Vincolo paesaggistico e rogito

[Utente Cancellato 83267]

Infatti io lavoro in uno studio legale. Ed ho chiesto se qualcuno si fosse trovato in una situazione analoga: un cliente che contesta il rogito per vincoli paesaggistici a lui non noti, situazione che ha lasciato sorpresi tutti.Il risvolto tecnico, lo lascio a chi è competente. Noi dobbiamo solo appurare se non aver reso manifesto suddetto vincolo (di cui ribadisco dobbiamo ancora appurarne la natura) può rendere contestabile l’acquisto.

 

[cafelab]

C’è più di una sentenza di Cassazione al riguardo, la presenza di un vincolo paesaggistico non invalida l’acquisto

“ nel ritenere i vincoli prescritti da piano regolatore generale non riconducibili agli oneri non apparenti di cui all’art. 1489 c.c., si è uniformata al principio costantemente affermato da questa Corte, secondo cui le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, e come tali sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari; sicchè i vincoli da essi imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile ai sensi dell’art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. 2-3-2007 n. 4971; Cass. 16-9-2004 n. 18653; Cass. 19-1-2001 n. 793; Cass. 5-2-1993 n. 1469).”

La mia riflessione riguardava l’idea di andare a discutere con il comune del rigetto della SCIA per il vincolo paesaggistico
Che gli andate a dire? Il tecnico che ha depositato la scia che dice?

 

[Utente Cancellato 83267]

C’è più di una sentenza di Cassazione al riguardo, la presenza di un vincolo paesaggistico non invalida l’acquisto

“ nel ritenere i vincoli prescritti da piano regolatore generale non riconducibili agli oneri non apparenti di cui all’art. 1489 c.c., si è uniformata al principio costantemente affermato da questa Corte, secondo cui le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, e come tali sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari; sicchè i vincoli da essi imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile ai sensi dell’art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. 2-3-2007 n. 4971; Cass. 16-9-2004 n. 18653; Cass. 19-1-2001 n. 793; Cass. 5-2-1993 n. 1469).”

La mia riflessione riguardava l’idea di andare a discutere con il comune del rigetto della SCIA per il vincolo paesaggistico
Che gli andate a dire? Il tecnico che ha depositato la scia che dice?

Cosa non è chiaro del “ Comune gli ha detto di prendere appuntamento per fare tutti i controlli?”. Vedi senza appuntamento, in comune dalle mie parti, non ti fanno fare neanche una richiesta per il rinnovo dei documenti. Visto che il cliente vuole chiarimenti e controlli, che controlli siano. So delle sentenze di cassazione, ma ribadisco: ad un cliente non ridi in faccia senza aver fatto tutti i controlli del caso. Almeno, questo è il nostro modo di lavorare. Se qualcuno lavora in modo diverso, buon per lui

 

[matusalemme]

come ho scritto più sopra, a me pare che la situazione sia leggermente diversa:

1. un conto è che il venditore NON abbia dichiarato nulla in merito alla sussistenza dei vincoli,

2. DIVERSO è che - come parrebbe essere il caso in esame - il venditore ne abbia ,invece, dichiarata espressamente l'insussistenza, garantendone la libertà dell'immobile

quindi, non si entra nel merito se si tratta di oneri apparenti o non apparenti o che altro: l'immobile è stato garantito completamente libero da pesi ed oneri di qualsiasi tipo

o l'espressa garanzia vale oppure non vale

secondo Cian - Trabucchi, Commentario breve al codice civile , sub art. 1489 cod. civ., Cedam, 2014,pag. 1642, "le parti possono anche convenire che il venditore garantisca la libertà dell'immobile, nel qual caso risponderà pure per le ipotesi di oneri o pesi apparenti ovvero conosciuti dal compratore (Corte Cass. 81/6033;v.anche C 83/5223)"

 

[Utente Cancellato 83267]

come ho scritto più sopra, a me pare che la situazione sia leggermente diversa:

1. un conto è che il venditore NON abbia dichiarato nulla in merito alla sussistenza dei vincoli,

2. DIVERSO è che - come parrebbe essere il caso in esame - il venditore ne abbia ,invece, dichiarata espressamente l'insussistenza, garantendone la libertà

quindi, non si entra nel merito se si tratta di oneri apparenti o non apparenti o che altro: l'immobile è stato garantito completamente libero da pesi ed oneri di qualsiasi tipo

secondo Cian - Trabucchi, Commentario breve al codice civile , sub art. 1489 cod. civ., Cedam, 2014,pag. 1642, "le parti possono anche convenire che il venditore garantisca la libertà dell'immobile, nel qual caso risponderà pure per le ipotesi di oneri o pesi apparenti ovvero conosciuti dal compratore (Corte Cass. 81/6033;v.anche C 83/5223)"

Hai centrato il punto della richiesta fatta dal cliente. Per poter capire bene, lo studio per cui lavoro , ha bisogno di capire prima di che tipo di vincolo si tratti.Questo potremo saperlo solo dopo che il tecnico incaricato ha avuto accesso agli atti e dopo aver parlato con il notaio che ha redatto il rogito ( fortunatamente è in attività). È una richiesta strana? Atipica? Certo. Ma se un cliente vuole chiarimenti, dubito che diciate no, anche in casi come questo.

 

[cafelab]

@matusalemme non mi convince, non si tratta di un vincolo diretto imposto sull’immobile, ma di prescrizioni di piano, è come a dire che avendo comprato una villetta voglio ampliarla, ma -sorpresa- scopro che la cubatura da prg è esaurita… faccio causa al venditore perché non l’ha indicato sull’atto?

Cosa non è chiaro del “ Comune gli ha detto di prendere appuntamento per fare tutti i controlli?”

Mi spiego ancor meglio
Ma certo che il comune gli ha detto così, il tecnico per compilare la SCIA avrebbe dovuto studiare la situazione urbanistica e poi progettare in conformità.
Non averlo fatto è grave, è falso in atto pubblico, dovrebbero segnalarlo all’ordine.
Per non farlo, lo convocano in comune per cercare di risolvere.

MA il paesaggistico è un documento pubblico, il tecnico se lo deve studiare e relazionare il committente, non aspettare che sia il comune a dirgli cosa fare

 

[matusalemme]

Cafelab,

non ho da convincere nessuno

il venditore ha dichiarato che NON sussistono oneri o vincoli di qualsiasi tipo

questa dichiarazione - che è una garanzia - vale o non vale?

per me sì, ed il venditore se ne ha da assumere le conseguenze

poi, se la dichiarazione sarà invalida, inefficace, etc., ma comunque è stata fatta, ci potrebbero essere pure altre strade da percorrere

-----------
Lady,

non attenderei l'esito della verifica tecnica e ,se per quello, nemmeno il parere del notaio

non voglio insegnare metodi di lavoro a nessuno, ti dico solo come mi comporterei io col cliente

mi muoverei subito - come ho cercato di scrivere nel mio precedente post - per farmi consegnare dal cliente:
- copia integrale dell'atto notarile;
- copia di tutti i documenti citati ed allegati all'atto;
- eventuale corrispondenza intercorsa, comunicazioni, con l'agenzia o con precedenti professionisti, preliminari, accordi,etc.

tutto,ma proprio tutto

poi, sgombrando il capo da quel che potrebbe essere - o non essere - l'esito della verifica tecnica, li analizzerei alla lente del microscopio

può rivelarsi un lavoro inutile, ma qualche volta - senza preventive impostazioni preconcette derivabili/nti dall'esito della verifica tecnica, la testa lavora meglio perchè non costretta in un unico vicolo

Approfondirei - sotto il profilo strettamente giuridico - le clausole del contratto e tutto il resto della documentazione per impostare e "costruire" la tesi principale e, poi, se del caso anche quella subordinata a favore del mio cliente

 

[marcanto]

@matusalemme non mi convince, non si tratta di un vincolo diretto imposto sull’immobile, ma di prescrizioni di piano, è come a dire che avendo comprato una villetta voglio ampliarla, ma -sorpresa- scopro che la cubatura da prg è esaurita… faccio causa al venditore perché non l’ha indicato sull’atto?

Altro esempio della stessa linea:
> compro immobile destinati ad ufficio, dopo l'acquisto chiedo una variazione d'uso in abitativo ma vado a sbattere su un PRG che NON permette di farlo......che fare ?
Chiedere risarcimento al venditore ?
Ma erano contesti che doveva appurare l'acquirente prima di acquistare.
Esempi del genere ne esistono a dozzine.

 

[marcanto]

MA il paesaggistico è un documento pubblico, il tecnico se lo deve studiare e relazionare il committente, non aspettare che sia il comune a dirgli cosa fare

Già!
Nell'elenco dei documenti che fai sopra dimentichi che il tecnico dichiara l'esistenza o la non esistenza di vincoli di natura storica, artistica e paesaggistico.

Sopra è stato comunque scritto:
"Il cliente ha presentato da solo domanda di Scia"
Questo mi fa pensare che abbia fatto tutto da sé senza l'ausilio di tecnico.
Un contesto che andrebbe chiarito.

 

[francesca63]

@matusalemme non mi convince, non si tratta di un vincolo diretto imposto sull’immobile, ma di prescrizioni di piano, è come a dire che avendo comprato una villetta voglio ampliarla, ma -sorpresa- scopro che la cubatura da prg è esaurita… faccio causa al venditore perché non l’ha indicato sull’atto?

Condivido in pieno: non credo proprio siano quelli paesaggistici i vincoli a cui si riferisce la frase del rogito, che è relativa a vincoli di altro genere, tipo ipoteche, pignoramenti, prelazioni, servitù o altri gravami, come da art. 1482 e art. 1489 cc, dove il termine “vincolo” è usato in contesto diverso
dall’ ambito urbanistico.
Trovo superfluo spendere tempo e soldi per approfondire l’argomento, andando a controllare contratti e corrispondenza precedente, dato che nel giro di pochi giorni il notaio risponderà esaustivamente, e il cliente pare piuttosto “ naïf “, se è vero che ha presentato la scia da solo, senza ausilio di un tecnico, e comunque a fine gennaio anche in Comune gli spiegheranno tutto quanto riguarda il vincolo.

Da me sul lago di Garda c’è un vincolo paesaggistico, per il quale non possiamo mettere pannelli solari e fotovoltaici sul tetto, perché siamo a meno di 150 m. dallo specchio d’acqua …non penserete mica che i rogiti debbano riportare simili prescrizioni…