Acquisto una casa in edilizia convenzionata ma la pago molto di più di quanto dice il Comune

[mauriziomauri]

SCUSATE IL RITARDO! E la lunghezza dell’intervento seguente…

Ho visto solo oggi tutta la discussione e me la sono riletta.
C’è molta confusione, soprattutto riguardo BANCA e PERITO…
Sotto ho citato alcuni "strafalcioni" più eclatanti ed alcuni dei consigli più mirati, non me ne vogliano i colleghi, ma la gestione di compravendite in Edilizia Convenzionata sono molto complicate...

Naturalmente le Convenzioni Edilizie hanno caratteristiche differenti che le particolarizzano e può essere azzardato parlarne e consigliare, senza conoscere quella in oggetto, ma tant’è…

ecco, il mio problema è questo se il notaio rogita un mutuo che serve per pagare un immobile e questo immobile DEVE avere il prezzo imposto, perchè la banca ha permesso che questo mutuo fosse erogato? in seguito a quale perizia?? che cosa ha periziato il loro tecnico???

I notai NON possono farlo altrimenti l'atto è nullo.
Il caso è controverso come tutta l'edilizia convenzionata: si parla di nero quando si versano delle somme per evadere le tasse. Questo non è quel caso. In ogni caso una denuncia al perito andrebbe fatta secondo me.

NON SONO D'ACCORDO!!

L'atto è nullo nella parte eccedente, non nella sua interezza.
(...)

A mio parere la prima cosa da fare è iniziare l'iter per la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, accertandosi che il comune lo consenta e che effettivamente decadano tutti i vincoli (non sempre decadono, dipende dalle scelte del comune): in questa maniera potrà poi disporre liberamente del proprio immobile. Nel contempo potrà chiedere, ai vari attori, chiarimenti su quanto accaduto.

(...)
i conteggi come già detto da jossy sono stati fatti è sono 5.000 €
mai fatto un compromesso vincolato ad una certa condizione?
la condizione può essere quella del riscatto?
Quando fai un preliminare il proprietario può incassare la caparra, anche se condizionato?
Con la caparra paga il riscatto , quindi la condizione si è avverata, e si procede per l'atto.
Il comune nega il riscatto, la sig.ra jossy restituisce la caparra senza interessi e penali.

QUOTO TUTTI E TRE!!!

* * * * * * *

Facciamo ordine:

JOSSY! JOSSY !!! JOSSY !!!!!!!!!!!!!!

Chi sono i FURBETTI maggiormante responsabili?

1° PREMIO:
JOSSY!
Che ha dichiarato 73.000€ per fare evasione fiscale!
“mi era stato detto che l'importo che si vedeva fosse ( come era usanza fare ) il valore catastale per un discorso di spese / tasse ecc ecc.“ ???
Sì, sì… è EVASIONE FISCALE… volendo “truffare” lo Stato, Jossy, lei si è inguaiata…

2° PREMIO:
IL VENDITORE!
Che ha venduto al valore commerciale, incamerando un’eccedenza di €.110.000,00…

3° PREMIO:
IL NOTAIO!
Che non legge un atto di compravendita in Edilizia Convenzionata!!
Dove sono citati OBBLIGATORIAMENTE gli articoli più vincolanti della Convenzione!
Dove è riportata la frase: (l’acquirente) “dichiara di conoscere ed accettare pienamente la predetta Convenzione Edilizia…”!!!

4° PREMIO:
L’AGENTE IMMOBILIARE!
Che ha venduto “facendola sporca”!!!!!
Ossia senza “comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso”.
Nel caso qualcuno non l’abbia riconosciuto, è la nostra Bibbia: Art. 1759 C.C. (Responsabilità del mediatore).

5° PREMIO:
LA BANCA/PERITO.
Che ha erogato un mutuo PROBABILMENTE senza cognizione di cosa fosse l’Edilizia Convenzionata… ma UDITE!! UDITE!! Con piena legalità e copertura ipotecaria.

LE "MIE" SPIEGAZIONI:

- Iniziamo dalla BANCA:
La banca presta dei soldi a fronte di una garanzia ipotecaria.
ATTENZIONE, soprattutto i COLLEGHI…
In caso di pignoramento e vendita all’ASTA, il Giudice ha facoltà di scavalcare le Convenzioni Edilizie, e di effettuare la vendita al VALORE COMMERCIALE!!
Il rischio per la banca rimane “solo” quello che si è prospettato attualmente: il cliente ha necessità di vendere perché non riesce a pagare il mutuo… e quindi di solito le banche NON erogano... ma è una loro scelta. D’altronde se qualcuno ti presta 100 LIRE accontentandosi di una garanzia inferiore…

- L’AGENTE IMMOBILIARE… beh! NON HO PAROLE… Sconfortante, ridicolo, morto-di-fame… l’Art. 1759 C.C è il TUO LAVORO!!!!!!!!!!!!!!!!!

- IL NOTAIO è il “garante” della regolarità della vendita e dovrebbe, anche in separata sede, confrontarsi con l’acquirente sulle caratteristiche della vendita, soprattutto se è delicata come in questi casi…
Fra l’altro, scusami “Granducato”, guarda che è tranquillamente possibile rogare a cifre commerciali. Normalmente i notai evitano di farlo poiché gli atti in quel caso sarebbero parzialmente impugnabili.
Come dice “fpsoft”: l’atto è nullo nella parte eccedente, non nella sua interezza!! (Art.18 D.P.R. n°380/2001 anche Art.8 Legge 10/1977 o "Legge Bucalossi")

- JOSSY ed IL VENDITORE, preferirei stendere un velo pietoso…
Combattere con proprietari ed acquirenti "furbetti" purtroppo è il nostro pane quotidiano...
Farli ragionare è la nostra DANNAZIONE!!

ALLORA JOSSY...
PER GIUNGERE AD UNA CONCLUSIONE:
A) Si procuri copia della Convenzione e la faccia analizzare bene, se non l’ha già fatto.
B) Si assicuri che il riscatto del terreno SVINCOLI TOTALMENTE l’immobile: spesso la Convenzione 99enne viene sostituita con una 20-30ennale, con l’unico vincolo delle CIFRE DI VENDITA…
C) Se quindi si può svincolare TOTALMENTE l’immobile e non ha i soldi, segua il consiglio di TROISE: è MOLTO buono!
Non ha altre strade!!
Ma si affidi ad un’agenzia che sappia gestire queste cose (come lei la possa riconoscere è un altro problema, ma forse il collega che ha rilevato l'inghippo…).
D) In teoria potrebbe pretendere in restituzione l’eccedenza pagata, dato che c’è traccia del pagamento…
ed infilarsi in un ginepraio!!!
Rischia tutta una serie di cose:
- Potrebbero darle torto poiché lei era a conoscenza del tutto (l’ha dichiarato in atto) e molte sentenze, come citato anche in altri post hanno dato ragione ai venditori... Come dire... esagerando... lla sua è una specie di "associazione a delinquere"...
- Inoltre c'è un problema di EVASIONE FISCALE, lei avrebbe dovuto pagare le tasse (registro & C, ha presente??) su €.185.000 e non su €73.000, quindi tasse evase, mora, sanzioni, interessi...
- Infine lei Jossy è complice di RICICLAGGIO DI DENARO... La Legge Antiriciclaggio, come sanno bene anche i miei colleghi, non riguarda solo droga o prostituzione, ma anche IMMOBILI... e le sanzioni vanno da €.25.000 ad 1/3 dell’affare (quindi €.61.700 +-)…

Quindi segua il consiglio di TROISE, prenda atto che lei è stata una FURBA fra i FURBI, non inveisca troppo contro chi le è stato complice nel “delinquere”, TENGA UN PROFILO BASSO e salvi il salvabile!!

Poi… FACCIA UN PO’ QUEL CHE LE PARE…

Buona fortuna, sinceramente e senza ironia.

Ultimo consiglio: si affidi ad un’agenzia, l’Edilizia Convenzionata è una vera rogna..

Cordiali saluti,
MAURI

 

[Umberto Granducato]

Grazie per la requisitoria, ma gli strafalcioni non ci sono... anzi ce n'è qualcuno sotto. I problemi riguardanti l'antiriclaggio e soprattutto quello di andarsi a rileggere la convenzione sono stati sottolineati subito. Per quanto riguarda le convenzioni, ad esempio, da noi (emilia romagna) NON esistono convenzioni che passino gli immobili da 99anni in diritto di superficie a 20 anni o similari... Il riscatto è definitivo, punto e basta. Se c'è un prezzo imposto dal comune un notaio NON può rogitare al prezzo che vuole, altrimenti che prezzo imposto sarebbe???? (cosa vuol dire parzialmente impugnabile??) Un notaio fa un atto parzialmente impugnabile?
Il problema dell' antiriclaggio è grave: sono d'accordo.
Interessante il discorso che il giudice puo mettere all'asta l'immobile al valore commerciale: mi dai i riferimenti di legge x cortesia?

 

[mauriziomauri]

Grazie per la requisitoria, ma gli strafalcioni non ci sono... anzi ce n'è qualcuno sotto. I problemi riguardanti l'antiriclaggio e soprattutto quello di andarsi a rileggere la convenzione sono stati sottolineati subito. Per quanto riguarda le convenzioni, ad esempio, da noi (emilia romagna) NON esistono convenzioni che passino gli immobili da 99anni in diritto di superficie a 20 anni o similari... Il riscatto è definitivo, punto e basta. Se c'è un prezzo imposto dal comune un notaio NON può rogitare al prezzo che vuole, altrimenti che prezzo imposto sarebbe???? (cosa vuol dire parzialmente impugnabile??) Un notaio fa un atto parzialmente impugnabile?
Il problema dell' antiriclaggio è grave: sono d'accordo.
Interessante il discorso che il giudice puo mettere all'asta l'immobile al valore commerciale: mi dai i riferimenti di legge x cortesia?

Ciao Granducato,
per chiarezza ti allego il Link del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)":

D.P.R. 380/2001

Tale decreto nell'Art. 18 riprende l'Art.8 della "Legge Bucalossi" (Legge n° 10 / 1977 ): è la legge su cui si basano la maggior parte delle Convenzioni, ma naturalmente non l'unica, per questo, se rileggi l'inizio del mio intervento, ero CAUTO nel dare consigli

Se controlli l'Art. 18, cito:
comma 1:
d) la durata di validita' della convenzione non superiore a trenta e non inferiore a venti anni.

comma 5:
5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione e' nulla per la parte eccedente.

Spesso i comuni (ma è una scelta locale, di politica locale o regionale) sostituiscono la Convenzione originale, soprattutto se è degli anni '90 con una che segue il comma 1-d), mentre le convenzioni precedenti agli anni '90 di solito hanno uno svincolo totale... Non chiedermi perchè... è troppo complicato...

Il comma 5 ti spiega perchè l'atto sia "parzialmente" impugnabile se effettuato a valore COMMERCIALE: l'atto NON è nullo, la cessione del bene è garantita, è nullo per la parte eccedente... quindi è possibile impugnarlo non per la validità del trasferimento di proprietà, ma per il prezzo di cessione...
"Nullo per la parte eccedente", questo significa: il rogito (è pur sempre una pattuizione) può essere fatto, salvo poi rettificarlo...
Per questo i notai non rogitano in questi casi (se non in situazioni "limite"), anche se le parti sono state avvisate e vi sono liberatorie varie, le rettifiche sono delle rogne ed è opinabile su chi ricada la responsabilità...
Inoltre tale annullamento può essere richiesto da vari soggetti, non ultimo il Comune, a cui di solito bisogna far pervenire entro 6 mesi l'atto...

Tieni comunque presente che tutte queste Leggi e Decreti, sono essenzialmente delle "guide" a cui i comuni si rifanno, quindi ogni Convenzione fa CASO A SE'...

Come dire... stiamo parlando di aria fritta...

Siamo o non siamo in Italia, paese delle Leggi Fumose ed "aggirabili" ????

 

[Jossy]

Quindi segua il consiglio di TROISE, prenda atto che lei è stata una FURBA fra i FURBI, non inveisca troppo contro chi le è stato complice nel “delinquere”, TENGA UN PROFILO BASSO e salvi il salvabile!!

Poi… FACCIA UN PO’ QUEL CHE LE PARE…

Buona fortuna, sinceramente e senza ironia.

Ultimo consiglio: si affidi ad un’agenzia, l’Edilizia Convenzionata è una vera rogna..

MAURI

Gentilmente mi spiegherebbe per quale motivo sarei stata furba?
Io sono in una situazione economica non ottimale, e per questa ragione mi stavo muovendo nella vendita dell'immobile.
E solo per questo che ho scoperto il tutto. Se non avessi avuto la necessità della vendita non avrei scoperto nulla.
Tenere un profilo basso? che cosa intende?

affidarsi ad un agenzia? Edilizia Convenzionata è una vera rogna ? il problema è questo è talmente una rogna che ( non dico tutti ) parecchi non la sanno gestire, e quelli che la sanno gestire la rigirano a proprio favore. e io sarei la furba?
Io per l'acquisto mi sono affidata a una delle reti piu grandi, e il notaio proprio come dice lei doveva essere il garante, mi perdoni ma io non le conosco le leggi, in merito al dichiarato lo fanno tutti ancora adesso e i primi sono i notai a permettere questo altrimenti non ci si troverebbe nello studio con un rogito già scritto con quelle cifre.

 

[Umberto Granducato]

Ciao Granducato,
per chiarezza ti allego il Link del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)":

D.P.R. 380/2001

Tale decreto nell'Art. 18 riprende l'Art.8 della "Legge Bucalossi" (Legge n° 10 / 1977 ): è la legge su cui si basano la maggior parte delle Convenzioni, ma naturalmente non l'unica, per questo, se rileggi l'inizio del mio intervento, ero CAUTO nel dare consigli

Se controlli l'Art. 18, cito:
comma 1:
d) la durata di validita' della convenzione non superiore a trenta e non inferiore a venti anni.

comma 5:
5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione e' nulla per la parte eccedente.

Spesso i comuni (ma è una scelta locale, di politica locale o regionale) sostituiscono la Convenzione originale, soprattutto se è degli anni '90 con una che segue il comma 1-d), mentre le convenzioni precedenti agli anni '90 di solito hanno uno svincolo totale... Non chiedermi perchè... è troppo complicato...

Il comma 5 ti spiega perchè l'atto sia "parzialmente" impugnabile se effettuato a valore COMMERCIALE: l'atto NON è nullo, la cessione del bene è garantita, è nullo per la parte eccedente... quindi è possibile impugnarlo non per la validità del trasferimento di proprietà, ma per il prezzo di cessione...
"Nullo per la parte eccedente", questo significa: il rogito (è pur sempre una pattuizione) può essere fatto, salvo poi rettificarlo...
Per questo i notai non rogitano in questi casi (se non in situazioni "limite"), anche se le parti sono state avvisate e vi sono liberatorie varie, le rettifiche sono delle rogne ed è opinabile su chi ricada la responsabilità...
Inoltre tale annullamento può essere richiesto da vari soggetti, non ultimo il Comune, a cui di solito bisogna far pervenire entro 6 mesi l'atto...

Tieni comunque presente che tutte queste Leggi e Decreti, sono essenzialmente delle "guide" a cui i comuni si rifanno, quindi ogni Convenzione fa CASO A SE'...

Come dire... stiamo parlando di aria fritta...

Siamo o non siamo in Italia, paese delle Leggi Fumose ed "aggirabili" ????

Ti ringrazio per il decreto, ma non è quello che volevo... Ti avevo chiesto i riferimenti di legge riguardanti gli immobili di edilizia convenzionata che vanno all'asta (se sono nel decreto che è lunghissimo ti prego di indicarmi dove sono...) Il decreto (in buona parte) assomiglia molto a quella che tu definisci (giustamente) aria fritta: bisogna, come hai specificato tu, io e tutti gli altri, rileggersi attentamente le convenzioni caso per caso. Ti posso garantire che da noi i riscatti sono definitivi in tutti i casi.
Qualsiasi notaio scrupoloso non rogiterebbe mai al valore commerciale sapendo che c'è un prezzo imposto: che senso avrebbe? Se la trovo ti mando una sentenza di un rogito annullato riguardante una casa peep (che comunque bisognerebbe studiarla nel caso specifico).
un'ultima cosa: se tu fossi la parte acquirente accetteresti il consiglio dato da un collega precedentemente ovvero di dare una caparra al venditore per riscattare (forse) il terreno? Qui per un riscatto, se aspetti i rogiti cumulativi, ci vogliono almeno 6 mesi.

 

[Bagudi]

[CODE]Ti[/CODE] posso garantire che da noi i riscatti sono definitivi in tutti i casi.

No, Granducato, non è vero che in tutta l'Emilia Romagna il riscatto è definitivo.

L'avevo citato anche in un altro post qualche tempo fa: io faccio da 20 anni le rivalutazioni ISTAT secondo i parametri delle Convenzioni per quasi tutti i notai della provincia e per quasi tutti i comuni e ti posso assicurare che, per es., il comune di Zola Predosa stipula per il riscatto una seconda Convenzione -in genere utilizzando parametri diversi dalla precedente per la rivalutazione - e annulla tutti i vincoli, TRANNE QUELLO DEL PREZZO !!!

E' assurdo, ma è così.
Silvana

 

[Umberto Granducato]

[CODE]Ti[/CODE] posso garantire che da noi i riscatti sono definitivi in tutti i casi.

No, Granducato, non è vero che in tutta l'Emilia Romagna il riscatto è definitivo.

L'avevo citato anche in un altro post qualche tempo fa: io faccio da 20 anni le rivalutazioni ISTAT secondo i parametri delle Convenzioni per quasi tutti i notai della provincia e per quasi tutti i comuni e ti posso assicurare che, per es., il comune di Zola Predosa stipula per il riscatto una seconda Convenzione -in genere utilizzando parametri diversi dalla precedente per la rivalutazione - e annulla tutti i vincoli, TRANNE QUELLO DEL PREZZO !!!

E' assurdo, ma è così.
Silvana

Scusa intendevo dire Parma. Io solo lì tratto immobili.
Se non fosse vero non l'avrei scritto: i riscatti sono definitivi e mai vincolati.

Avevo scritto emilia r. invece di parma????? Mi sono autointernazionalizzato!!

 

[mauriziomauri]

Gentilmente mi spiegherebbe per quale motivo sarei stata furba?
Io sono in una situazione economica non ottimale, e per questa ragione mi stavo muovendo nella vendita dell'immobile.
E solo per questo che ho scoperto il tutto. Se non avessi avuto la necessità della vendita non avrei scoperto nulla.
Tenere un profilo basso? che cosa intende?

affidarsi ad un agenzia? Edilizia Convenzionata è una vera rogna ? il problema è questo è talmente una rogna che ( non dico tutti ) parecchi non la sanno gestire, e quelli che la sanno gestire la rigirano a proprio favore. e io sarei la furba?
Io per l'acquisto mi sono affidata a una delle reti piu grandi, e il notaio proprio come dice lei doveva essere il garante, mi perdoni ma io non le conosco le leggi, in merito al dichiarato lo fanno tutti ancora adesso e i primi sono i notai a permettere questo altrimenti non ci si troverebbe nello studio con un rogito già scritto con quelle cifre.

Forse non ci siamo capiti, sig.ra JOSSY...

- Se anzichè EVADERE LE TASSE che lo Stato le richiedeva per l'acquisto a €.185.000, preferendo quindi dichiarare il valore "catastale" (ILLEGALMENTE!!) per frodare allo Stato circa €.4.000, nel 2005 dichiarava e pagava il giusto, si sarebbe resa conto che non era valore catastale, ma di Convenzione, ed ora lei non sarebbe in questa situazione.
- Oppure se lei avesse preteso la lettura dell'atto, visto che un notaio è pagato profumatamente, avrebbe sentito una frase del genere (l’acquirente) “dichiara di conoscere ed accettare pienamente la predetta Convenzione Edilizia…” e avrebbe sentito richiamare tutti gli articoli più "rognosi" della Convenzione... e si sarebbe "insospettita"
- Oppure, se in questi anni si fosse preoccupata di rileggere l'Atto Notarile...
SE, SE, SE...

Ora, lei mi dirà "ma tutti evadevano le tasse dichiarando il valore catastale..."!!
Vero, verissimo... ma rimane EVASIONE FISCALE, e non mi dica che non lo sapeva....
Con la scusa che "tutti lo facevano", si giustifica probabilmente anche il proprietario dell'immobile che lei ha comprato (tutti vendevano al valore commerciale, dichiarando quello di Convenzione...), ma non credo che lei accetti o approvi tale giustificazione.

Purtroppo per lei, si ritrova ora fra l'incudine ed il martello, è per quello che le suggerisco di tenere un "profilo basso"...
E' come in trincea, si tiene un "profilo basso" per dare poco bersaglio ai cecchini nemici...
Come dire: dato che lei è in una situazione "delicata", se si muove incautamente la "beccano"... BANG!!
E ci rimette MOOOOLTO più dei €.5.000 del riscatto del terreno...

I notai?? Purtroppo è una vecchia diatriba fra la nostra categoria ed i notai... dato che spesso prendono LORO i nostri meriti e NOI i loro demeriti, come è evidente nei suoi commenti sulle responsabilità in questo pasticcio.

UN APPUNTO:
" quelli che la sanno gestire, la rigirano a loro favore"??????????????
In questo sito c'è parecchia gente che sa gestire l'Edilizia Convenzionata senza bisogno di "rigirarla a nostro favore", basta spiegare all'acquirente in che ginepraio si mette.
Molte agenzie preferiscono lasciar perdere, poichè spesso i cliento o NON TI ASCOLTANO o NON CAPISCONO!!

Il giudizio sul collega l'ho già dato più sopra. SQUALLIDO!!!
Ma questo, purtroppo sig.ra JOSSY, non l'aiuta...

Segua il consiglio di TROISE, trovi un'agenzia competente, e sia CAUTA...

MAURI

 

[Bagudi]

Magari fosse così.!

Io trovo pazzesco che il comune ti imponga comunque degli altri vincoli (che poi, diciamocelo ! l'unico vincolo che ci interessa è quello del prezzo, se no del resto ce ne fregheremmo altamente...) dopo essersi intascato cifre considerevoli, tipo dagli 8.000 agli 11.000 €, ma anche questo fa parte del casino magistrale dell'edilizia convenzionata.

Silvana

 

[Umberto Granducato]

Magari fosse così.!

Io trovo pazzesco che il comune ti imponga comunque degli altri vincoli (che poi, diciamocelo ! l'unico vincolo che ci interessa è quello del prezzo, se no del resto ce ne fregheremmo altamente...) dopo essersi intascato cifre considerevoli, tipo dagli 8.000 agli 11.000 €, ma anche questo fa parte del casino magistrale dell'edilizia convenzionata.
Silvana

Per quanto riguarda noi il magari lo puoi togliere: non ci sono 'controvincoli'. Mai successo e mai saputo.
Che l'edilizia convenzionata sia una materia rognosa come diceva il collega sopra sono piu che d'accordo-