E adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?

[Antonello]

Comunque, puoi cortesemente rispondere alle domande:

Dopo la vendita, qual è il valore dell'immobile? Corrisponde al prezzo o è quello peritato mediante stima, in quanto il valutatore è insindacabile (senza se e senza ma)? Un valutatore può cappellare completamente una stima? Quando questo succede?

Domande interessanti.
Attendiamo risposte.

 

[enrikon]

E' fin troppo evidente che la domanda è influenzata dall'attività del soggetto finanziatore nell'ambito delle compravendite immobiliari

La domanda e, di conseguenza, il valore.
Talmente ovvio che non credo si possa mettere in discussione.

Dopo la vendita, qual è il valore dell'immobile? Corrisponde al prezzo o è quello peritato mediante stima, in quanto il valutatore è insindacabile (senza se e senza ma)?

Potrebbe tranquillamente non corrispondere a nessuno dei due. Ma questo non deve meravigliare.

 

[O.r.d.i.n.a.r.y. Man]

di tutto quanto ho scritto negli ultimi post ... hai colto solo questo aspetto marginale?

divisione
successione
finanziamento
valore normale
accertamenti fiscali
valori da mettere in bilancio
controversie
analisi finanziarie

non marginali, marginalissime al mestiere di AI. La gente va in agenzia per vendere e quelle cose che hai elencato tu sono appannaggio di professionisti che hanno fatto studi e percorsi professionali dedicati.
Cosa che non si può certo dire di un agente immobiliare in Italia.

 

[leonard]

non marginali, marginalissime al mestiere di AI. La gente va in agenzia per vendere e quelle cose che hai elencato tu sono appannaggio di professionisti che hanno fatto studi e percorsi professionali dedicati.
Cosa che non si può certo dire di un agente immobiliare in Italia.

.............marginalissimo è un termine gentile per dire che non serve a un tubo??

 

[enrikon]

Beh, insomma... marginali sicuramente, ma non impossibili.
A me è capitato più volte di fare delle valutazioni per una successione, oppure per un fallimento o una separazione coniugale.
Le ho fatte col mio metodo casereccio, per nulla trasparente , ...ma son sempre andate bene. Nessuno me la ha mai impugnate .

Per il resto, se volete sapere in che percentuale hanno influito sul fatturato annuale, sono d'accordo con voi. Minimo.

 

[Carlo Garbuio]

Forse non hai colto il significato...
E' fin troppo evidente che la domanda è influenzata dall'attività del soggetto finanziatore nell'ambito delle compravendite immobiliari. Forse questo è l'unico o uno dei pochi mercati ad avere questa peculiarità. Oppure in passato tutti i tuoi clienti venivano con soldi cash ad acquistare? Ti risulta che buona parte degli italiani (in realtà succede così in tutto il mondo) facciano un mutuo per comprare casa oppure è una stravaganza mia e dell'autore di cui ho riportato il virgolettato?

Proprio perché oggi i mutui sono concessi con il contagocce, sono richieste garanzie maggiori, viene fatta una maggiore verifica di solvibilità sul cliente (acquirente), ecc. ecc., tutte cose riportate ad esempio sul sito del CRIF, ma anche sotto gli occhi di tutti gli AI e degli altri operatori immobiliari, la domanda è fortemente diminuita.
Il mio non è un giudizio se le banche facciano bene o male a "chiudere i rubinetti", lo lascio a voi questo, mi limito a dire quello che è successo e sta succedendo, e l'inevitabile conseguenza --> estrema difficoltà per chi deve comprare di disporre del denaro (per altro teorizzata in qualsiasi libro di finanza immobiliare, mediante grafici e quant'altro; quindi, come si vede, teoria e pratica coincidono perfettamente).

Se a questo unisci che il numero di immobili (offerta) è in costante aumento, ti rendi conto perché la forbice aumenta sempre di più e perché il mercato è diventato praticamente illiquido. Ecco perché la valutazione (a maggior ragione se basata su elementi insufficienti) non risolve il problema, questo problema. Nessuno ce l'ha con la valutazione e con i valutatori, nessuno contesta i metodi.

non hai colto il problema

non che io e te dobbiamo condividere o meno certe cose.
il fatto è che quanto afferma il prof non coincide con la definizione di valore di mercato ... e da qui nascono gli equivoci

trovato l'accordo sulla definizione e sul relativo significato non credi che molti problemi sarebbero risolti

in pratica fai riferimento a due definizioni pensando siano uguali, trattandole da sinonimi e ... da qui la confusione
rileggi il post ho evidenziato le differenze

 

[Carlo Garbuio]

Perché se non hai idea della domanda (potenziali acquirenti) come fai a sapere se il mercato è in equilibrio o fortemente sbilanciato? Secondo questo influisce o no sul valore che poi devi stimare?

perchè rispondi con un'altra domanda'?
se per me è difficile ipotizzare la domanda (e ti riporto pure le argomentazioni) perchè non hai la cortesia di spiegarmi come lo fai?

 

[Carlo Garbuio]

Ti faccio un esempio, poi mi dici se c'è differenza. Partiamo dalla perizia che hai fatto tu come esempio. Hai preso tre comparabili e hai seguito il criterio di mercato (supponiamo per un attimo che i comparabili fossero "perfetti", cosa già esagerata e con dati completi). Ok, hai individuato una stima del valore, ossia del prezzo più probabile di mercato.

Supponiamo che in zona stiano costruendo 100 immobili nuovi. Se tu non ne hai tenuto conto, secondo te, il valore determinato è corretto?

premessa: quel lavoro non è finito, ricordatelo, sono in attesa di chiarimenti da chi mi ha fornito i dati, e non sono ancora arrivati ... ci sono tanti limiti che ho chiaramente riportato e che invito a rileggere prima di esprimere giudizi

sì
perchè ho seguito procedimenti condivisi e riconsociuti
Riporta queste argomentazioni nella discussione e ... si approfondiscono

Se secondo te non va bene proponi, non porre domande a domande ... non ne usciamo più, servono esempi che continuo a non vedere

Io ho cercato di applicare quello che conosco, in quella discussione ... hai idee o soluzioni migliori? ben vengano, applicale e ne discutiamo
Non vedo il problema

 

[Carlo Garbuio]

Se la risposta è si, vuol dire che tu non stai individuando il prezzo più probabile di mercato, ma stai facendo una stima molto approssimativa o forse anche completamente errata, solo sulla base dei dati che hai a disposizione o quelli che magari sai usare meglio. Seguire un metodo passo passo, non garantisce il risultato.

non è vero
anche il tuo è un metodo ... allora non si può applicare neppure e quello?
Dove ci porta questo modo di pensare e lavorare?
A inventare ... che non è un metodo estimativo
sarà un tua idea ma perchè possa essere applicata con tranquillità deve essere condivisa

 

[Carlo Garbuio]

E' fondamentale disporre di dati quanto più possibile completi. E paradossalmente, mentre in un mercato normale alcuni dati li puoi praticamente trascurare, perché c'è abbastanza equilibrio (ci sono 100 nuove costruzioni perché c'è domanda), in un mercato fortemente sbilanciato devi lavorare con molti più dati precisi per arrivare a fare una stima il più possibile veritiera. A cosa serve dire che un immobile vale 100 se poi non c'è mercato? Per quanto mi riguarda, e questo adesso è parere personale, solo a convincere il proprietario che essendo quello il valore non dovrà scendere dal quel prezzo di richiesta.

a solito

come ai a fare queste considerazioni sul mercato ... senza aver i dati ...
prova a rilevarli ... può darsi che DOPO tu abbia ragione, ma finchè non lo fai rimani sempre nella solita teoria ...
i problemi si risolvono con l'applicazione, la prova, le nuove idee, con metodo ... non con medie, invenzioni e altre diavolerie