Causa per difformità di un immobile venduto

[Umberto Granducato]

alla domanda sui termini di prescrizione, la risposta tecnica qual'è?

sarei curioso anch'io di sapere da dove saltano fuori i 10 anni di cui si parla

 

[Bastimento]

.. per fortuna che c'è anche Umberto! Qui per poco facevo scoppiare la guerra....

 

[Silvio Luise]

.. per fortuna che c'è anche Umberto! Qui per poco facevo scoppiare la guerra....

non c'e' problema ...importante e' confrontarci senza preconcetti.Il forum e' questo la possibilita' di dire tutti la sua senza censure

 

[gabbriellini sandra]

Caro Umberto, prima di tutto grazie per esservi interessati al mio caso e ti dico che non ho comprato dal costruttore, ma da un privato;non ho certificati di conformita' e parlo di 10 anni perchè in ogni caso credo che sia il periodo maggiore per la prescrizione;sulla quale insisto perchè se fosse sicura, potrei chiudere la cosa (cosa che non stanno facendo gli avvocati che girano intorno al problema!)credo che la legge parli di 2anni per vizi dell'opera e 10 anni per gravi difetti (art.1669 c.c.)

Aggiunto dopo 8 minuti :

difformità riscontrate: modifiche prospettiche, altezza interna abitazione maggiore di 10 cm rispetto a quanto autorizzato;modifiche del balcone sia in termini di sagoma che di superficie.Parti condominiali:maggior altezza edificio di 35 cm; maggior dimensioni in pianta dell'edificio di circa 15 mq;riduzione delle distanze dei confini;modifica interna del vano scale.sono in causa, il tecnico non mi ha saputo dare certezza della famosa prescrizione perchè è più una cosa legale. il legale mi dice che è più una cosa tecnica:e allora???????????

 

[Antonio Troise]

POtrebbe essere anche una difformità riguardante il condominio, e nelle vecchie compravendite hanno sorvolato, anche se erano a conoscenza.

odio avere ragione

Scusa sandra,
ma immaginavo che le difformità riguardavano le parti condominiali, purtroppo non riesco a sapere la prescizione di tale difformità.
Ripeto non sono vizi.

Aggiunto dopo 3 minuti :

il tecnico non mi ha saputo dare certezza della famosa prescrizione perchè è più una cosa legale. il legale mi dice che è più una cosa tecnica:e allora???????????

dopo 5 anni sono ancora a questo punto?
forse dovresti cercare qualcuno un pochino più bravo in materia, e non è il tecnico
In bocca a l lupo

 

[Bastimento]

Mi sembra che il tema posto da Sandra sia molto interessante, indipendentemente dal caso particolare e dalle ipotesi confermate dai fatti.

Che una difformità urbanistica non passi "franca" per il comune , senza condoni onerosi, può essere plausibile

Concordo però con Umberto su un punto: non mi sembra plausibile che un tale evento si rifletta a cascata sugli acquirenti che si sono succeduti, senza che ci sia un termine entro il quale rivalersi all'indietro.

Sandra ha acquistato da un privato del 1983.

La costruzione di quando era?
Poi, al di la delle supposizioni, quanti acquistando un alloggio in condominio, si pongono (si ponevano) domande sulla conformità del complesso? Magari ha anche avuto in mano l'abitabilità!

 

[irma]

Sandra, com'è possibile che sei in causa dal 2005 e ancora ti chiedi se la prescrizione vale o no?
Il tuo Avvocato come ti ha difeso fin'ora? ....... sulla base del COD.CIV.Art. 1495 che recita così:
Il compratore decade dal diritto alla garanzia , se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
L'azione si prescrive , in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna

 

[Antonio Troise]

Sandra, com'è possibile che sei in causa dal 2005 e ancora ti chiedi se la prescrizione vale o no?
Il tuo Avvocato come ti ha difeso fin'ora? ....... sulla base del COD.CIV.Art. 1495 che recita così:
Il compratore decade dal diritto alla garanzia , se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.

Scusa irma,
sei un legale? no! allora non creiamo confusione

la difformità del condominio non è un vizio che rende la cosa meno idonea all'uso destinato, ma siamo di fronte a delle difformità, abusi edilizi, difetti strutturali in pratica siamo di fronte all'ipotesi della vendita di aliud pro alio e di conseguenza non si applica la normativa sui vizi Art. 1495, ma Art. 2946 che prevede una prescrizione decennale

Aggiunto dopo 1 :

sarei curioso anch'io di sapere da dove saltano fuori i 10 anni di cui si parla

con la risposta precedente ho risposto anche al tuo quesito che non ti faceva dormire .....

 

[Umberto Granducato]

sei un legale? no! allora non creiamo confusione. la difformità del condominio non è un vizio che rende la cosa meno idonea all'uso destinato, ma siamo di fronte a delle difformità, abusi edilizi, difetti strutturali in pratica siamo di fronte all'ipotesi della vendita di aliud pro alio e di conseguenza non si applica la normativa sui vizi Art. 1495, ma Art. 2946 che prevede una prescrizione decennale

Scusami, ma la confusione credo la stia facendo tu. L'aliud pro alio non c'entra niente. Sarebbe aliud pro alio se la cosa non fosse sanabile quindi una cosa diversa da quella acquistata.
La vendita di aliud pro alio è ravvisabile soltanto nel caso in cui la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella contrattata, in quanto appartenente ad un genere merceologicamente distinto, mentre si ha, invece, vizio redibitorio se la cosa, pur presentando delle alterazioni che ne menomano la idoneità funzionale, coincide per la sua natura con quella richiesta dall'acquirente

La prescrizione decennale per qst tipo di cose mi era nuova, infatti era di un anno, ma un decreto legislativo del 2002 l'ha allungata.

Il 23 marzo 2002 è entrato in vigore il Decreto Legislativo 2 febbraio 2002 n. 24 che ha recepito la suddetta direttiva, trasformandola in legge nazionale. La nuova disciplina (che riguarderà i beni compravenduti che siano stati consegnati dopo la sua entrata in vigore) consentirà al consumatore-acquirente che abbia riscontrato un vizio nel bene acquistato di chiedere alternativamente: 1) il ripristino senza spese della conformità del bene mediante riparazione o sostituzione; 2) una riduzione adeguata del prezzo; 3) la risoluzione del contratto di compravendita (restituzione del bene contestuale alla restituzione del prezzo pagato). Il venditore ha l’obbligo di consegnare al consumatore beni conformi al contratto di vendita ed è responsabile, in caso contrario, quando il difetto si manifesti entro il termine di due anni dalla consegna del bene, purchè il consumatore abbia denunziato al venditore i vizi riscontrati entro il termine di due mesi (prima erano 8 giorni) dalla scoperta. La denunzia non è necesaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del difetto o l’ha occultato. Il termine di prescrizione (entro il quale il compratore insoddisfatto può fare causa al venditore del bene difettoso è stato spostato da un anno a 26 mesi dalla consegna del bene.

 

[Antonio Troise]

La vendita di aliud pro alio è ravvisabile soltanto nel caso in cui la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella contrattata, in quanto appartenente ad un genere merceologicamente distinto, mentre si ha, invece, vizio redibitorio se la cosa, pur presentando delle alterazioni che ne menomano la idoneità funzionale, coincide per la sua natura con quella richiesta dall'acquirente

Umberto,
io non faccio confusione

Se l'avvocato ha detto che ci sono 10 anni di prescrizione, penso che sappia qualcosa di pù di un agente immobiliare

"La Cassazione, al fine di dirimere questo problema, ha fatto ricorso al concetto di funzione (sent. n.829 del 29.01.83), affermando che si ha consegna di aliud pro alio non solo quando la cosa appartenga ad un genere del tutto dissimile da quello pattuito, ma anche quando difetti delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale oppure a quella specifica funzione che le parti abbiano assunto quale essenziale. Con questo criterio sono state considerate come diverse anche cose appartenenti allo stesso genere: terreni venduti come edificabili in zone dove sia stato vietato costruire; acqua non potabile venduta come potabile, ecc.

A questo proposito si può esaminare il caso di compravendita di un immobile di nuova costruzione privo del prescritto certificato di abitabilità. E' prevalsa, soprattutto in giurisprudenza, la tesi per cui l'oggetto di tale contratto non sarebbe affetto da vizi o privo delle qualità essenziali, ovvero gravato di oneri che ne diminuiscano il libero godimento ai sensi dell'art. 1489 c.c., ma di un bene diverso (vale a dire di aliud pro alio) con la conseguente possibilità per l'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
"

Nel nostro caso l'avvocato della sig.ra A sta dimostrando quanto sopra, che la sua cliente ha comprato un immobile che era con gravi difformità, diffetti strutturali e privo di agibilità che hanno modificato l'uso e la commerciabilità del bene.
Infatti la Sig.ra A per disporre pienamente del bene ha dovuto fare e pagare un condono.

Aggiunto dopo 6 minuti :

difformità riscontrate: modifiche prospettiche, altezza interna abitazione maggiore di 10 cm rispetto a quanto autorizzato;modifiche del balcone sia in termini di sagoma che di superficie.Parti condominiali:maggior altezza edificio di 35 cm; maggior dimensioni in pianta dell'edificio di circa 15 mq;riduzione delle distanze dei confini;modifica interna del vano scale.

Umberto,
che ti sembrano vizi da denunciare entro 8 giorni
e si dovrebbero prescrivire in 1-2 anni