Abitabilità/ agibilità monolocale

[Locazione mono]

Infatti, altrimenti il Comune non avrebbe concesso poi la sanatoria in condono. Ho visto dalle carte che l'autore dell'abuso (vecchio proprietario), dichiarando di avere venduto una cantina e non un alloggio, ha negato in atti di avere commesso lui l'abuso. Questo però non ha influito sulla successiva concessione da parte del Comune della sanatoria. Comunque oggi l'importante è che io abbia un'abitazione e non una cantina. Saranno state beghe dei precedenti proprietari, che lasciamo al passato.

 

[Locazione mono]

Buongiorno.
Mi trovo a vendere il monolocale di 15 mq. condonato in passato da cantina+wc ad abitazione.
Non sono in possesso del certificato di abitabilità e non saprei se, a seguito del condono, il proprietario dell'epoca l'aveva richiesto o meno.
Vorrei evitare di avere problemi di vendita "aliud pro alio" (risoluzione del contratto e/o richiesta danni).
Rileggendo l'atto con il quale ho acquistato alcuni anni fa vi era riportato che il venditore dichiarava la conformità urbanistica, edilizia e l'agibilità. Vi era dichiarato inoltre che l'immobile era agibile, ma che il venditore veniva dispensato da me da consegnarmi il relativo certificato di agibilità.
Sono cose che ha iscritto il mio notaio e ci faccio caso solo adesso. Non so se questi dettagli provenivano da un certificato di regolarità edilizia consegnata da un tecnico incaricato dal venditore. Se così fosse, come ha fatto questo tecnico a scrivere che l'immobile aveva l'agibilità? Per soli 15 mq. di superficie e con un'altezza di 2,50 non lo avrebbe potuto mai rilasciare il Comune a suo tempo, a seguito del condono. So che l'abitabilità veniva rilascita in deroga, ma giurisprudenza successiva ha stabilito che la deroga non riguardava i requisiti igenico sanitari minimi, come nel mio caso.
Come mi devo comportare?
Se il mio tecnico, che mi farà ora l'attestazione, mi scrive che si tratta di un immobile ante 67, condonato e privo di agibilità, non contrasterebbe questo con quanto riportato nell'atto di provenienza, dove si diceva che era tutto a posto, ma che io non chiedevo il certificato?
Grazie

 

[francesca63]

Il tuo tecnico deve verificare tutti documenti presenti in Comune, a partire dal condono.
Solo così si potrà capire cosa hai comprato, e cosa puoi vendere.

 

[Locazione mono]

Il tuo tecnico deve verificare tutti documenti presenti in Comune, a partire dal condono.
Solo così si potrà capire cosa hai comprato, e cosa puoi vendere.

Temo che il tecnico, che sarà da me incaricato, riporterà nell'attestato che l'immobile è privo di abitabilità (l'agibilità è obbligatorio dal 2003). Se così dovesse risultare, a me non interessa che l'acquirente non voglia acquistare più un immobile non abitabile. Voglio essere chiaro e onesto fin dalle prime fasi delle trattative.

Parrebbe non lo sia stato chi mi ha venduto.

Mi dispiacerebbe appurare, dovendo consegnare anche l'atto di provenienza, dove invece era riportato il contrario, una eventuale falsità commessa da un privato in atto pubblico.

 

[PyerSilvio]

vi era riportato che il venditore dichiarava la conformità urbanistica, edilizia e l'agibilità. Vi era dichiarato inoltre che l'immobile era agibile, ma che il venditore veniva dispensato da me da consegnarmi il relativo certificato di agibilità.

Probabile, che dovresti, ancora, leggere con più attenzione l'atto di provenienza.
Anziché avventurarti nei gineprai del latino antico.

Posto che neanche il più sgangherato e farabutto dei notai, poteva arrischiare la radiazione dall'abo, notificando tutto il contrario di tutto, con molta probabilita' sul tuo atto vi sarà scritto che il certifato era stato richiesto.

"Richiesto", pure per l'italiano medio, non ha nulla a che vedere con "concesso".
Da qui la dichiarazione aggiinta che esulava la parte venditrice di quel tempo, a dovertela fornire.

Perché ciò implicava, la comune intesa trae di voi parti, che quel tale obbigo restasse imutabile a te.

Se l'immobile non rispetta i requisiti oggi richiesti;
Se il fondo possiede volumetria residua per poterli acquisire risananati e riconformati;
Se il fondo, pur possendedo i diritti edificatori, per poterr risanare, ma con questi si andrebbe a ledere i diritto di terzi confinanti, significa che pure tu, dovrai vendere nello ststo di fatto in cui versa l'immobile.
Senza troppo scomodare Cicerone o Gaio Giulio Cesare.
I letterati.

Sè l'immobile, come e' ovvio, e' regolarmente censito e autorizzato dal comune, progettato e realizzato in quel tempo, quando le normative attuali, mon erano ancoraa neppure state conepite.
Cio' determina che la questione, si riduce tutta sul piano esclusivamente economico.

Ti conveniva, gia' al tempo del tuo acquisto, scomodare Pitagora o Euraclito.

Che invece furono matematici.

 

[Locazione mono]

Posto che neanche il più sgangherato e farabutto dei notai, poteva arrischiare la radiazione dall'abo, notificando tutto il contrario di tutto, con molta probabilita' sul tuo atto vi sarà scritto che il certifato era stato richiesto.

Ho incaricato un tecnico per verificare in comune, perchè nell'atto non c'è scritto nulla sull'esistenza o meno di detto certificato.
C'è scritto solo che viene garantita l'agibilità.
Se il notaio l'ha scritto, vorrà dire che lo ha rilevato da un attestato prodotto da un tecnico di fiducia incaricato dal venditore. Non è certo una frase di stile.

 

[francesca63]

Se il notaio l'ha scritto, vorrà dire che lo ha rilevato da un attestato prodotto da un tecnico di fiducia incaricato dal venditore.

No, se il notaio l’ha scritto, vuol dire solo che ha recepito la dichiarazione del venditore (cioè ha preso atto di quanto dichiarato, e lo ha scritto nel rogito, come è suo compito fare).

 

[Locazione mono]

No, se il notaio l’ha scritto, vuol dire solo che ha recepito la dichiarazione del venditore (cioè ha preso atto di quanto dichiarato, e lo ha scritto nel rogito, come è suo compito fare).

Se il notaio ha recepito la dichiarazione del venditore, e questa dichiarazione poi risulta non vera, nulla rischia il notaio e nulla l'agente immobiliare. Ma il venditore è stato corretto in quella sede? Cosa rischierebbe? Se avesse dichiarato il vero, io non avrei comprato.

 

[Locazione mono]

No, se il notaio l’ha scritto, vuol dire solo che ha recepito la dichiarazione del venditore (cioè ha preso atto di quanto dichiarato, e lo ha scritto nel rogito, come è suo compito fare).

Allora faccio un po' di riepilogo e aggiornamento.
L'unità immobiliare fa parte di un piccolo condominio costruito nel centro storico, decisamente prima del 1967 (probabilmente prima del 900').
Era in passato una cantinola con wc.
Con il primo condono (47/1985) è stato sanato un cambio abusivo di destinazione d'uso appunto da cantina a "camera con wc" (concessione avvenuta nel 1993) e accatastato successivamente come A3 dal proprietario dell'epoca.
L'unità immobiliare così sanata, non possiede i requisiti minimi previsti dalla normativa igienico-sanitaria (DM del 1975), ovvero ha una superficie molto inferiore a 28 mq., un'altezza interna di 2,50 metri, carenze di rapporti aeroilluminanti e vi è mancanza del vespaio.
Da accesso agli atti effettuato, incaricando un tecnico, presso il comune, è emerso che non è stato mai richiesto il certificato di abitabilità dopo il condono e neanche mai è stato rilasciato (neanche per silenzio assenso).
Ho sentito il notaio che mi aveva fatto l'atto. Lui ha detto che, in merito all'agibilità, non scrive ciò che gli dice il venditore, ma ciò che è riportato sulla relazione tecnica fatto dal professionista da lui incaricato.
Allora ho chiesto una copia del referto dell'epoca custodito nel fascicolo e nulla si diceva in ordine all'agibilità.

Fatta questa necessaria premessa, volevo quindi chiedere come mi devo comportare, fin dall'inizio delle trattative (con il tramite di una agenzia imobiliare), per gestire serenamente questa vendita riguardante un immobile con queste caratteristiche in merito soprattutto all'obbligo o meno di consegnare al potenziale acquirente il certificato di agibilità. L'obbligo so che è in vigore a partire dal 2003 (D.P.R. 380/2001).
In pratica credo che si possa dichiarare nel rogito che l'immobile è stato costruito prima del 1967, è stato oggetto di condono (come sopra specificato, con indicazione degli estremi) e che da quel momento in poi non ci sono stati ineterventi per cui fossero stati necessari ulteriori titoli abilitativi.
Quindi si tratta di una unità immobiliare sostanzialmente regolare dal pundo di vista edilizio, urbanistico, catastale e di fatto.
Il nocciolo della questione è cosa devo dichiarare, adesso, in ordine all'agibilità?
Io acquistai quache anno fa con la frase appunto in atto del venditore che garantiva oltre alla regolarità edilizia e urbanistica, anche l'agibilità (ma ora credo che non avrebbe avuto nessun appiglio per dimostrarmi che ciò era vero) ma che veniva dispensato da me da dovermi consegnare il relativo certificato (ho notato solo ora questo particolare rileggendo l'atto).

Essendo ora io che vendo, avrei pensato di far scrivere, sia nella proposta di acquisto che nel futuro rogito, che vendo l'immobile "sprovvisto" del certificato di agibilità (non ce l'ho!) e che la parte rinuncia a tale requisito per gli usi che ne deve fare (o frasi simili, in quanto l'importante è che lo accetti così come è, magari concedendo uno sconto, al fine di evitare risoluzioni del contratto e/o risarcimento danni).

Ho pensato così, perchè non mi sento di dichiarare la stessa cosa che dichiarò chi mi ha venduto, perchè penso possa risultare un falso ideologico in atto pubblico, essendo la mia una dichiarazione giurata, ma non ne sono sicuro, per questo chiedo info.

In pratica chiedo se è' stato corretto chi mi ha venduto dichiarando l'agibilità non dimostrandolo e credo non avendo neanche la possibilità di farlo.
E' vero che io avevo esonerato il venditore di dovermi consegnare il certificato, però me ne aveva garantito (ed è falso) l'esistenza. Non sono passati ancora 10 anni dall'acquisto.
Cosa ne pensate?

 

[francesca63]

Ho sentito il notaio che mi aveva fatto l'atto. Lui ha detto che, in merito all'agibilità, non scrive ciò che gli dice il venditore, ma ciò che è riportato sulla relazione tecnica fatto dal professionista da lui incaricato.
Allora ho chiesto una copia del referto dell'epoca custodito nel fascicolo e nulla si diceva in ordine all'agibilità.

Quindi il notaio ti ha detto che scrive quanto riportato sulla relazione: ma dalla relazione non risulta.
Quindi ti ha detto una mezza verità.
In realtà ha preso solo atto della dichiarazione del venditore, che garantiva l’abitabilità, e della tua che lo esentavi dal produrre il certificato.

Essendo ora io che vendo, avrei pensato di far scrivere, sia nella proposta di acquisto che nel futuro rogito, che vendo l'immobile "sprovvisto" del certificato di agibilità

Direi che è la soluzione migliore, per evitare problemi.

In pratica chiedo se è' stato corretto chi mi ha venduto dichiarando l'agibilità non dimostrandolo e credo non avendo neanche la possibilità di farlo.

direi di no.