Suggerimenti per comportamento dubbio venditori ed agenzia

[PyerSilvio]

Beh, se i venditori chiedono 2000 subito, a dopo la verifica reddituale, loro possono ben dire “ok, ma poi ti do solo quelli, come caparra, e non tutti i 15.000”. Do tu des…

A beh.. in accordo tra le parti tutto si può fare.
Il problema è trovarlo un accordo.

non si può screditare un contratto solo perché non è accompagnato da una caparra...io la vedo così .

Ma certamente.

A sto tuo contratto, si potrebbe chiamare Roberto Bolle, per fargli un balletto ad honorem.

Un contratto dove il venditore dovrebbe ottemperare a tutto, mentre l'acquirente non sgancia un quattrino e, se non gli danno il mutuo, abbiamo scherzato e arrivederci e grazie.

Trovavi quello giusto vedevi che sorci verdi.

Altro che prendere per oro colato quello che disse il notaio.

Che vista la malparata, tra lungaggini e gli stracci che cominciavano a volare tra le parti, pur di stipulare, capitalizzando tutto il lavoro svolto ed il tempo che vi aveva dedicato, ti avrebbe detto che potevi dormire tranquillamente, pure assieme ad un serpente.

 

[CheCasa!]

Vi dico quello che penso.

Un contratto senza caparra resta sempre un contratto.
La caparra è una garanzia dell'adempimento e nulla ha a che fare con la sua efficacia.

Ma se queste sono le basi del diritto, proprio per questo motivo, secondo la mia esperienza, la caparra deve esserci e deve avere un'entità non trascurabile.

Per comprenderne il motivo, ovviamente non devono essere portati gli esempi positivi, ovvero i casi in cui accordi senza caparra siano andati a buon fine, ma quelli finiti male. E' per tutelare questi casi che la caparra "esiste". Si definisce infatti "garanzia dell'adempimento" perchè quando tutti adempiono l'istituto della caparra non ha motivo di essere richiamato.

Nel mercato immobiliare il 98% delle transazioni vanno a buon fine. Mi è capitato di rogitare immobili per i quali le parti hanno concordato accordi verbali e deciso di non sottoscrivere alcun impegno preliminare. Ma nel mio lavoro io devo comportarmi pensando sempre a quel 2% di situazioni in cui i rapporti tra le parti finiscono per incrinarsi.

In assenza di una caparra confirmatoria, l'inadempimento del contratto viene compensato dal risarcimento del danno dimostrato o dimostrabile di fronte al giudice. La controparte può pensare di cavarsela veramente con poco e, per questo motivo, fa spesso l'errore di dare meno importanza al contratto medesimo. Spesso si finisce in contenzioso perchè non vi è accordo sul "valore" dell'inadempimento.

Il danno può essere determinato dal giudice sulla base della documentazione ricevuta e dell'interpretazione dei fatti e potrebbe non corrispondere alle pretese della parte adempiente. In presenza di una caparra il giudice deve stabilire solo chi sia inadempiente, mentre la conseguenza della perdita della caparra non può essere messa in discussione neppure da lui.

Se un soggetto in cattiva fede vuole mettere in scacco la controparte, tanto più bassa è la caparra tanto meno gli costerà aprire un contenzioso decennale in attesa che, dall'altra parte, la pressione magari di scadenze ravvicinate imponga una conciliazione ingiusta.

Per questi motivi mi sento di consigliare chi ci legge di sottoscrivere solo contratti in presenza di caparre congrue.

 

[Utente Cancellato 84856]

La questione è che la caparra esiste, che corrisponde a 15.000 euro, non certo quisquiglie, ed è sotto forma di assegno conservato dall'agenzia immobiliare (speriamo bene...)
Per cui da nostra parte, la buona fede c'è stata fin dall'inizio, sono i venditori che ad una certa, seguiti da un agente abbastanza scorretto direi, dal momento che ci ha preso a quanto pare la sua parte anticipatamente (scemi noi a fidarci, ma mi illudo sempre che chi fa un lavoro ed abbia un certo nome nel campo sia una persona un minimo valida, invece che essere l'ennesimo furbone) e che ora sono usciti con la necessità della caparra anticipata per pagare questi fatidici soldi per regolarizzare la planimetria.
Sicuramente quei soldi andranno in mano loro SOLO quando avremo la risposta definitiva al mutuo, per cui le possibilità saranno 2:
- magicamente questi soldi appariranno e la planimetria sarà sanata prima della visita del perito;
- I venditori si rifiuteranno di regolarizzare e di conseguenza, bloccato il tutto, si risolverà col nulla di fatto. Ma a quel punto ci si rivolgerà ad un legale per non far passare liscia la cosa, e per recuperare tutto ciò che si può, in particolare i soldi dell'agenzia indebitamente presi in anticipo.
Qua sembra che siamo noi a non voler dare la caparra, quando normalmente la si darà dopo l'accesso positivo al mutuo, come prevede la legge, ed abbiamo pure dato, fidandoci erroreamente, soldi in anticipo all'agenzia.
Mi sembra che si voglia fare un pó i furbi in questa pratica.

 

[specialist]

...indebitamente presi in anticipo.

Ma anche incautamente dati. Se la vendita non viene perfezionata ve li devono restituire, ma ho come il dubbio che non lo faranno tanto spontaneamente...

 

[Maria40]

Mi sembra che si voglia fare un pó i furbi in questa pratica.

Molto, non un pò ...
Per non rischiare di più, sarebbe meglio far decadere il contratto, dichiarare che la richiesta per il mutuo non è andata a buon fine e riprendervi le somme (provvigioni, assegno)...
Cercate altra agenzia, altro immobile e altri venditori...

Glielo ha detto il notaio e quindi..

Ovviamente secondo Pier il notaio non vale nulla (poi c'erano due notai e 2 avvocati, convocati dalla controparte, non da me). So quanto vale la legge. A me interessa questo aspetto, do molto importanza alla legge, ho sempre cercato di rispettarla. (nella mia "ignoranza

 

[Utente Cancellato 84856]

Ma anche incautamente dati. Se la vendita non viene perfezionata ve li devono restituire, ma ho come il dubbio che non lo faranno tanto spontaneamente...

Come ribadito da me più volte...anche se un venditore onesto mette in pratica la legge, di conseguenza non va a chiedere soldi che sa che non deve ancora ottenere...

Molto, non un pò ...
Per non rischiare di più, sarebbe meglio far decadere il contratto, dichiarare che la richiesta per il mutuo non è andata a buon fine e riprendervi le somme (provvigioni, assegno)...
Cercate altra agenzia, altro immobile e altri venditori...

Quello che alla fine avevo pensato. Ma per farlo si deve sperare che i venditori non vogliano far regolarizzare la planimetria e quindi uscirne puliti e senza perdite monetarie.

 

[schisanoa]

Sicuramente quei soldi andranno in mano loro SOLO quando avremo la risposta definitiva al mutuo, per cui le possibilità saranno 2:
- magicamente questi soldi appariranno e la planimetria sarà sanata prima della visita del perito;
- I venditori si rifiuteranno di regolarizzare e di conseguenza, bloccato il tutto, si risolverà col nulla di fatto

Ok, ora sei in ballo, hai fatto una richiesta di mutuo, attendi la risposta della banca, il perito evidenzierà le difformità, e determinerà il valore sulla base anche di quelle, la banca poi decide se erogare comunque oppure no, se ti approvano il mutuo si sblocca la caparra, loro avranno i soldi per sanare e andare a rogito, oppure se la casa non è conforme e non la sanano a quel punto conduci tu la trattativa, hai diritto a acquistare un immobile in regola, loro potrebbero anche ripristinare le modifiche, comunque con la caparra che avrai versato potrai fare pressione perché adempiano.

Se il mutuo non viene concesso per via delle difformità si aprono altri scenari, e vediamo dopo quali sono le opzioni migliori per te, ma stai tranquillo, a meno che non decidi di sbloccare la caparra togliendo la sospensiva in questo momento c'è da attendere.

Io personalmente se sapessi di essere finanziabile avrei fatto una proposta di acquisto senza sospensiva.

Ma a quel punto ci si rivolgerà ad un legale per non far passare liscia la cosa, e per recuperare tutto ciò che si può, in particolare i soldi dell'agenzia indebitamente presi in anticipo.

Mi pareva avessi scritto prima che l'agenzia fosse disposta a renderti i soldi se l'affare non va a buon fine, in quel caso non dovrai andare per vie legali

Mi sembra che si voglia fare un pó i furbi in questa pratica.

Ti stai fasciando la testa prima di rompertela

 

[Utente Cancellato 84856]

Ok, ora sei in ballo, hai fatto una richiesta di mutuo, attendi la risposta della banca, il perito evidenzierà le difformità, e determinerà il valore sulla base anche di quelle, la banca poi decide se erogare comunque oppure no, se ti approvano il mutuo si sblocca la caparra, loro avranno i soldi per sanare e andare a rogito, oppure se la casa non è conforme e non la sanano a quel punto conduci tu la trattativa, hai diritto a acquistare un immobile in regola, loro potrebbero anche ripristinare le modifiche, comunque con la caparra che avrai versato potrai fare pressione perché adempiano.

Se il mutuo non viene concesso per via delle difformità si aprono altri scenari, e vediamo dopo quali sono le opzioni migliori per te, ma stai tranquillo, a meno che non decidi di sbloccare la caparra togliendo la sospensiva in questo momento c'è da attendere.

Io personalmente se sapessi di essere finanziabile avrei fatto una proposta di acquisto senza sospensiva.



Mi pareva avessi scritto prima che l'agenzia fosse disposta a renderti i soldi se l'affare non va a buon fine, in quel caso non dovrai andare per vie legali

Ti stai fasciando la testa prima di rompertela

Un mutuo ottenibile al 100% penso sia raro...ci sono tante variabili impreviste che possono minarlo.

L'agenzia ha detto che li avrebbe restituiti, ma a questo punto bisogna capire se legalmente ora è tenuta a ridarli. Perché quanto ad onestà mi pare faccia difetto...

 

[Maria40]

Io personalmente se sapessi di essere finanziabile avrei fatto una proposta di acquisto senza sospensiva.

Non si è mai sicuri , a meno che non si ha una delibera reddituale in mano, ma anche lì si dovrebbe mettere una condizione sospensiva per la regolarità dell' immobile.
In questa precisa vicenda, a mio parere già rischiosa e complicata, il solo fatto di aver messo questa clausola da un pò di conforto al postante.
Di toglierla, per com'è la situazione attuale, non se ne parla (per me).

Quello che alla fine avevo pensato. Ma per farlo si deve sperare che i venditori non vogliano far regolarizzare la planimetria e quindi uscirne puliti e senza perdite monetarie.

Scusa, ma non sei più interessato all' immobile? Perché, se venisse messo a posto, tutta questa situazione avrà un esito positivo (ammesso che ottieni il mutuo, ovviamente).

 

[schisanoa]

Non si è mai sicuri , a meno che non si ha una delibera reddituale in mano, ma anche lì si dovrebbe mettere una condizione sospensiva per la regolarità dell' immobile.

E' un problema del venditore la regolarità dell'immobile, se non regolarizza è inadempiente lui, e la caparra tutela l'acquirente