@iteleo sulla questione della locazione ad equo canone, a mio avviso, la situazione è un po’ più complicata di quanto possa sembrare e bisognerebbe vedere su quali basi la Regione ha affermato l’applicabilità di tale forma di locazione.
Cerco di spiegarmi meglio. La frase importante del modello di locazione che hai condiviso è quella con la riga sul margine sinistro: “Il canone annuo di locazione secondo quanto stabilito dalla Convenzione ex art. 35 legge 865/71 ovvero dalla Convenzione ex artt. 17/18 DPR 6/6/2001 n. 380 stipulata tra … e … “. Infatti, soprattutto nelle convenzioni più recenti stipulate dal Comune di Roma sulla base delle ultime deliberazioni di approvazione delle Bozze di Convenzione ex art. 35 legge 865/71, è presente, come criterio di determinazione del canone, una percentuale del prezzo massimo di cessione il cui calcolo, con criteri dettagliati, viene descritto nella medesima convenzione. Pertanto, in questi casi, anche il prezzo massimo di locazione ha un criterio oggettivamente chiaro ed inderogabile e, probabilmente, il parere della Regione si è basato sull’analisi del contenuto della specifica Convenzione associata all’appartamento su cui è stato richiesto il parere stesso.
Ma quella descritta sopra non è la generalità dei casi, poiché nel caso delle Convenzioni più vecchie, anche in questo il Comune di Roma si è distinto per ‘originalità creativa’, le Bozze approvate da vecchie Deliberazioni di cui ormai sono scaduti tutti i termini per ricorsi al TAR o al Presidente della Repubblica, contenevano un criterio per i canoni di locazione molto più vago del tipo: “Per quanto attiene alla determinazione del canone di locazione ed alla sua revisione periodica, si fa espresso rinvio alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392 ed eventuali successivi adeguamenti e modifiche”. Cioè non c’è alcun legame percentuale con il prezzo massimo di cessione, si fa, invece, riferimento ad una legge in vigore a suo tempo, che è quella dell’equo canone (la quale all’art 12 stabiliva: “Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato”), ma aprendo la strada a successivi adeguamenti e modifiche.
Ma la Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4) l'abrogazione del citato art. 12 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 "limitatamente alle locazioni abitative", quindi, al momento, nei casi di Convenzione con la vaga indicazione sopra citata la Legge da considerare sarebbe la n. 431/1998
Qualcuno in questo Forum ha sostenuto che la Legge 9 dicembre 1998, n. 431 non sia applicabile ai casi in oggetto, ma dal combinato disposto fra il comma 2 dell’art. 1 del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 30 dicembre 1972, n. 1035 recante “Norme per l'assegnazione e la revoca nonché' per la determinazione e la revisione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica” che stabilisce: “Sono considerati alloggi di edilizia residenziale pubblica gli alloggi costruiti o da costruirsi da parte di enti pubblici a totale carico o con il concorso o con il contributo dello Stato con esclusione degli alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di programmi di edilizia convenzionata e agevolata”, e la LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431, che stabilisce, alla lettera (b) del comma 2 dell’art. 1 (“Ambito di applicazione”): “Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4,((4-bis,)) 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) … OMISSIS … ;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale”
cioè gli articoli 2, 3, 4,((4-bis,)) 7, 8 e 13 si applicano alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di programmi di edilizia convenzionata e agevolata in quanto esclusi dalla definizione di edilizia residenziale pubblica dal citato DPR.
Inoltre la LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431, al comma 4 dell’art. 14, stabilisce: “Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.”.
Quindi su quali basi la Regione Lazio può stabilire l’applicabilità della Legge sull’equo canone anche per le convenzioni in cui il vincolo sul canone di locazione risulta così vago come quello sopra citato?
Tutto questo discorso per dire che ciascuna Convenzione ex art. 35 legge 865/71 fa caso a se, poiché tale art. 35 stabilisce che le Convenzioni debbono includere l’indicazione dei criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione, ma non specifica nel dettaglio quali debbano essere tali criteri che sono, invece, stabiliti dalle Deliberazioni Regionali e Comunali. Ma se queste ultime sono vaghe e, conseguentemente, sono vaghe anche le Convenzioni stipulate utilizzando le Bozze approvate da tali Deliberazioni, la Regione ed il Comune non possono inventarsi regole diverse da quelle a suo tempo stipulate nelle Convenzioni. C’è qualcosa che mi sfugge?
