Vi aggiorno dopo aver parlato con un "buon" commercialista che ha avuto casi del genere.
Per acquistare come terreno come tale i venditori dovrebbero darmelo con la casa gia' demolita. Consegnando un fabbricato, pur non essendo possibile che contestino di aver pagato "piu'tasse del dovuto" mi toccerebbe a me demolirlo e cio' non sarebbe giusto nei miei confronti. Vogliono vendere il terreno? E che terreno sia. Pagare sia le tasse in piu' che la demolizione e' una vessazione che uno e' libero di accettare o meno, ma sa tanto di presa in giro.
Il suo consiglio e' quello di fare l'atto comunque come prima casa, in caso di accertamento andrei a pagare le tasse che comunque avrei gia' previsto di pagare in caso di acquisto del terreno, piu' una sanzione pari a 1/6 in caso accettassi di pagare subito. Non scendo in altri dettagli per ovvi motivi. Pero' ritiene inutile pagare molto ed esporsi comunque ad un sicuro accertamento quando c'e' la possibilita' di pagare meno e esporsi lo stesso ad un accertamento (ma stavolta non altrettanto automatico), ma pagare una differenza che al momento puo' rivelarsi non tanto piu' alta del caso precedente (aumenta la sanzione ma anche lo sconto su di essa).
I venditori rischiano di piu'. Nel campo delle imposte dirette l'AdE ci va piu' pesante e non sono infrequenti i casi in cui lo stesso fabbricato sia stato contestato ai venditori come terreno plusvalente e NON agli acquirenti per le imposte di registro, dove e' rimasto fabbricato. Caso assurdo di fattispecie di imposizione diversa per lo stesso bene, ma la letteratura fiscale sull'argomento si spreca (basta googlare). Per i venditori il consiglio sarebbe quello di approfittare (sarebbe da stupidi non farlo) della rivalutazione e indicare tutto in perizia come terreno. In tal caso se l'AdE contesta (ai venditori) la vendita come terreno avrebbero gia' la rivalutazione presentata per la plusvalenza, se si azzardassero a contestarla perche' insisteva un fabbricato non collabente a questo punto si tirerebbero al zappa sui piedi perche' darebbero ragione alla tesi del fabbricato. E se proprio siamo micragnosi fino in fondo ci sarebbe addirittura la possibilita' da parte di un buon commercialista (non mi chiedete come... non l'ho capito...) di un rimborso in caso la vendita non avesse dato luogo a contestazioni.
In ogni caso i sui casi erano molto piu' dubbi. Erano ruderi gia' collabenti, inabitati da decenni, questa e' una casa che al momento ha ancora un senso trattarla come fabbricato e' stata abitata fino a qualche anno fa, ha tutte le utenze e quant'altro, ancorche' il suo utilizzo "accettabile" richieda una completa ricostruzione.
Lo so, sembra tutto molto semplice e "lineare", tra l'altro lo fa per suo completo interesse (mai chiedere ad un avvocato se conviene o meno iniziare una causa... converra' SEMPRE a lui...
),ma quesot e' quanto ho allo stato dell'arte. Tra l'altro e' confermato da una serie di articoli e sentenze che avevo "spulciato" ma non compreso appieno prima che me le spiegasse.
Mi resta solo di vedere come (e se) sono stati consigliati i venditori.
Spero possa servire anche a qalcun altro nelle stesse condizioni.
Un saluto.
