Disdetta anticipata di locazione con mancato preavviso

[GEO_DGE_1]

Una info mettiamo che il canone sia 400 mensili , classico 4+4, ma la fideiussione di quanto la chiedete?
400*12=4800?o quanto?
e la durata degli 8 anni o quanto?

 

[ab.qualcosa]

4800 a coprire tutto il periodo.

 

[Umberto Granducato]

Piuttosto difficile da ottenere, fatta spesso per i commerciali, praticamente mai per i residenziali. Si può sempre provare...

 

[davideboschi]

Calcolo standard: il costo di una pratica di sfratto più un anno di locazioni non percepite nelle more dello sfratto.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Segnalo una ordinanza molto recente, del 2023, con cui la Cassazione ribadisce che per trattenere il deposito cauzionale il locatore deve comunque avviare il giudizio. Credo sia l'orientamento dominante, al di là di qualche sparuta sentenza di merito in senso liberale.

Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 05/01/2023, n. 194

Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata"). (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO BARI, 19/10/2021)

Per quanto riguarda, invece, la fideiussione, ho molti clienti che se la fanno rilasciare regolarmente per garantirsi o in alternativa prevedono il pagamento trimestrale anticipato del canone.

Ovviamente le difficoltà ci saranno, ma se lo fanno loro lo possono fare tutti.

Avv. Stefano Duchemino

 

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Segnalo una ordinanza molto recente, del 2023, con cui la Cassazione ribadisce che per trattenere il deposito cauzionale il locatore deve comunque avviare il giudizio. Credo sia l'orientamento dominante, al di là di qualche sparuta sentenza di merito in senso liberale.

Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 05/01/2023, n. 194

Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata"). (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO BARI, 19/10/2021)

Per quanto riguarda, invece, la fideiussione, ho molti clienti che se la fanno rilasciare regolarmente per garantirsi o in alternativa prevedono il pagamento trimestrale anticipato del canone.

Ovviamente le difficoltà ci saranno, ma se lo fanno loro lo possono fare tutti.

Avv. Stefano Duchemino

In Italia siamo messi proprio male per i proprietari di immobili, garantiti solo il conduttore!!!!

 

[STUDIO DUCHEMINO]

In Italia siamo messi proprio male per i proprietari di immobili, garantiti solo il conduttore!!!!

Più che altro il perbenismo e garantismo all'italiana. Esempi pratici: se ti entra un ladro in casa e gli spari, mettono sotto indagine te. Se hai un deposito cauzionale che ti garantisce, non lo puoi usare sennò sei colpevole tu. Se vivi in affitto e l'appartamento è pieno di infiltrazioni, guai a te se sospendi il canone mensile, altrimenti sei in colpa tu. Se vedi un cane pericoloso in giro, senza guinzaglio, guai a te se filmi il padrone, altrimenti passi tu per un violatore seriale della privacy. E così via..

 

[ab.qualcosa]

Esempi pratici: se ti entra un ladro in casa e gli spari, mettono sotto indagine te.

E meno male che ti indagano se spari a qualcuno (anche in casa tua)...

Comunque si, il problema per gli affitti non sono tanto i diritti (neanche questo del deposito cauzionale) ma la procedura.

 

[GEO_DGE_1]

INfatti un mio cliente che ne ha una ventina di alloggi ne ha già venduti buona parte che si è rotto i marroni degli inquilini, che perchè ha turn over essendo tutti bi/trio locali

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Vabbè, non lo dovrei dire visto che mi occupo di immobili da anni. Però a qualche cliente consiglio di lasciare perdere gli investimenti immobiliari e lanciarsi su cose ben più redditizie. Basti pensare che un normale etf sul Nasdaq (ad es. iShares Nasdaq 100 UCITS ETF Acc) ha fatto in soli 5 anni il 155 % di rendimento. In pratica, se investi 100.000 euro e li lasci fermi 5 anni, te ne trovi quasi sicuramente 255.000,00 5 anni dopo. Spese ridicole di gestione, devi semplicemente fare un clic e cinque anni dopo un altro clic per vendere. No grattacapi, no costi significativi. Insomma, mi chiedo se il mattone sia veramente ancora la scelta giusta oggi.
Eppure ho clienti che investono in immobili, fanno mutui per coprirli con affitti e man mano si riempiono di ansia e stress, dovendo inseguire gli inquilini, pagare le tasse, inseguire le novità normative varie sulle cedolari secche, preoccuparsi se l'inquilino gli distrugge tutto quando esce, fare trattative continue per farsi pagare qualcosa; non parliamo del Covid, delle chiusure, dei contratti a gambe all'aria.

Avv. Stefano Duchemino