Vendita appartamento locato da 1 anno

[od1n0]

Grazie anche a Roversi, ma qui è chiaro che stiamo discutendo del campo di esistenza della prelazione legale.

La domanda è:
In caso di vendita a terzi entro il primo quadriennio del contratto 4+4 è obbligatorio concedere la prelazione all'inquilino, o solo se nel contempo viene data disdetta?

- Io propendo per ritenere che la legge intenda stabilire l'obbligatorietà (legale) della prelazione dell'inquilino
- altri ritengono che in assenza di disdetta si possa ignorare la prelazione.

La legge 431 articolo 3 lettera g e' chiara su questo punto . Del resto se fosse come dici tu il legislatore non avrebbe codificato puntualmente la lettera g ma avrebbe fatto un rimando totale all'articolo 38 delle legge 392 per cui in caso di trasferimento e' prevista la prelazione per le locazioni ad uso non abitativo . Il rimando c'e' ma solo per le modalita'.Quindi direi che il legislatore ha voluto ridurre l'ambito a quel specifico caso.Dubito che un giudice possa interpretarlo in maniera cosi' estensiva.

 

[Bastimento]

Non è una ipotesi.
La legge è chiara e la pratica assolutamente non ambigua.
Non esiste alcun dubbio circa l'insussistenza del diritto di prelazione nel caso di vendita degli immobili urbani ad uso abitativo, ad eccezione del singolo caso riportato dalla legge.

Mi spiace. la fai troppo semplice. Siamo d'accordo che la prelazione è limitata al caso riportato dlla legge. Ma bisogna chiarire cosa dice esattamente la legge.

Che la questione non sia affatto banale lo dimostrano questi due articoli nel frattempo trovati in rete. Il primo solleva altri tipi di domande, e conferma la difficoltà di lettura
Il secondo conferma la vostra lettura: ne prendo atto, ma rimango dell'opinione che se il legislatore voleva effettivamente mettere al riparo il conduttore per un po di anni, in questo caso avrebbe fatto solo finta.

I presupposti della prelazione nella locazione ad uso abitativo | Fanpage

L’inquilino ha prelazione nella vendita dell’appartamento in affitto?

Non so quale sia l'affidabilità degli articoli citati, ma non ho motivo per dubitarne.

Indagherò meglio: per ora ne ho imparata una nuova. grazie.

 

[Bastimento]

Normalmente apprezzo l'equilibrio le tue risposte, questa volta mi sembri partigiano....

il legislatore non avrebbe codificato puntualmente la lettera g ma avrebbe fatto un rimando totale all'articolo 38 delle legge 392 per cui in caso di trasferimento e' prevista la prelazione per le locazioni ad uso non abitativo .

Ti direi che non poteva fare il semplice rimando ad un articolo riferito alle locazioni NON abitative

Del resto al proprietario cosa cambia se compra il conduttore oppure un terzo alle stesse condizioni?

Certo che al proprietario non cambia nulla: ma è proprio qui il punto. Perchè cambia molto all'inquilino.....
Sono anch'io un proprietario, e non difendo l'inquilino per partito preso: ma se un diritto viene posto, mi pare scontato che debba essere a favore di qualcuno, e non che non cambia niente.

 

[od1n0]

Normalmente apprezzo l'equilibrio le tue risposte, questa volta mi sembri partigiano....

Non vedo che ragione avrei per esserlo

Ti direi che non poteva fare il semplice rimando ad un articolo riferito alle locazioni NON abitative

Perche' non poteva farlo? Mica e' vietato ... lo ha fatto per le modalita' ad esempio.

Certo che al proprietario non cambia nulla: ma è proprio qui il punto. Perchè cambia molto all'inquilino.....
Sono anch'io un proprietario, e non difendo l'inquilino per partito preso: ma se un diritto viene posto, mi pare scontato che debba essere a favore di qualcuno, e non che non cambia niente.

Cito da uno dei link ( L’inquilino ha prelazione nella vendita dell’appartamento in affitto? che hai postato sopra:

"Pertanto non spetta il diritto di prelazione in favore del conduttore se il locatore non ha disdettato anticipatamente il contratto, ma si limita a vendere l’immobile. Va da sé, però, in quest’ultimo caso, che il nuovo acquirente dell’immobile subentrerà comunque nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto, a fare data dall’acquisto dell’immobile [3]. In pratica, il contratto di locazione resta in vita, con un nuovo soggetto quale padrone di casa."

 

[Bastimento]

Non hai bisogno di riproporlo: l'ho premesso che il secondo link vi dava ragione, e ne prendevo a malincuore atto.

Il secondo conferma la vostra lettura: ne prendo atto, ma rimango dell'opinione che se il legislatore voleva effettivamente mettere al riparo il conduttore per un po di anni, in questo caso avrebbe fatto solo finta.

Quanto alla prima osservazione intendevo dire che appunto nel citarlo ha richiamato solo le modalità, non il contenuto. Il contenuto avrebbe potuto forse creare l'equivoco tra abitazioni e non.

Comunque grazie per l'esercizio di "legalese": per fortuna o sfortuna mia mi sono sempre piaciute di più le scienze esatte....

 

[od1n0]

Non hai bisogno di riproporlo: l'ho premesso che il secondo link vi dava ragione, e ne prendevo a malincuore atto.


Quanto alla prima osservazione intendevo dire che appunto nel citarlo ha richiamato solo le modalità, non il contenuto. Il contenuto avrebbe potuto forse creare l'equivoco tra abitazioni e non.

Comunque grazie per l'esercizio di "legalese": per fortuna o sfortuna mia mi sono sempre piaciute di più le scienze esatte....

L'intento elusivo nel caso di trasferimento lo vedo duro da provare qualora ci sia .......ma sopratutto perche' un proprietario che vuole vendere dovrebbe ordire questa macchinazione?Trovare una persona a cui trasferire l'immobile che alla prima scadenza contrattuale vada ad abitare nell'immobile per evitare di dare la prelazione al conduttore? Deve odiare a morte il conduttore per fare questo .

 

[Bastimento]

L'intento elusivo nel caso di trasferimento lo vedo duro da provare qualora ci sia .......ma sopratutto perche' un proprietario dovrebbe fare tutta questa macchinazione?Trovare una persona che dopo 4 anni vuole andare ad abitare nell'immobile per evitare di dare la prelazione al conduttore?Devono odiarsi a morte per arrivare a cio ' Cioe' devono odiarsi a morte per arrivare a cio'

Si, questo lo capisco. Il termine elusivo non si addice al locatore.

ma sta di fatto che il povero conduttore (si fa , in genere, per dire....) viene in questo caso bypassato. E se gli capita come nuovo proprietario uno che ha comprato per andarci ad abitare, (caso oggigiorno quasi scontato) non ha più nemmeno l'opzione di provare a comprare alle medesime condizioni. Se il legislatore intendeva evitarlo, in questo modo è rimasto scornato come il conduttore.

 

[od1n0]

Si, questo lo capisco. Il termine elusivo non si addice al locatore.

ma sta di fatto che il povero conduttore (si fa , in genere, per dire....) viene in questo caso bypassato. E se gli capita come nuovo proprietario uno che ha comprato per andarci ad abitare, (caso oggigiorno quasi scontato) non ha più nemmeno l'opzione di provare a comprare alle medesime condizioni. Se il legislatore intendeva evitarlo, in questo modo è rimasto scornato come il conduttore.

Ma questa non e' elusione del suo diritto di prelazione. E' semplicemente applicazione dell'articolo 3 legge 431/1998 lettera a che non prevede la prelazione.In questo caso il legislatore non ha voluto tutelare il conduttore.

 

[Bastimento]

Vedo che sei venuto della mia idea......

 

[CheCasa!]

Quando venne elaborata la 431 del '98, la disdetta alla prima scadenza dei contratti a canoni libero era regolato dai Patti in Deroga.
I Patti in Deroga e la precedente normativa non prevedevano per la vendita degli immobili residenziali l'obbligo della prelazione a favore dell'inquilino. In più, i Patti in Deroga prevedevano di derogare la determinazione del canone di locazione mediante il cosiddetto Equo Canone consentendo al proprietario di applicare un canone libero rinunciando, in cambio, a disdire il contratto alla prima scadenza, fatte salve alcune particolari situazioni stabilite dalle norme. Tra queste non era contemplato il caso della vendita.

La disdetta per vendita alla prima scadenza rappresenta quindi una novità a favore del proprietario dell'immobile che il legislatore pensò di compensare stabilendo di contro un diritto di prelazione a favore dell'inquilino, esclusivamente in concomitanza alla medesima disdetta per vendita.