Vendere una casa proveniente da donazione e donante ancora in vita

[realessandro]

La retrocessione è la soluzione migliore. In subordine valutare l'ipotesi ( con un legale) che il donatario-cedente presti fidejiussione congiuntamente agli altri potenziali eredi . La garanzia dovrebbe convergere sulla tutela da evizione fino al compimento del ventennio dalla data di donazione.
Se emergesse un erede non noto o minore i fideiussori ( al fine di evitare di essere chiamati a rispondere della garanzia) in vita dovranno tacitarlo con denaro per la sua eventuale pretesa.
Se c'è in ballo un mutuo và coinvolta la banca .
La garanzia fideiussoria puo' essere rilasciata su un normale pezzo di carta. Non c'è scritto da nessuna oparte che l'esclusiva delle fideiussioni spetti a banche o assicurazioni.
vedi codice civile
Facci sapere, per arricchimento di tutti, come è andata a finire


Capo XXII
Della fideiussione
Art. 1936.-Nozione.-
È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui.--La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza.
Art. 1938.
Fideiussione per obbligazioni future o condizionali.
La fideiussione può essere prestata anche per un'obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso, dell'importo massimo garantito.
Art. 1940.
Fideiussore del fideiussore.
La fideiussione può essere prestata così per il debitore principale, come per il suo fideiussore.
Art. 1941.
Limiti della fideiussione.
La fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose.--Può prestarsi per una parte soltanto del debito o a condizioni meno onerose.--La fideiussione eccedente il debito o contratta a condizioni più onerose è valida nei limiti dell'obbligazione principale.
Art. 1943.
Obbligazione di prestare fideiussione.
Il debitore obbligato a dare un fideiussore deve presentare persona capace, che possieda beni sufficienti a garantire l'obbligazione e che abbia o elegga domicilio nella giurisdizione della corte di appello in cui la fideiussione si deve prestare.
Quando il fideiussore è divenuto insolvente, deve esserne dato un altro, tranne che la fideiussione sia stata prestata dalla persona voluta dal creditore.
Dei rapporti tra creditore e fideiussore
Art. 1944.
Obbligazione del fideiussore.
Il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito.
Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima dell'escussione del debitore principale. In tal caso, il fideiussore, che sia convenuto dal creditore e intenda valersi del beneficio dell'escussione, deve indicare i beni del debitore principale da sottoporre ad esecuzione.--Salvo patto contrario, il fideiussore è tenuto ad anticipare le spese necessarie.
Art. 1946.
Fideiussione prestata da più persone.
Se più persone hanno prestato fideiussione per un medesimo debitore e a garanzia di un medesimo debito, ciascuna di esse è obbligata per l'intero debito, salvo che sia stato pattuito il beneficio della divisione.
Art. 1947.
Beneficio della divisione.
Se è stato stipulato il beneficio della divisione, ogni fideiussore che sia convenuto per il pagamento dell'intero debito può esigere che il creditore riduca l'azione alla parte da lui dovuta.
Se alcuno dei fideiussori era insolvente al tempo in cui un altro ha fatto valere il beneficio della divisione, questi è obbligato per tale insolvenza in proporzione della sua quota, ma non risponde delle insolvenze sopravvenute.
Art. 1948.
Obbligazione del fideiussore del fideiussore.
Il fideiussore del fideiussore non è obbligato verso il creditore, se non nel caso in cui il debitore principale e tutti i fideiussori di questo siano insolventi, o siano liberati perché incapaci.

 

[Maurizio Zucchetti]

@Granducato

A mia memoria esiste la possibilità di citare in giudizio l'Agente Immobiliare quando questi abbia agito in mala fede, o comunque non abbia prestato la normale diligenza dell'esercizio della sua professione, che è diversa, e maggiore, dalla diligenza "del buon padre di famiglia" proprio perchè questa è la nostra PROFESSIONE!
E' come quell'AI che, dopo aver preso al preliminare una lauta provvigione concessagli dall'acquirente perchè "pensasse a tutto lui" è sparito, ed al rogito l'acquirente si è accorto che l'immobile in questione ERA COMPLETAMENTE ABUSIVO E NON ERA MAI STATO ACCATASTATO!
Può darsi che mi sbagli ma ...... Francescaaaaaaa ! :?

 

[Umberto Granducato]

A mia memoria esiste la possibilità di citare in giudizio l'Agente Immobiliare quando questi abbia agito in mala fede, o comunque non abbia prestato la normale diligenza dell'esercizio della sua professione, che è diversa, e maggiore, dalla diligenza "del buon padre di famiglia" proprio perchè questa è la nostra PROFESSIONE!

Hai assolutamente ragione è vero, ma....... non so xchè me l'hai scritto perchè non riesco piu a trovare i post precedenti!!

 

[genios]

Tutto bene quello che avete postato ma la proposta a chi va fatta alla madre o alla figlia ?
Detta cosi' sembra una cosa sconcia.

Caioa Eu genio

 

[Maurizio Zucchetti]

Ti consiglio di non prenderla alla leggera e di valutare attentamente la situazione prima di presentare la proposta di acquisto e la relativa accettazione. Come AI questa è una cosa che non puoi non sapere, e la richiesta di danni è sempre in agguato .....

Scusa maurizio, ma richiesta di danni a chi? All'AI ???

Ecco il perchè!
... ma non ti preoccupare, succede, con l'età!

 

[Umberto Granducato]

hehehehee probabile
Quoto quello che hai scritto prima: l'unica mia perplessità era dovuta al fatto che per citare in giudizio un AI deve avere avuto mancanze gravi e non succede spesso.

 

[provolo]

sono un privato e stavo per acquistare casa privatamente da una famiglia a venezia..sono andata a chiedere tranquillamente il mutuo alla banca e poi il preventivo al notaio..è qui che, tramite visura, abbiamo scoperto che l'immobile è una dotazione del marito alla moglie, risalente al 2004. I signori in questione non ce l'avevano detto, e noi sapevamo fosse intestato solo ad 1 coniuge (loro sono in separazione dei beni). Per fortuna non abbiamo firmato il preliminare e ora ci stiamo informando sul come muoverci...gli stessi padroni di casa, che hanno fatto donazione per comprare un altro immobile come prima casa, non sapevano a cosa andassero incontro (dicono). considerando che si tratta di una giovane famiglia, con figli piccoli (tutti in vita dunque) cosa consigliate? lascio perdere l'immobile? ne cerco uno nuovo per stare + tranquilla o basta il mutuo dissenso? ho letto che la dottrina è controversa, perchè il mutuo dissenso può essere considerato come "doppia donazione"...

 

[Maurizio Zucchetti]

E' possibilissimo che non sapessero nulla delle problematiche inerenti le donazioni e che, mal consigliati dal notaio, si siano fatti abbagliare dal risparmio "immediato". Quello che non capisco è come non ve ne siate accorti subito dall'atto di provenienza, ed inoltre mi rende molto perplesso il fatto che non ve l'abbiano detto!
Se la casa ti piace puoi andare tranquillamente avanti con l'aiuto del notaio, pretendendo il "mutuo dissenso", ossia la retrocessione dalla donazione. Come avrai letto ci sono appena passato e posso garantirti che è l'UNICO modo perchè tu possa dormire sonni tranquilli!

 

[provolo]

grazie mille della risposta!
la prox settimana dobbiamo NUOVAMENTE andare dal notaio, stavolta tutti insieme, e come hai suggerito pretenderemo la retrocessione...poi dovremo aspettare altro tempo affinchè "giuridicamente" si torni alla normalità...quasi mi sento in diritto di ritrattare sul prezzo d'acquisto!!
p.s. non ce ne siamo accorti dall'atto di provenienza perchè i padroni di casa non ce l'hanno dato!

 

[pipetto]

@Granducato

A mia memoria esiste la possibilità di citare in giudizio l'Agente Immobiliare quando questi abbia agito in mala fede, o comunque non abbia prestato la normale diligenza dell'esercizio della sua professione, che è diversa, e maggiore, dalla diligenza "del buon padre di famiglia" proprio perchè questa è la nostra PROFESSIONE!
E' come quell'AI che, dopo aver preso al preliminare una lauta provvigione concessagli dall'acquirente perchè "pensasse a tutto lui" è sparito, ed al rogito l'acquirente si è accorto che l'immobile in questione ERA COMPLETAMENTE ABUSIVO E NON ERA MAI STATO ACCATASTATO!
Può darsi che mi sbagli ma ...... Francesca!!!!!!!!!!!!


In dicembre 2009 abbiamo iniziato le trattative di acquisto di un immobile sito nel nostro paese e firmato mandato di vendita del nostro appartamento vincolato proprio all’ acquisto di questo immobile.
Le trattative si sono concluse a fine gennaio quando l’agenzia ha trovato un acquirente per la nostra casa. Nel frattempo alle nostre domande di conferma che l’immobile in oggetto d’acquisto fosse libero da vincoli e/o ipoteche fatte agli agenti immobiliari, veniva sempre risposto di non preoccuparci perche’ era tutto in regola e che l’intestataria era la prima e unica proprietaria. Infatti ,sulla proposta d’acquisto firmata da noi, alla voce “libera da vincoli , ipoteche, pignoramenti ecc. veniva indicato “NULLA” ed al rigo dove si doveva indicare “atto di provenienza” si e’ scritto “ROGITO NOTARILE”.
Fino alla consegna dei documenti l’agenzia ci ha taciuto che l’immobile proveniva da donazione, e ci ha detto che era in corso una revoca,cosa che, chiedendo consulenza ad un legale, non ci risulta possibile in quanto il donante è il marito, ancora vivente, che nel 2008 ha donato il suo 50% alla moglie e la coppia ha due figlie maggiorenni a loro volta con prole,la risoluzione non è accettata dal nostro istituto di credito in quanto interpretabile e non chiara quindi doppiamente impugnabile,l'unica soluzione è la fidejussione che però tutela l'importo versato ma non l'immobile e a noi non stà bene Conoscendo i vincoli e le conseguenze che la donazione comporta e sentendoci truffati dall’agenzia, la quale sostiene che siamo solo degli ansiosi e che non siamo tenuti a conoscere i retroscena di una compravendita, quali azioni ci consigliate di fare visto che avremmo i compromessi a metà febbraio?