo furum) cioè che il valore dei suoli doveva essere calcolato con procedimento di stima sintetico del 20% sul valore dell'immobile.
Come anche caldeggiato nel noto opuscolo della Formez (da noi utilizzato dal 2014 in un ricorso straordinario al Presidente della Repubblica dello stesso anno).
Sul punto c'era stata anche una sollevazione popolare (su questo forum) perchè venivano fuori valori di affrancamento molto più alti di quello che informalmente dicevano i funzionari capitolini (4-5000 euro) che all'evidenza prendevano in giro i cittadini.
Noi abbiamo sempre detto la verità ... per questo siamo stati sempre osteggiati.

Aggiungo che siamo stati tacciati di fare terrorismo psicologico

 

[iteleo]

Una domanda, visto che siete così esperti.

A fine aprile scorso, ho ricevuto da risorse per roma i conteggi per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà per un immobile nel pdz 10v Acilia.

Nei conteggi veniva indicato che "con Deliberazione dell'assemblea capitolina n. 55 del 25/07/2011, è stata approvata la stima per la cessione in proprietà dell’area, che per il pdz in oggetto è pari ad €uro 35,18/mc".

Nel testo della delibera nr. 40 viene riportato che il nuovo valore venale per il medesimo pdz corrisponde a 91,52 euro / mc.

Viene poi specificato che "i valori venali... laddove riferiti ai sotto riportati n. 14 Piani di Zona, sono sostitutivi dei precedenti approvati con le deliberazioni di Assemblea Capitolina n. 55 del 25 luglio 2011... In particolare, in coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni ed ai soli fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà per le aree già concesse in diritto di superficie, deve intendersi confermato l'abbattimento di tali valori venali nella misura del 50%".

Per chiarire una volta per tutte:

-Secondo la delibera 40, il vincolo non si rimuove più con la trasformazione, bensì serve comunque l'affrancazione.
-Il valore del terreno su cui calcolare costi per affrancazione e trasformazione, è ora 91 euro al mc, mentre prima era 35 euro al mc.
-Nel caso dell'affrancazione, questo valore è abbattuto del 15%
-Nel caso della trasformazione, questo valore è abbattuto del 50%

A questo punto, se, con il valore venale indicato nei conteggi ante delibera 40, il costo della trasformazione veniva 3400 euro, è corretto dire che, con il valore venale indicato nella delibera, il costo della trasformazione sarà circa 2,5 volte più alto, cioè circa 8500 euro? Se sì, perché dovrebbe triplicare da un giorno all'altro??
Oppure c'è l'abbattimento del 50% da considerare nel calcolo della trasformazione?

Inoltre, il costo dell'affrancazione post trasformazione, con convenzione scaduta da più di venti anni, sarebbe il 30% del costo della trasformazione, cioè 2550?

Invece, in caso di diritto di superficie, il costo dell'affrancazione sarebbe una percentuale sulla trasformazione (8500 euro) data dalla divisione degli anni trascorsi dalla convenzione (28) con i 99 anni del diritto di superficie, cioè 0,28, pari allo 0,28 di 8500 euro, ossia 2380 euro?

Sono conti sballati, mi perdo i vari abbattimenti, oppure posso dire che affrancazione mi viene 2380 euro, mentre trasformazione e affrancazione mi verrebbero 11050 euro?

Se ho capito bene il Comune non considera l'affrancazione un anticipo del riscatto del terreno per cui dovrai pagare 2380 per vendere a libero mercato e poi pagare per intero, senza la riduzione del 30 per cento (28 anni) il riscatto del terreno.
Sembra che @Di Piero abbia presentato ricorso al TAR su questo punto.
Nel tuo caso pagando 8500 euro essendo trascorsi 28 anni avresti eliminato ogni vincolo, in molti Comuni italiani è così come a Roma prima della sentenza, ora devi pagare 2 volte.

 

[Santi60]

Una domanda, visto che siete così esperti.

A fine aprile scorso, ho ricevuto da risorse per roma i conteggi per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà per un immobile nel pdz 10v Acilia.

Nei conteggi veniva indicato che "con Deliberazione dell'assemblea capitolina n. 55 del 25/07/2011, è stata approvata la stima per la cessione in proprietà dell’area, che per il pdz in oggetto è pari ad €uro 35,18/mc".

Nel testo della delibera nr. 40 viene riportato che il nuovo valore venale per il medesimo pdz corrisponde a 91,52 euro / mc.

Viene poi specificato che "i valori venali... laddove riferiti ai sotto riportati n. 14 Piani di Zona, sono sostitutivi dei precedenti approvati con le deliberazioni di Assemblea Capitolina n. 55 del 25 luglio 2011... In particolare, in coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni ed ai soli fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà per le aree già concesse in diritto di superficie, deve intendersi confermato l'abbattimento di tali valori venali nella misura del 50%".

Per chiarire una volta per tutte:

-Secondo la delibera 40, il vincolo non si rimuove più con la trasformazione, bensì serve comunque l'affrancazione.
-Il valore del terreno su cui calcolare costi per affrancazione e trasformazione, è ora 91 euro al mc, mentre prima era 35 euro al mc.
-Nel caso dell'affrancazione, questo valore è abbattuto del 15%
-Nel caso della trasformazione, questo valore è abbattuto del 50%

A questo punto, se, con il valore venale indicato nei conteggi ante delibera 40, il costo della trasformazione veniva 3400 euro, è corretto dire che, con il valore venale indicato nella delibera, il costo della trasformazione sarà circa 2,5 volte più alto, cioè circa 8500 euro? Se sì, perché dovrebbe triplicare da un giorno all'altro??
Oppure c'è l'abbattimento del 50% da considerare nel calcolo della trasformazione?

Inoltre, il costo dell'affrancazione post trasformazione, con convenzione scaduta da più di venti anni, sarebbe il 30% del costo della trasformazione, cioè 2550?

Invece, in caso di diritto di superficie, il costo dell'affrancazione sarebbe una percentuale sulla trasformazione (8500 euro) data dalla divisione degli anni trascorsi dalla convenzione (28) con i 99 anni del diritto di superficie, cioè 0,28, pari allo 0,28 di 8500 euro, ossia 2380 euro?

Sono conti sballati, mi perdo i vari abbattimenti, oppure posso dire che affrancazione mi viene 2380 euro, mentre trasformazione e affrancazione mi verrebbero 11050 euro?

@EmiVal, in caso di diritto di superficie, senza alcuna trasformazione antecedente, il fattore riduttivo non si calcola dividendo gli anni trascorsi dalla convenzione (28) per i 99 anni del diritto di superficie, cioè 0,28, ma dividendo gli anni mancanti alla scadenza dei 99 anni del diritto di superficie. Quindi il fattore è (99-28)/99 = 0,7171... cioè il 71,71%. Qundi, partendo da € 8.500, ammesso che questo valore sia corretto, si arriva a € 6.095,96.

 

[EmiVal]

@EmiVal, in caso di diritto di superficie, senza alcuna trasformazione antecedente, il fattore riduttivo non si calcola dividendo gli anni trascorsi dalla convenzione (28) per i 99 anni del diritto di superficie, cioè 0,28, ma dividendo gli anni mancanti alla scadenza dei 99 anni del diritto di superficie. Quindi il fattore è (99-28)/99 = 0,7171... cioè il 71,71%. Qundi, partendo da € 8.500, ammesso che questo valore sia corretto, si arriva a € 6.095,96.

Grazie per la precisazione.

Scusa, a questo punto, assumendo che la trasformazione venga 2,5 volte il prezzo precedente, cioè 3400*2,5=8500 euro, si può affermare che

-la sola affrancazione verrà 6095,96 euro? E l'abbattimento del 15% dove si calcola?
-la trasformazione e poi l'affrancazione costeranno rispettivamente 8500 e 2550 (cioè il 30% di 8500) euro, cioè 11050 euro?

In ogni caso, l'affrancazione prevede il versamento di un conguaglio anche nel caso dei pdz sbloccati?

 

[Santi60]

Se ho capito bene il Comune non considera l'affrancazione un anticipo del riscatto del terreno per cui dovrai pagare 2380 per vendere a libero mercato e poi pagare per intero, senza la riduzione del 30 per cento (28 anni) il riscatto del terreno.
Sembra che @Di Piero abbia presentato ricorso al TAR su questo punto.
Nel tuo caso pagando 8500 euro essendo trascorsi 28 anni avresti eliminato ogni vincolo, in molti Comuni italiani è così come a Roma prima della sentenza, ora devi pagare 2 volte.

@EmiVal , quello che ho capito io è che, secondo il Comune di Roma, ci sono i seguenti casi possibili:

1. Sola "Affrancazione": pagando una percentuale (nel tuo caso l 71.71%) del corrispettivo totale secondo la Delibera 40/2016, potresti vendere a prezzo di mercato, mantenendo il vincolo di dei 99 anni, quando l'appartamento andrà in proprietà al Comune (ammesso che ci sia qualcuno interessato a pagare un prezzo di mercato per una proprietà soggetta a scadenza ...). La Convenzione integrativa, in questo caso, è quella secondo la Bozza approvata con la Delibera n. 33/2015.
2. Sola "Trasformazione": pagando l'intero corrispettivo secondo la Delibera 40/2016, salvo la riduzione del 50%, nel caso dei 14 PdZ, l'appartamento sarebbe libero dal vincolo di dei 99 anni quindi una proprietà a tempo indeterminato, ma secondo il Comune, resterebbe il vincolo del prezzo massimo di eventuale vendita. (Ci sarebbe da chiedere ai Funzionari del Comune, secondo loro, quale Convenzione integrativa si andrebbe a stipulare, in questo caso, se non quella in base all'unica Bozza disponibile, approvata con Delibera 54/2003, che non è mai stata abrogata ne sostituita con un'altra? Ma, in tale Bozza di Convenzione, c'è anche la scadenza del vincolo sul prezzo dopo i 20 anni. Quindi come risolverebbero la questione?Iinventandosi davanti al notaio una Convenzione buttata giù come capita ?).
3. Contestuale "Trasformazione" ed "Affrancazione": pagando l'intero corrispettivo secondo la Delibera 40/2016, salvo la riduzione del 50%, nel caso dei 14 PdZ, per la "Trasformazione", più il 30% dello stesso valore, al lordo dell'eventuale riduzione del 50%, nel caso dei 14 PdZ, per l'"Affrancazione". A questo punto, l'appartamento sarebbe libero dal TUTTI i vincoli. (Anche in questo caso, ci sarebbe da chiedere ai Funzionari del Comune, secondo loro, quale Convenzione integrativa si andrebbe a stipulare, dato che non c'è nessuna delibera che abbia mai approvato una Bozza di questo tipo? Si inventeranno davanti al notaio una Convenzione buttata giù come capita ?).

 

[Santi60]

Grazie per la precisazione.

Scusa, a questo punto, assumendo che la trasformazione venga 2,5 volte il prezzo precedente, cioè 3400*2,5=8500 euro, si può affermare che

-la sola affrancazione verrà 6095,96 euro? E l'abbattimento del 15% dove si calcola?
-la trasformazione e poi l'affrancazione costeranno rispettivamente 8500 e 2550 (cioè il 30% di 8500) euro, cioè 11050 euro?

In ogni caso, l'affrancazione prevede il versamento di un conguaglio anche nel caso dei pdz sbloccati?

@EmiVal , per i vari casi, vedi il mio post precedente. Per l'abbattimento del 15%, secondo gli allegati alla Delibera 40/2016, si applica, in sostituzione di quello del 50%, previsto solo per i 14 PdZ già svincolati, ma solo per l'Affrancazione e se non è stato utilizzato alcun contributo pubblico.
C'è comunque tutta una diatriba relativa all'effettiva applicabilità dell'abbattimento del 15% che secondo un'interpretazione della Corte dei Conti, al massimo si potrebbe applicare un abbattimento solo del 10% aggiuntivo, poiché sarebbe da aggiungere a quello del 40% (che deriva dal complemento a 100% della percentuale del 60% specificata come base nel comma 48% dell'art. 31 della Legge 448/98) per arrivare al 50% massimo ammesso.
Dato che di confusione c'è né poca, ci si mettono pure le varie "Corti" ad interpretare le Leggi, che, tanto per cambiare, sembrano scritte apposta per mantenere vivo l'interesse per questo sport nazionale "L'interpretazione delle Leggi", che potremmo proporre come disciplina Olimpica!

 

[EmiVal]

@EmiVal , quello che ho capito io è che, secondo il Comune di Roma, ci sono i seguenti casi possibili:

Mantenendo le tue opzioni e ponendo il corrispettivo totale pari a 8500 euro:

1. Sola "Affrancazione": pagando una percentuale (nel tuo caso il 71.71%) del corrispettivo totale secondo la Delibera 40/2016, potresti vendere a prezzo di mercato, mantenendo il vincolo di dei 99 anni: 6095,96 euro
2. Sola "Trasformazione": pagando l'intero corrispettivo secondo la Delibera 40/2016, salvo la riduzione del 50%, nel caso dei 14 PdZ, l'appartamento sarebbe libero dal vincolo di dei 99 anni quindi una proprietà a tempo indeterminato, ma secondo il Comune, resterebbe il vincolo del prezzo massimo di eventuale vendita: 50 % di 8500 = 4250 euro
3. Contestuale "Trasformazione" ed "Affrancazione": pagando l'intero corrispettivo secondo la Delibera 40/2016, salvo la riduzione del 50%, nel caso dei 14 PdZ, per la "Trasformazione", più il 30% dello stesso valore, al lordo dell'eventuale riduzione del 50%, nel caso dei 14 PdZ, per l'"Affrancazione": 4250 euro (50% di 8500) + 2550 (30% di 8500) = 6800 euro

È corretto scontare del 50% il costo della trasformazione?

Se sì, la sola affrancazione sembrerebbe assolutamente sconveniente.

Ma, come al solito, non so se i calcoli sono corretti.