Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Ciao Santi, credo che la proporzione che hai usato (€ 19.679,42 x (239,51/57,96) = € 81.321,90 ) non possa essere utilizzata e mi spiego meglio:

essendo in possesso di un calcolo di trasformazione, con i vecchi valori venali e quindi ante delibere, ho notato che utilizzavano un metodo di calcolo diverso da quello attuale, infatti, se applico i vecchi valori venali all’attuale metodo di calcolo ottengo un costo totale del 50% inferiore a quello pagato, quindi se il mio ragionamento è giusto e ci fosse la proporzione da me rilevata dovresti pagare: 40.660,95, valore sempre alto ma certamente più reale. Prova a verificare.

@boccio quello che dici potrebbe essere vero. Io ho solo visionato il risultato finale del conteggio, ma non ho visto il metodo che hanno utilizzato, quindi ho solo calcolato una semplice proporzione.
Comunque anche calcolando la metà rispetto al corrispettivo totale di Affrancamento/Trasformazione che ho riportato (€ 130.115,05), ma considerando anche tutte le perdite di tempo (e di salute nel dover trattare con questi uffici comunali), i costi notarili per due atti in più (Trasformazione ed Affrancazione), l'ulteriore abbassamento del valore di mercato degli immobili che stiamo vedendo ormai da mesi (e non si vede nessuna inversione di tendenza), spero vivamente di sbagliarmi, ma continuo ad essere convinto che il gioco non valga la candela

 

[boccio]

Il problema santi è che il valore del 2012 non era reale ma notevolmente al disotto del valore venale dell'epoca... Se vuoi telonpuoi far spiegare da Di Piero... Quei valori non sono ne in cielo ne in terra... Vatti a comprare in terreno edificabile adesso... Poi ne riparliamo

Cesco, non voglio contraddirti, non è nelle mie intenzioni, quello che vorrei sostenere che è vero tutto ed il contrario di tutto.

Per quello che può valere, ho fatto una ricerca di mercato e ho trovato un terreno edificabile a circa 500 m dall’abitazione dei mie genitori, quindi nella stessa zona, il terreno è in vendita a 150.000€ TRATTABILI, è di 1.200 MQ e si possono edificare 1.200 MC (IF=1) ora se faccio la dovuta proporzione con i 21.000 MQ della convenzione ottengo:

21.000 / 1.200 * 150.000 = 2.625.000 €

(E’ LA META’ DI 5.000.000 €, PRECEDENTEMENTE CALCOLATI CON I VALORI VENALI ATTUALI)

Aggiungo inoltre che probabilmente nella realtà la proporzione non sia neanche lineare, ossia al crescere dell’importo sicuramente si dovrebbe spendere di meno, legge di mercato !!!!

 

[Santi60]

No, non sono per niente d'accordo.

1) Ad oggi mi sembra che ci sia un'unico schema da usare per la trasformazione: considerato che non è stato mai abrogato, perché non abolirlo? Perché non abrogarlo e sospendere le trasformazioni facendo finta di niente? Qualcosa non mi convince, non me la raccontano giusta.
2) Quella delle case in diritto di superficie con un valore di mercato più basso è veramente una leggenda metropolitana: per favore, lasciamola perdere.
3) La storia del prezzo calmierato è semplicemente e concretamente reale: ho acquistato a 205.000 €, l'appartamento si aggira ora intorno ai 130.000 €, se ci metti la somma che il comune ha tirato fuori (trasformazione + affrancazione) è chiaro che siamo vicini ormai al prezzo imposto.
Tanto vale vendere a quel valore ed evitare di regalare soldi e salute al comune.

Assolutamente d'accordo!
Se avessi soldi da buttare (che purtroppo non ho ) preferirei regalarlo l'appartamento piuttosto che pagare tutti questi soldi per Trasformazione/Affrancazione al comune di Roma visto poi come vengono utilizzati (vedere notizie di stampa sul trambusto che c'è in questo momento al Comune di Roma anche relativo a qualche aumento di stipendio ...)

 

[Paolo Distefano]

Signori io sono spaventato da alcuni commenti....vedo persone scrivere: a questo punto mi conviene perderli sti 100.000/150.000 euro...

Bha....ma io prima di accettare una cosa del genere provo tutto l'impossibile e anche di più!!!

Io vorrei vedere gente determinata a provare tutte le strade cause e controcause, manifestazioni etc!!! Di perdere cifre di questa entità io non ci voglio neanche pensare!

 

[Santi60]

Il problema santi è che il valore del 2012 non era reale ma notevolmente al disotto del valore venale dell'epoca... Se vuoi telonpuoi far spiegare da Di Piero... Quei valori non sono ne in cielo ne in terra... Vatti a comprare in terreno edificabile adesso... Poi ne riparliamo

@Cesco76 non mi sembra il caso di scomodare Di Piero, anche perché non si tratta di calcoli complessi (qualche decina di corsi di matematica superiore che ho fatto all'università mi permettono di calcolare le 4 operazioni ...).
Probabilmente ci sono alcuni PdZ le cui stime del 2012 non erano corrette, ma per il PdZ che mi riguarda non credo proprio sia cosi.
Infatti, se vado a fare i conti per la mia convenzione, con le stime del 2016 e considerando i mc in convenzione risulta un costo del terreno pari a 27.778 mc x 57,96 €/mc (resid.) + 22.500 mc x 115,92 €/mc (non resid.) = 4.218.213 € e, considerando che si tratta di un terreno di 8.529 mq si ha un costo di 492 €/mq che rivalutato secondo ISTAT dal 2012 al 2016 porta ad un valore di 496,98 €/mq. A questo punto, se si utilizza l'incidenza del 20% del costo del terreno sul valore dell'appartamento si ottiene un prezzo di 2.484,90 €/mq che sarebbe del tutto in linea (anzi un po' più alto) con il valore di 2.325 €/mq ricavabile per la stessa zona dal sito del Borsino Immobiliare (Roma): Osservatorio quotazioni immobiliari (2016) - Listino Valori Prezzi mq per la fascia inferiore di abitazioni civili.
Se, invece, ripeto lo stesso calcolo con le nuove stime della Deliberazione 40/2016 ottengo 27.778 mc x 239,51 €/mc (resid.) + 22.500 mc x 206,50 €/mc (non resid.) = 11.299.359 € , quindi, si ha un costo di 1.325 €/mq. A questo punto, se si utilizza l'incidenza del 20% del costo del terreno sul valore dell'appartamento, si ottiene un prezzo di 6.624 €/mq. Semmai quest'ultimo è un valore che non sta ne in cielo ne in terra dato che un appartamento di 100mq con oltre 30 anni dalla costruzione dovrebbe costare 662.400 €!
Se trovassi qualcuno disposto a pagare una cifra del genere per il mio appartamento la Trasformazione e l'Affrancazione la farei subito! Da questo semplice calcolo si ricava che, mentre le stime del 2012 erano corrette, quelle della Deliberazione 40/2016 sono 3 o 4 volte maggiori del dovuto.

 

[Santi60]

Emival ti posso dire solo che in base al parere di molti tecnici del settore il procedimento di calcolo è corretto. ora già come vedete i miei interventi sono molto diradati, e la spiegazione sarebbe troppo lunga ti posso garantire che come i calcoli postati qui sono molto convincenti mi sono stati fatte dimostrazioni altrettanto convincenti che dicono il contrario, quindi si entrerebbe in una tematica dall'esito incerto.... poi se vuoi il mio parere dell tutto personale di fronte a tutta questa confusione il tar difficilmente su una questione come le stime darebbe mai torto al comune anche perché poi l'abrogazione dell' art 8 legge 10 1977 che prevedeva che la regione stabilisse i criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree è stato abrogato dall'art 136 d.p.r. 380 del 2001, fa si che la materia è tutta demandata ai comuni

@Cesco76 con riferimento a quanto scrivi ("mi sono stati fatte dimostrazioni altrettanto convincenti che dicono il contrario") potresti cortesemente condividere tali "dimostrazioni" del contrario?
Che la spiegazione sia lunga o meno non è un problema, ma sicuramente condividere le idee contrarie è sempre utile per arrivare ad una sintesi tanto più completa possibile, altrimenti, scusa se te lo dico, è come "tirare il sasso e nascondere la mano" ...

 

[Santi60]

A roma nel 2012 c'erano stime -di 40€ a mq quando a milano erano gia in media non sotto i 130€... E ti posso garantire che i valori di mercato di Milano non sono più alti di Roma... Anzi è il contrario

@Cesco76 come da mio post precedente, le stime per il PdZ di mio interesse portano ad una stima nel 2012 di ben 495 €/mq quindi 10 volte maggiori di quelle che citi tu. Secondo te, ammesso che ci fossero valori sottostimati su alcuni piani di zona, per quale motivo accanirsi sui PdZ che già avevano stime di quasi 4 volte superiori rispetto a quelle di Milano e portarle ad oltre 10 volte quelle di Milano, invece di rivedere solo quelle sottostimate?
Mi sembra che sia stato applicato lo stesso metodo dei "tagli lineari" (ovviamente nel verso opposto) delle Finanziarie di qualche anno fa, invece di andare ad intervenire sui veri sprechi!
In sostanza, per "aggiustare" le stime troppo basse è stato trovato un meccanismo moltiplicativo (andando a scomodare il più complesso meccanismo di estimo) che ha avuto effetti devastanti sulle stime che erano già corrette.
Ti sembra un metodo condivisibile?
A me NO!!!!

 

[giannelmo]

Santi il valore venale del terreno x legge deve essere quello "attuale"ovvero quello che pagheresti "adesso" per comprare il terreno.

Appunto! Abbiamo già visto, con stime a spanne, che solo per l'affrancamento il comune incasserebbe da 3000 a 5000 euro al mq!!! E ti sembra una stima realistica?

 

[giannelmo]

Cesco, non capisco nulla di come si valuti un terreno e non posso competere certamente con fior fior di tecnici che tu hai contattato però quando mi trovo in situazioni del genere per non farmi fregare utilizzo il “CALCOLO DELLA SERVA”, ossia:

se utilizzo il prezzo venale attuale e lo applico al caso dei mie genitori, ottengo che per acquistare l’intero terreno di circa 1.000 mq (forse sono anche di meno) avrei un costo di circa:

21.000 MC concessi da convenzione

238€ al MC valore venale

COSTO TOTALE TERRENO circa 5.000.000€ !!!!!

Ossia 5.000€ al MQ

Ottimo affare per il Comune o per il vecchio proprietario del terreno ????

INOLTRE:

se calcolo approssimativamente il costo totale dell’intero immobile:

1.500€ al MQ Costo di costruzione (anche superiore a varie delibere)

100 MQ dimensione appartamento

COSTO SINGOLO APPARTAMENTO 150.000€

N° appartamenti 60

COSTO TOTALE INTERO IMMOBILE CIRCA 9.000.000€

ORA MI DOMANDO E DICO MA E’ MAI POSSIBILE CHE SU 9.000.000€ CI SIANO 5.000.000€ DI TERRENO?

I TECNICI SARANNO PURE BRAVI, IO NON CI CAPISCO NULLA, MA MICA SONO SCEMO !!!!!!

5000 euro a mq è il valore "spannometrico" che è uscito anche a me, per altra via.

 

[Santi60]

Appunto! Abbiamo già visto, con stime a spanne, che solo per l'affrancamento il comune incasserebbe da 3000 a 5000 euro al mq!!! E ti sembra una stima realistica?

Mentre dall'informazione condivisa da @boccio si vedono prezzi del terreno dell'ordine di 125 €/mq.
Secondo @Cesco76 in media, nei PdZ a Roma a quanto si dovrebbe pagare "adesso" il terreno in €/mq?
Posso capire che le stime di 40 €/mq erano basse (completando l'informazione di quali PdZ si sta parlando), ma stime del valore venale, che portano poi come risultato a valori da 1400 a 5000 €/mq, mi sembrano assolutamente esagerati!
Possibile che al comune di Roma non abbiano il senso della misura? Sono passati dall'estremo di lasciar correre tutto, anzi fornire chiarimenti per vendere a prezzo di mercato senza Affrancazione per decenni, all'eccesso opposto di richiedere corrispettivi fuori dalla realtà!
Il bello (o meglio il brutto) è che i responsabili di tutto questo casino prendono lauti stipendi che paghiamo tutti noi con le tasse tutt'altro che contenute!