Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Lo stiamo finendo di limare. In genere depositiamo sempre l'ultimo giorno disponibile.

Colgo l'occasione per comunicare che il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, in relazione a ns. ricorso straordinario al Presidente della Repubblica per ottenere l’annullamento della Delibera dell’Assemblea Capitolina n. 60/2014 riguardante “l’approvazione dei nuovi schemi di convenzione per la concessione del diritto di superficie, per la cessione in diritto di proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona ex lege n. 167/1962, rientranti nella manovra di completamento del II P.E.E.P., nonché dello schema di Convenzione Integrativa per la realizzazione delle opere assunte a scomputo del corrispettivo per l’urbanizzazione dei Piani di Zona”, oggi, nella propria relazione obligatoria, ha scritto quanto segue:
"Alla luce del solo ricorso e della documentazione allo stesso, questa amministrazione esprime il subordinato parere che il ricorso sia meritevole di accoglimento, unitamente alla richiesta incidentale di sospensiva".
Se il Consiglio di Stato conferma il parere espresso dal MIT, le convenzioni stipulate nel frattempo sono tutte annullabili.
Questo è il (possibile) risultato per aver preferito ascoltare solo le associazioni dei costruttori.

C'è già una bozza preliminare condivisibile sul Forum?

 

[iteleo]

Altro punto piuttosto discutibile individuato a pag. 32 della Deliberazione 40/2016:
"come accade nella consolidata prassi estimativa, si è utilizzato, per la stima del valore del bene in oggetto, il metodo indiretto attraverso il criterio del "Valore di trasformazione", con il quale il più probabile valore di mercato di un'area edificabile è data dalla differenza tra il valore del prodotto trasformato (bene finito) ed il costo o (valore) della trasformazione, tutti riferiti a valori unitari di edificabilità."

I parole povere, l'ultima frase sottolineata significa che se in una Convenzione vengono concessi X mq tutti gli X mq sono considerati edificati, senza lasciare neanche un marciapiedi o parcheggio scoperto, o, equivalentemente, anche queste parti sono valutate allo stesso prezzo degli appartamenti!
Ma se andiamo a vedere l'esempio a pag. 24 del documento allegato (che descrive un procedimento molto simile a quello utilizzato nella Deliberazione 40/2016, tranne per un coefficiente di enorme importanza), si vede benissimo che per passare dal "valore di trasformazione" Vtr al valore unitario del terreno, occorre moltiplicarlo per l'indice di edificabilità (nell'esempio c'è 0,8, ma questo valore è diverso caso per caso in base al progetto esecutivo dell'intervento edilizio), invece, nella deliberazione 40/2016 l'indice di edificabilità è considerato pari a 1.
Per fare un esempio, nel caso della Convenzione per l'edificio del mio appartamento, è stata concessa un'area di 8.529 mq, ma l'edificio realizzato ne occupa circa 4.500 mp (il resto sono parcheggi e giardini, purtroppo adesso anche poco curati e da ristrutturare con nuove piante), quindi l'indice di edificabilità sarebbe 4.500/8.529 = 0,52 ed ecco che rispunta il fattore di circa il 50% di abbattimento da applicare sulle stime della Deliberazione 40/2016.

Attenzione il famoso 50 per cento, peraltro discriminatorio e contra legem, è solo il 10 per cento in più di sconto rispetto aglu altri PdZ. Non è un ulteriore sconto del 50 per cento. In sostanza non cambia il succo ma rende ulteriormente la delibera impugnabile in quanto ammette un danno erariale sulle stime dei 14 PdZ. Spero per loro che abbiamo sbagliato i calcoli dei valori veniali dei terreni, in caso contrario rischiano un esposto alla corte dei conti per danno erariale stimabile dalla differenza dei valori dei terreni tra le delibere del 2011 2012 e quella 2016

 

[Mdc78]

E gli 11000 euro che ho dato all'agenzia immobiliare al momento del compromesso chi me li rida'?

Hai ragione io pure ne ho dati 8 mila ma li ci sono varie discussioni anche con l avvocato, visto che la tranzazione è andata male mi devono dare indietro il tutto, no?. Poi anche la banca che mi sta seguendo il mutuo mi ha detto che ho fatto un errore a pagarla prima e che devo pagarla al rogito.... So tutti bravi a parlare cmq, a me x esempio mi scade il compromesso il 30 settembre e non ho proprio voglia di allungarlo a tempo indeterminato visto come vanno le cose. Scusa li sfogo

 

[lupin3]

@Giuseppe Di Piero concorda con l'analisi dettagliata fatta da @Santi60 sulle stime del valori venali? Mi sembra un'analisi perfetta....

 

[EmiVal]

@EmiVal mi riferisco sia al connubio trasformazione + affrancazione che anche ad una sola delle due dati i "valori venali" gonfiati artificiosamente dalla Deliberazione 40/2016

È chiaro, come è chiaro lo scenario che si va delineando, ormai.

Al netto di quei poveretti che hanno una compravendita in corso, e che devono cercare in tutti i modi di sbloccare la situazione, e al netto di tutti i possibili ricorsi (visto che il comune o non agisce o fa più casino che altro), mi pare evidente che una grossa fetta di immobili stia uscendo dal mercato.

Finché il comune vorrà continuare a far finta che il passato non sia mai esistito e che da un giorno all'altro si possa passare, senza colpo ferire, dai nulla osta all'affrancazione, la situazione non potrà essere diversa.

Conosco già diverse persone che hanno rinunciato a vendere, vista la necessità, oggi, di versare decine di migliaia di euro al comune.

Nel mio caso, come scrivi giustamente tu, tra ristrutturazione, trasformazione e affrancazione, il margine di guadagno tra prezzo di mercato e prezzo imposto sta diventando incredibilmente esiguo.

È vero che converrebbe vendere a prezzo imposto e non pensarci più.

Ma credo pure che, se hai acquistato a prezzo di mercato, vorrai evitare di cristallizzare una perdita ingente.

Per comprare cosa, poi? Una delle poche case che si troveranno in vendita a prezzo imposto? Oppure un immobile fuori dai pdz, immaginando che i prezzi, per queste case, inizieranno a risalire?

E voglio vedere quanti avranno il coraggio di fare causa ai precedenti proprietari per centinaia di migliaia di euro.

Forse, vendere a prezzo imposto potrebbe convenire a qualche primo proprietario che si vuole proprio liberare di casa: per il resto, gli altri, grande o piccola che sia, se la terranno.

 

[Uscita12]

Non tutti..chi non ci entra più in una casa piccola..si vedrà costretto a far causa..per non cristallizzare la perdita ingente, come dici giustamente.

A meno che la nuova amministrazione non trovi una soluzione che metta riparo agli errori passati di notai e comune

 

[EmiVal]

Non tutti..chi non ci entra più in una casa piccola..si vedrà costretto a far causa..per non cristallizzare la perdita ingente, come dici giustamente.

Mah, non sono così d'accordo.

Io in casa già non ci entro più: fare causa mi permetterebbe di avere una casa più grande?

Piuttosto, preferirei vendere.

Ma diciamo che, se lo scenario è quello che si sta delineando, mi tengo la mia casa piccola.

 

[Uscita12]

sicuramente mi sono spiegata male.. quello che volevo dire è che non entriamo più nella casa dove siamo, dobbiamo per forza comprarne una nuova e, per farlo, dobbiamo per forza vendere quella in cui siamo, non avendo risorse economiche infinite.

Abbiamo comprato a prezzo di mercato da un venditore che, ai tempi, non aveva affrancato e quindi, come minimo, chiederemo che paghi l'affrancazione..

Se si dovesse rifiutare, saremo costretti ad andare fino in fondo..

Penso siano pochi quelli che, avendo comprato a prezzo di mercato da venditori che non avevano affrancato, hanno intenzione di "speculare" facendo causa a prescindere per avere indietro dei soldi.

Penso altrettanto che non saranno pochi quelli che, dovendo vendere immobili pagati profumatamente, chideranno ai precedenti proprietari di affrancare, dal momento che avrebbero dovuto farlo a suo tempo.

Spero di aver chiarito meglio il mio pensiero.. che è il mio, non è detto che debba necessariamente essere condiviso da tutti..

 

[Santi60]

sicuramente mi sono spiegata male.. quello che volevo dire è che non entriamo più nella casa dove siamo, dobbiamo per forza comprarne una nuova e, per farlo, dobbiamo per forza vendere quella in cui siamo, non avendo risorse economiche infinite.

Abbiamo comprato a prezzo di mercato da un venditore che, ai tempi, non aveva affrancato e quindi, come minimo, chiederemo che paghi l'affrancazione..

Se si dovesse rifiutare, saremo costretti ad andare fino in fondo..

Penso siano pochi quelli che, avendo comprato a prezzo di mercato da venditori che non avevano affrancato, hanno intenzione di "speculare" facendo causa a prescindere per avere indietro dei soldi.

Penso altrettanto che non saranno pochi quelli che, dovendo vendere immobili pagati profumatamente, chideranno ai precedenti proprietari di affrancare, dal momento che avrebbero dovuto farlo a suo tempo.

Spero di aver chiarito meglio il mio pensiero.. che è il mio, non è detto che debba necessariamente essere condiviso da tutti..

@Uscita12 , si quello che descrivi è uno scenario plausibile. Il problema che vedo è che con valori venale così elevati si genererà una marea di cause civili poiche nessuno vorrà pagare molye decine di migluaia di Euro, così oltre al mercato immobiliare si bloccherà ancora più di quanto non lo sia già la giustizia civile e i risultati li vedremo forse fra 15 anni (basta vedere il caso della fakosa Sentenza di Settembre 2915 ...).
Urge una presa di posizione sia del Comune che della Regione per mettere a posto una situazione ormai fuori controllo!

 

[Domenico Marando]

Salve, sono nella necessità di dover vendere il mio immobile, a causa di gravi motivi di salute, ringrazio per le preziose informazioni che sto raccogliendo, vorrei solo ricevere un ulteriore chiarimento per la mia situazione specifica, e vorrei approfittare della cortesia e gentilezza.
appartamento a Spinaceto in Via Filippo De Grenet al civico 30 (piano di zona 46) acquistato nel 1979 da una società costruttrice - già proprietaria del terreno (per acquisto fattone dal Comune di Roma). La società ha costruito in attuazione della L. 167 ed il certificato di agibilità è stato emesso dal comune nel 1980.
Volevo sapere se anche nel mio caso c’è necessità di rimuovere il vincolo prezzo massimo di cessione per poter effettuare la vendita al prezzo di libero mercato.
Se così fosse, quale potrebbe essere il prezzo massimo di cessione considerando che il prezzo di acquisto all’epoca fu di Lire 23.000.000? e quale dovrebbe essere eventualmente quello da versare al Comune?
Grazie in anticipo per i preziosi chiarimenti!