Voltura catastale e accettazione eredità

[brina82]

La sussistenza della enfiteusi è stata rilevata in virtù di cosa?
Se risulta dalla documentazione catastale, è opportuno riscontrare la sua effettiva esistenza presso gli uffici comunali.

Per ciò che è la mia esperienza, solitamente il Comune è a conoscenza di eventuali usi civici, mentre per l'enfiteusi no...

Ad un mio vicino di casa è capitato che il Notaio non ha rogitato (doveva vendere) per la presenza di enfiteusi. Da una ricerca catastale e ipocatastale effettuata dal sottoscritto (visto che il lotto era lo stesso, dunque mi riguardava la cosa), dai registri immobiliari non compariva nulla, mentre solamente da una visura storica al catasti terreni, saltavano fuori concedenti e livellari...

Interrogando i diversi nominativi della stessa particella di terreno, cambiati nel tempo (sempre nei registri immobiliari), a un certo punto è saltata fuori l'affrancazione, quindi stiamo a posto.

Però mi chiedo: dato che in paese, sempre da una visura storica al catasto terreni, saltano sempre fuori questi nomi come concedenti, e non sempre è presente l'affrancazione, basta la visura storica a decretare il loro essere concedenti, o hanno in mano qualcosa di più consistente? So che per affrancare stanno chiedendo diverse migliaia di euro...

Stessa cosa per il Notaio: si è basato su quella visura storica, oppure ha visto altro? (il mio vicino non mi ha saputo dire...).

 

[Avv Luigi Polidoro]

La tua esperienza coincide con la mia.
Spesso le enfiteusi (ed i rapporti ad essa equiparati) sono sorti in un momento lontanissimo e mai trascritti; spesso a beneficio di enti ormai inesistenti (ad es. le "università agrarie") cui sono subentrati i comuni.
L'atto di affrancazione è spesso presente, rinvenibile presso gli enti comunali, ma non pubblicizzato. Il CTU (ed il delegato alla vendita) devono però verificare la sua sussistenza, per un corretto svolgimento della procedura esecutiva (bisogna infatti avere certezza su ciò che si vende).
Quindi è necessario svolgere gli opportuni accertamenti presso gli uffici comunali.

 

[brina82]

La tua esperienza coincide con la mia.
Spesso le enfiteusi (ed i rapporti ad essa equiparati) sono sorti in un momento lontanissimo e mai trascritti; spesso a beneficio di enti ormai inesistenti (ad es. le "università agrarie") cui sono subentrati i comuni.
L'atto di affrancazione è spesso presente, rinvenibile presso gli enti comunali, ma non pubblicizzato. Il CTU (ed il delegato alla vendita) devono però verificare la sua sussistenza, per un corretto svolgimento della procedura esecutiva (bisogna infatti avere certezza su ciò che si vende).
Quindi è necessario svolgere gli opportuni accertamenti presso gli uffici comunali.

In termini di Comune, nel caso in cui siano subentrati appunto i Comuni... Altra ricerca che si potrebbe effettuare, in Tribunale: l'affrancazione solitamente si effettua tramite sentenza emessa dal Giudice; ci potrebbe essere stata la sentenza, mai trascritta... Questo, in teoria, perché non ho esperienze in merito a ricerche di atti in Tribunale...

Però quello che mi chiedo è come si possa dar valenza ad una visura catastale... Ignorantemente farei un altro tipo di ragionamento: fino a prova contraria (portami un atto, un contratto firmato tra tuo nonno e il mio), per me l'enfiteusi non c'è (catasto non probatorio). Evidentemente i Notai non sono dello stesso parere.

 

[brina82]

Ho modificato il posto di sopra...

Però è pacifico il fatto che, nel caso di enfiteusi su lotto di terreno acquistato da un costruttore e ceduto dal livellario, il Notaio ha sbagliato: non poteva trasferirne la proprietà.

Questa cosa è accaduta anche a mia mamma (anche se diversamente): mio nonno le donò il terreno dove lei ha costruito; quando richiese il mutuo, il Notaio le fece togliere i livelli.

Nell'atto di donazione si legge donazione (semplicemente), non si parla di donazione di proprietà, o di enfiteusi... Credo che spesso si commettano errori proprio in situazioni come questa (ma stavolta il Notaio è stato bravo, forse...).

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ma l'enfiteusi non impedisce la vendita

 

[CheCasa!]

Ciao @Avv Luigi Polidoro ,
alcune considerazioni e dubbi.
L'accettazione tacita di eredità da trascrivere prima della compravendita non è "sempre stata". Quando ho iniziato a fare questo lavoro non veniva richiesta. Che cosa ne ha introdotto l'obbligo?
Mi pare di ricordare che decorso un certo termine (10 anni dalla morte, è possibile?) non sia più necessaria, ti risulta?
Ultima questione. Alcune conservatorie trascrivono l'accettazione tacita su tutti i beni e non solo su quello oggetto di vendita (esempio conservatoria di Rimini) altre trascrivono solo per il singolo bene venduto (esempio conservatoria di Pesaro)... ti risulta che queste differenze siano presenti anche altrove?

 

[Avv Luigi Polidoro]

L'accettazione tacita di eredità è sempre stata richiesta, almeno a mia memoria (parlo da 15 anni a questa parte). Nessuna disposizione è stata modificata, si tratta sempre e solo del 2650 c.c. e del principio generale della continuità delle trascrizioni.
So che in passato molti notai non vi ricorrevano, ma questa prassi è stata ormai sconfessata dalla giurisprudenza (giurisprudenza consolidata ed ormai risalente).
L'accettazione tacita è un atto notarile, viene trascritta su un singolo immobile o su tutti gli immobili, a seconda del suo oggetto. Le ipotesi più comuni di accettazione tacita di eredità sono quelle redatte in vista dell'alienazione del bene, quindi hanno ad oggetto il solo cespite oggetto di vendita.

 

[brina82]

Ma l'enfiteusi non impedisce la vendita

Se un atto tratta la compravendita di un terreno con enfiteusi, non è possibile trasferire la proprietà dal livellario a chi compra, perché appunto il livellario non è il proprietario. A maggior ragione se il compratore è un costruttore che costruisce gli appartamenti, che poi vende le proprietà (queste sono state realizzate sul terreno il cui reale proprietario è un'altra persona)...

 

[Manovale]

L'accettazione tacita di eredità è sempre stata richiesta, almeno a mia memoria (parlo da 15 anni a questa parte). Nessuna disposizione è stata modificata, si tratta sempre e solo del 2650 c.c. e del principio generale della continuità delle trascrizioni.
So che in passato molti notai non vi ricorrevano, ma questa prassi è stata ormai sconfessata dalla giurisprudenza (giurisprudenza consolidata ed ormai risalente).
L'accettazione tacita è un atto notarile, viene trascritta su un singolo immobile o su tutti gli immobili, a seconda del suo oggetto. Le ipotesi più comuni di accettazione tacita di eredità sono quelle redatte in vista dell'alienazione del bene, quindi hanno ad oggetto il solo cespite oggetto di vendita.

L'accettazione tacita di eredità da trascrivere prima della compravendita non è "sempre stata". Quando ho iniziato a fare questo lavoro non veniva richiesta. Che cosa ne ha introdotto l'obbligo?

Concordo pienamente con CheCasa, prima, direi, del 2010 ( l122 ?) questo adempimento non era richiesto anche se esisteva l' art 2650
Mi capitò, su richiesta di un istituto di Credito, di fare la trascrizione di Accettazione Tacita, l' impiegato della Conservatoria non sollevò problemi.
Penso che l' obbligo di questo adempimento si prescriva nei 20 anni, ma tutti i rogiti stipulati in assenza di Trascrizione di Accettazione Tacita come sono messi ?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Che sia stato il livellario a trasferire lo leggo solo adesso.
Ribadisco comunque i consigli già dati, bisogna comprendere di cosa stiamo parlando. Allo stato non è neanche certa l'esistenza della enfiteusi.

@Manovale , il chiamato all'eredità diventa erede se accetta.
L'accettazione può essere tacita o espressa.
Se entro il termine dei 10 anni dalla apertura della successione non sopravviene nè accettazione espressa, nè tacita, i chiamati sono rimasti tali e non sono divenuti eredi.
A meno che non siano stati realizzati atti giuridici valevoli quali accettazione implicita di eredità (una per tutte, la chiusura dei rapporti bancari intestati al de cuius ed il riparto del saldo fra i chiamati).
Ne consegue che l'accettazione (sia essa espressa o tacita) non è un obbligo di legge, bensì un onere.
Il termine per provvedervi è di 10 anni dalla apertura della successione.
Trascorsi 10 anni, l'erede potrà dimostrare di essere tale soltanto provando di aver posto in essere (sempre entro i 10 anni dalla morte) atti che valgano quale accettazione implicita.
Oppure usucapendo la proprietà dei singoli beni.