Codesto è uno dei metodi di stima che non conosco sinceramente,la stima a proiezione?
Ti potrei citare altre mille mila fonti dove indicano cosa è una stima e i metodi, quindi?
Vogliamo andare a ìvanti a fonti? Scommetti ceh se chiedi al nostro stima to prof se il valore e il prezzo pagato conincidono ti dice che non è così?
Ora non ho voglia di cercare fonti, ma ci sono eccome... d'altronde mi avevi chiesto di indicarti dove li confondevi perchè negavi di farlo... l'ho fatto (pure facilmente, lo fai praticamente sempre) ora invece non solo lo ribadisci ma porti fonti a comprovarlo
Altro che cenere...
Il valore non è il prezzo che verrà pagato, mettiti l'anima in pace e finiscila, lo si capisce perfino a logica... ora che hai detto la tua, non si capisce la posizione.
Per te sono o non sono al stessa cosa? Dillo no?
una volta che lo hai detto chiaramente, sappiamo come la pensi e smetti di rompere.
R.1.1.2 Il valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia
della somma che un immobile frutterebbe se fosse posto in vendita sul
(libero) mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono
a definiti criteri (R.1.2.1).
R.1.2 DEFINIZIONE
R.1.2.1
La Banca d’Italia definisce (circolare n. 263/2006 sezione IV punto 1) il
valore di mercato come:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della
valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente
consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata pro-
mozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con
cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.
Questo è il valore.
La fonte sono le linee guida per la valutazine di immobili dell'ABI, il primo preso a caso scrivendo "stime immobiliari" su google.
Il prezzo pagato è la cifra che io pagherò quell'immobile, che sarà magari compeltamente differente, magari perchè cambiano le condizioni del mercato o perchè sono differenti le mie condizioni o perchè chissà cosa. La stima segue un metodo, il prezzo segue delle dinamiche che sono molto variabili.
Ora, citando le fonti non si diventa autorevoli automaticamente, specie se tra i milioni di fonti se ne sceglie una che SEMBRA ti dia ragione.
La stima la si fa con metodo ed è rivolta al passato nella ricerca dei dati sulla quale si basa, il prezzo lo fanno le parti e gli eventi, magari partendo dal valore di stima, ma anche no (cit.)
La stima la devi fare con metodo e comunicare che è appunto quello che sopra è ben definito, l prezzo che si ricaverà, quello pagato, è ALTRO.
Posso riempirti il forum di fonti... ma servirebbe?
CI siamo? LA finiresti di annoiarmi? Se continui su questa linea non possiamo discutere, tu hai la tua idea, che non permette alcun altro sviluppo, quindi passa oltre, no? Se superi l'impasse, siamo qua.
Il tutto per tentare di comprovare che sarebbe inutile fare le stime con i comparabili e quindi tanto vale farle a puzzo? Cioè, tanto siamo nella ****a tanto vale nuotarci?
Ma per favore... nel caso è inutile rivolgersi a un agente, ognuno si farà le stime a cassi sua, tanto... in fondo conta il mercato no? Quindi perchè stimi?
Bibliografia
http://www.agenziaterritorio.it/?id=9563
http://www.marcosimonotti.it/pg/pubb_elenco.htm
Definizioni di valore
A differenza del mercato azionario ed obbligazionario, dove i prezzi degli assets
sono misurabili istantaneamente, ai fini della costruzione di un indice
immobiliare non risulta possibile il monitoraggio annuale del prezzo di ogni
singolo immobile. Ciò è dovuto principalmente a due fattori che, nel caso di
utilizzo dei prezzi di scambio, determinerebbero il continuo cambiamento del
campione analizzato per la misurazione di una performance periodica (ad
esempio annuale): la bassa frequenza delle transazioni (la proprietà di ogni
immobile normalmente non cambia per almeno dieci anni) e l’assoluta
eterogeneità degli assets analizzati nel mercato immobiliare (a differenza delle
azioni ad esempio, ogni immobile ha caratteristiche proprie che lo rendono
unico rispetto a tutti gli altri scambiati nello stesso periodo). Conseguentemente
è necessario avere una proxy del prezzo per ogni punto di misurazione del
rendimento di mercato. Occorre quindi disporre di un valore che rappresenti
tale proxy. Il valore di mercato dell’immobile viene utilizzato da Nomisma/IPD a
tal fine.
Diverse sono le definizioni di valore fornite dai principali organismi nazionali ed
internazionali.
Tuttavia, ai fini della costruzione dell’indice Immobiliare Italiano, viene adottata
la definizione di valore di mercato conforme agli standard internazionali ed
europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee), RICS e
TEGoVA, e contenuti nel Red Book e negli EVS 2003 approvati:
Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di
riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere
scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una
transazione tra due soggetti (compratore e venditore) bene informati e non
vincolati da particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in
grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna
costrizione.
La definizione di valore di mercato data dell'Unione Europea e contenuta in
una direttiva sulle relazioni annuali del settore assicurativo (Direttiva 91/674,
articolo 49) viene espressa con parole diverse ma può essere considerata
equivalente alle precedente definizione di TEGoVA. L’applicazione delle due
definizioni deve portare al medesimo risultato. In particolare l’Unione Europea
definisce il valore di mercato come:
Il prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, un bene
immobile (suolo e costruzione) dovrebbe essere scambiato in una
transazione tra privati, in assenza di rapporti particolari tra il venditore e il
compratore. L’immobile deve essere inserito in un mercato che consenta
una transazione corretta ed essere disponibile per la negoziazione per un
normale periodo commisurato alla sua natura.
Quindi il valore è un prezzo, ma non è il prezzo che verrà pagato ma che secondo la stima sarebbe pagato in quel dato momento per un bene che è stato commercializzato per un tempo x tra persone che hanno medesima libertà d'azione ecc. ecc. .... Qui invece venivano confusi, eccome, tra l'altro partendo da stime a puzzo.
Se no non si parlerebbe di definizione del valore di stima, o di mercato, ma si parlerebeb di PREZZO DI MERCATO.
Il valore è UN prezzo, ma non è IL PREZZO PAGATO. ne quello che dovrà venir pagato per forza.
Quindi chi stima, se ha ben chiara la differenza, sapebndo che invece DOVR° VENDERLO POI e non in QUEL MOMENTO, ci metterà la su aesperienza e darà indicazioni, ma la stima la farà con calcoli precisi, le variabili le mette come variabili soggettive, appunto.
Se non si parte da questi distinguo, il venditore prende il valore come prezzo da strappare per forza... gòielo dici tu che è L PREZZO! O magari lo come prezzo minimo da strapapre, la gente va guidata... le cose vanno dette. Con i comparabili poi vedi i trend, in 6 mesi un anno (tempo oramai normale) uno fa in tempo a correggere il tiro eccome... ma se si basano su borsini rilasciati annualmente da enti...conmetodologie da brivido... ciao ciao..
I comparabili di per se da ssoli danno una buonissima indicazione del mercato.... tu fai vedere a quanto sono venduti tre o quattro immobili simili a quello del tuo cliente e vedi se ragiona meglio o peggio di quando gli fai vedre dei criptici borsini....
Vogliamo dire che il prezzo e il valore di stima coincidono? ac benissimo (è ovvio, il valore è UN prezzo), allora però dobbiamo introdurre un nuovo termine, parliamo di CICCIO, che sarà il prezzo che verrà pagato, diverso dal prezzo di stima. Così ci capiamo. Sono semplici convenzioni nate QUA per far vedere un distinguo che NON era chiaro, e ceh nemmeno adesso per molti lo è... d'altronde si parla di "stima retrovalida", cioè, se l'0immobile viene venduto al prezzo ceh dice tizio, tizio stima bene... cosa FALSA, magari tizio VENDE BENE o VENDE MALE (a seconda dei casi) ma non necessariamente per questo STIMA BENE... ma si sa... chevveloficoaffa.... infatti quello ceh è vero una volt aper tizio, l'altara volta sarà per caio... e quindi tizio stima bene a seconda di come viene venduto?
Siamo al ridicolo...
Ops, mi ero dimenticato la fonte, se no chiacchero.
Stai facendo puzzo per una convenzione. di comodo usata qua perchè necessaria ( e ti è stato detto)... e i concetti si perdono in un mare di stronxate...
http://www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=nozioni di stima definizione valore immobiliare rics&source=web&cd=2&ved=0CCgQFjAB&url=http://www.cgmo.it/3_attivi/3_3/2004/LineeGuida.pdf&ei=tSo9UKqzPMKj4gT7jYGgBQ&usg=AFQjCNEZqjnsfMZJoRvq6bGamv6q_UlmAg&cad=rja
