Dove si segna che l'agenzia immobiliare non riceve compenso dal venditore.

[andrea b]

Allineati o meno all'ottimismo, non si puo', in nome della crisi, perseverare con offerte scandalose, su pezzi che hanno gia' subito il loro allineamento rivisto al ribasso.

Cosi' facendo non si arrivera' mai ad una stabilita' dei prezzi che e' fondamentale.

Questo il senso dell'intervento.

Per lo stesso senso, perfino le banche creditrici, nelle procedure fallimentari, stanno accorte a non decapitare i prezzi in maniera selvaggia.
Cio' nonostante che a cedere si farebbero un favore da soli.

Per quanto riguarda l'ottimismo, da Milanese e frequentatore assiduo della Metropoli, dissento fortemente da quanto hai a piu' riprese sopra esposto.

Milan l'e' on gran Milan.

Se sei milanese dovresti saperlo.
Invece di svilirne le caratteristiche proverbiali.

Nella vera capitale del paese, nel capoluogo dell'economica, ogni forma di business, se ben fatto ovviamente, trova il proprio rendimento.

Qualsiasi prodotto si reperisce e, se non lo trovi a Milano, significa che non esiste.

Le offerte al ribasso sono tanto più scandalose, quanto più scandaloso è il fuori prezzo. Se sei vicino al suo prezzo, il ribasso sarà minimo, in assoluto e in percentuale. Se il mercato dice 300 e tu vuoi 500, aspettati un ribasso del 40%.
Tanti devono ancora allinearsi al mercato, almeno a Milano. Altrimenti stanno fermi. Sul resto sono d'accordo con te, ma a Milano ci vivo e lavoro, e per lavoro giro aziende, parlando con tanti, dall'AD all'ultimo degli operai. Se tu vedi sta grande ripresa, è ora di cambiare occhiali. Milano è ricca, così come la Brianza, ma la crisi c'è e ci sarà. Perché dovremmo comprare case se non abbiamo lavoro e reddito sicuri? A me Milano piace abbastanza, anche con tutti i suoi difetti, ma per gli immobili è ancora lontana dall'equilibrio che auspichiamo. Il mercato non lo fa il lusso, quella è una nicchia. In tutti i campi.

 

[Mil]

I prezzi non saliranno.

Questa è una cosa sensata che affermi.

Oggigiorno, due giovani che vogliono costruirsi un futuro, possono acquisire un prodotto piu che decoroso, con una spesa media di 180k euro.
Nulla di trascendentale tuttavia un ottimo inizio.
140k di debito, per quel genere di prodotto, sono una scorta accettabile, sia per chi ne da il credito, sia per chi lo contrae.
Negli anni d'oro, si dovevano impiegare almeno 220/ 230k, per lo stesso prodotto.

Qui inizio a fare l'avvocato del diavolo....e chi l'ha detto che la cifra "X" che stabiliamo noi corrisponda a ciò che due giovani decidono di spendere per una compravendita o per un affitto? e che sia decoroso lo dici tu? Lo dico io? Pensiamo entrambi che va già bene perchè secondo i nostri parametri è già meglio del periodo folle di bolla? E sull'acquisto siamo sicuri che davvero abbiano intenzione di comprare, di indebitarsi? Da quel che so moltissimi si guardano solo in giro più schifati che altro. Qui non abbiamo ben chiaro che tutto dipende dalla situazione lavorativa, di rapporto salario/ costo della vita in generale, di tassazione, di opportunità future e quindi anche di aspettative abitative.
La mancanza di appetibilità lavorativa delle metropoli italiane e i costi alti di beni e servizi per esempio sta avendo un impatto devastante sulle valutazioni concrete degli immobili, è oggetto di studio.
Quando a Dubai un giovane manager prende 4.500 euro di stipendio e ne paga 650 di affitto per 90mq con piscina è difficile dirgli che ha fatto male a lasciare Milano, dove con la stessa cifra pagava un monolocale, per uno stipendio quattro volte inferiore e un costo tra bollette e tasse quadruplo.. Quindi quel che può sembrare accettabile a noi magari non lo è affatto per altri, giovani in testa. Pretenziosi? Non credo, in un mondo globale giustamente scelgono casa e lavoro laddove a conti fatti conviene, alcuni con figli al seguito. La domanda abitativa tenderà sempre più a diminuire. I prezzi alti attualmente sono solo un' aggravante, ma non sono neppure più sicuro che il dimezzamento anche del panorama abitativo non dico "bello", ma accettabile significhi corsa a comprare.

Ecco che per questo effetto, per gli immobili piu' attempati, si e' costituita una vera e propria linea di confine, che ne desume il prezzo, individuandone quello vicino alla realta', anche da parte dei consumatori, non addetti ai lavori.
Scenario diverso e assai piu stabile delle giungle del passato.
Sempre piu banche si stanno attrezzando con prodotti 100% mutuo dichiarato in atto.
Le banche si sa' si muovono per tempo.
Operazioni piu trasparenti, con perizie allineate, prodotti "democratici", a chi puo' garantire, seriamente, di sostenerne un'apertura di credito.
L'attuale stabilita' dei prezzi, e' amica, di chi procede facendo una sana ricerca di acquisizione.
In questo contesto si individuano dei buoni prodotti.
I loro proprietari, sanno che bisogna stare con i piedi per terra, se vogliono intraprendere positivi, il loro cammino verso la vendita.
Ecco che sul mercato, appaiono degli ottimi prodotti, alcuni veramente di ottima fattura.
Completi di box, in contesti gradevoli, si acquisiscono spesso nell'ordine dei 135/140k euro.
Pezzi che nel passato potevano ambire a 200k.
Meglio cosi' o no...?

ma questo allineamento sta già arrivando troppo tardi, ammesso che ci sia e per questo si è ancora punto e a capo. Siamo indietro di dieci anni, nel frattempo le situazioni economiche evolvono e sempre più in peggio. La forbice di clientela solvibile e soprattutto interessata diminuisce molto più rapidamente dell'impercettibile calo di prezzi, che poi calo non è se paragonato ai costi abitativi di Paesi con stipendi doppi, tripli rispetto a quelli medi italiani. E anche il budget messo sul piatto dai clienti diminuisce di conseguenza, è tutto relativo. L'erogazione di nuovi mutui temo non incanti più troppe persone: sono sempre di meno quelli che si adeguano a case brutte e costose andandosi per di più a indebitare a vita. Perchè hanno ragione loro: le case sono pessime architettonicamente e costose e sai bene che i costi di ristrutturazione son percepiti come l'ulteriore zavorra. Gli immobili che tu chiami attempati in un mondo normale semplicemente avrebbero le chance di vendita di un sessantenne disoccupato che cercasse lavoro: zero. I proprietari non capiscono neppure che devono svendere approfittando perlomeno del vantaggio sulle ancor più deludenti nuove costruzioni, prima che l'invenduto si infoltisca. Ho profetizzato che i prezzi del decrepito si allineeranno quando l'invendibilità assoluta sarà ormai una sentenza definitiva.

Certo, si incontrano ancora di quei personaggi, che dopo che hanno visitato di questi prodotti, in nome della crisi, ti propongono 90mila euro strimizziti.
Le motivazioni che sentiamo, sono le stesse che qui si leggono, esposte dagli andreab, i mil e i gmp.
Gli addetti ai lavori sanno che si sbagliano.

Infatti gli addetti ai lavori sanno che dovrebbero offrire 45 e che sono pure mosche bianche quelli che si fanno avanti. Ma per fortuna i clienti non lo sanno.E comunque piaccia o no non serve stigmatizzare i gmp e andrea b. L'ho sempre detto. Le idee non le puoi fermare, sono diffuse, non è il singolo. Devi cercare di capire le ragioni e se hai torto cambiare strada. Ma solo gli imprenditori capaci sanno anche fare autocritica e cercare nuove strade.

 

[Mil]

Le offerte al ribasso sono tanto più scandalose, quanto più scandaloso è il fuori prezzo. Se sei vicino al suo prezzo, il ribasso sarà minimo, in assoluto e in percentuale. Se il mercato dice 300 e tu vuoi 500, aspettati un ribasso del 40%..

Al momento uno dei più grossi problemi è infatti la mancata centratura del target di clientela. Il cliente a cui viene presentata la presunta "villa" a 500k è scandalizzato dalla bettola improponibile che sta visionando esattamente come il meno danaroso è perplesso dell'orrendo trilocale in periferia a 180. Molte volte non c'è neppure il ribasso, perchè il cliente non cercava quell'immobile, non gli piace, chi ha a disposizione quelle cifre si aspetta ben altro. Quel che può avvenire quando ci fosse un ribasso del 40% è il subentro di un altro tipo di cliente, ma possono passare anni. Tutto questo sta tuttora minando la credibilità di un intero sistema per esempio pubblicitario, è il motivo per cui le richieste preliminari prima delle visite agli immobili sono sempre più dettagliate. Alcuni amici Agenti Immobiliari mi parlano di quanta difficoltà si incontra prima di fissare degli appuntamenti proprio per queste delusioni pregresse di chi sta cercando un'abitazione da acquistare.

 

[PyerSilvio]

Questa è una cosa sensata che affermi.

Come al solito.

Aggiungerei.

 

[PyerSilvio]

Su un punto ci troviamo perfettamente d'accordo.

Siete inconvincibili.

Colpa della visione limitata, che avete dalla vostra defilata posizione, rispetto alle dinamiche del nostro mercato.

Difficile dare credito, a sentir parlare di mondi globalizzati, di Dubai, di apettibilita' extra territoriali, quando nemmeno si conosce il mercato che c'e' dietro la porta di casa nostra.

I fuori prezzo le clientele non vengono neanche a vederli.

Magari venissero a fare proposte al 40% in meno.

Fatte con "soldi loro" una buonissima parte le faremmo pure accettare.

La severita' del momento, ha lasciato campo libero degli improvvisati, dei poco capienti, dei soggetti poco affidabili.
Una selezione naturale avvenuta dopo quel periodo che anche le casalinghe, si erano messe a comprare per rivendere case.

Da un po' che si sta' schisci.

Cosi' che le clientele che girano nei mercati sono quelli che comprano per davvero.

Piu oculati, piu prudenti, piu' accorti tutti.
Acquirenti e venditori.

 

[andrea b]

Colpa della visione limitata, che avete dalla vostra defilata posizione, rispetto alle dinamiche del nostro mercato.

Vero, stai sottolineando la stessa critica che rivolgo a voi: io non faccio l'ai, quindi ho una visione del mercato più limitata della tua che ci lavori, anche se vedo le parti di mercato che potenzialmente mi interessano e non coincidendo con le tue può essere che conosco meglio di te quelle microzone. Ma tu hai una visione del mondo circostante il tuo mercato immobiliare molto limitata, da quanto scrivi. Tutto ciò che si trova un metro più in là non ti tange e non lo vedi. E invece quello è il mondo dove vive e muore il tuo ambito lavorativo. A seconda di come va quel mondo, va il tuo. Io vedo quello di mondo, magari a volo d'uccello, quindi vedo molto ampio e poco particolareggiato, se non alcune cose che devo approfondire. E nelle discussioni su immobilio applico quanto vedo. Hai ragione tu? Ho ragione io? Chissenefrega, ognuno di noi si comporterà come ritiene meglio sulla base di ciò che valuta. E vedremo chi ha più fortuna.

 

[Bagudi]

Non credo sia una guerra a chi ha ragione.

Semplicemente, noi viviamo quotidianamente realtà che voi non vivete.

Gli immobili che tu chiami attempati in un mondo normale semplicemente avrebbero le chance di vendita di un sessantenne disoccupato che cercasse lavoro: zero.

E se ti dicessi che invece il (piccolo) mercato che si è aperto in questi mesi è proprio su questo tipo di case ?
Piace lo spazio, l'ampiezza, la presenza spesso di cucine abitabili...e la ristrutturazione non spaventa, sapendo che hanno le detrazioni fiscali.

E ti dirò che dopo tanti anni di vendita del "nuovo" con tutti i suoi limiti, sto apprezzando anche io certi immobili datati ma veramente vivibili !

 

[Rosa1968]

Non credo sia una guerra a chi ha ragione.

Semplicemente, noi viviamo quotidianamente realtà che voi non vivete.

quanto mi piace questa donna .... la saggezza in carne e ossa!

 

[gmp]

quanto mi piace questa donna .... la saggezza in carne e ossa!

Non esaltatevi troppo, la bolla non l avevate identificata anzi insultavate chi osava evocarla

 

[PyerSilvio]

E se ti dicessi che invece il (piccolo) mercato che si è aperto in questi mesi è proprio su questo tipo di case ?
Piace lo spazio, l'ampiezza, la presenza spesso di cucine abitabili...e la ristrutturazione non spaventa, sapendo che hanno le detrazioni fiscali.

E ti dirò che dopo tanti anni di vendita del "nuovo" con tutti i suoi limiti, sto apprezzando anche io certi immobili datati ma veramente vivibili !

Molto vero.

I detti dell'antica tradizione, sono uno specchio che riflette, anche in modo poco distorto, la realtà di chi o cosa, vi si pone davanti.

Tutto il mondo è paese.

Se questo rilievo oggettivo, che arriva dalla Romagna, trova il suo riscontro in quel grande paesone virtuale di migliaia di km quadrati, che potrebbe essere il territorio che và da Bologna a Monza, il dato smentisce ipso facto, l'analisi fatta dall'ampio volo, ridimensionandone la gittata, fatta dall' amico @andrea b , nella sua analisi di mercato.


Aldilà dell'apprezzamento agli spazi e, al gradimento delle cucine abitabili, che esulano noi vettori delle vendite.
Una volta convenuto il saldo prezzo, che usino o non usino i loro spazi poco ci importa.

Il mercato si è prepotentemente aperto a questi prodotti, in primo luogo perchè manca l'offerta delle nuove costruzioni, che sono legate al palo da qualche anno e stanno solo ripartendo in questo periodo.

Le spese di gestione (centralizzate), in alcuni di quei contesti, dove gli impianti di riscaldamento sono stati rinnovati, i costi di consumo e di spesa globali condominiali, hanno performance anche migliori, di quelle presenti, negli alloggi costituiti in contesti provvisti delle nuove classi energetiche.

I prezzi democratici, le posizioni acquisite, date da esposizioni che sfogano su fondi, su parchi o su fabbricati, che si possono definire di vita natural durante, danno la garanzia della certezza di cosa e dove si sta acquistando.
Tenendo lontano i rischi di successive e spiacevoli sorprese di sorta.

Maggiori sono le certezze più facile sarà vendere.

La soggezione di questi prodotti, all'imposta di registro e la maggiore agilità, che questo effetto pone, al finanziamento di questi beni, arriva quale dulcis in fundo, ad agevolare l'azione di mediazione, di compra e di vendita.

Come ho detto nel passato l'usato batte il nuovo dieci a zero.