Il contratto di Affitto a Riscatto

[kolia cassin]

Sul Sole 24 del 19 novembre 2012 è uscito un interessante articolo che scaturisce da una domanda di un lettore. Riassume i riferimenti normativi, quali sentenze di Cassazione e circolari delle Agenzie delle Entrate ha prodotto, ma soprattutto la fiscalità a cui è soggetto sia il contratto che l'eventuale risoluzione del medesimo.

 

[H&F]

Al di la del titolo, non mi sembra che la rispostina del il Sole 24ore in materia più fiscale che altro, faccia un barlume di luce su questa materia più teorica che reale.
Se vi è gente (leggi immobilio di questi giorni) che non riceve in consegna neanche il grezzo dell'immobile che acquistato da un costruttore con fidejussioni (false) e cantieri fermi, chi averbbe il coraggio di fidarsi di comprare da un costruttore "patto di futura di vendita" ?.
L'Agenzia delle Entrate si preoccupa di proteggere il suo incasso e basta.
Come la sperimentazione dei farmaci, quella degli immobiliariasti si basa sulle cavie : bisogna avere fortuna a trovarli.

 

[catia]

Non vorrei violare le regole di immobilio indicando il sito in cui c'è la soluzione di tutti questi problemi, però se cercate lo trovate facilmente; sappiate però che per garantire tutti ci vuole una contrattualistica doppia, costruita con contratti tipici collegati tra di loro, con un solo contratto non si va da nessuna parte e si resta impigliati nelle problematiche che evete più o meno tutti evidenziato...

Nel sito di cui parli c'è tutto e niente, di sicuro non ci sono le risposte ai nostri dubbi ... perciò se partecipassi più vivamente alla discussione ....

 

[H&F]

Nel sito di cui parli c'è tutto e niente, di sicuro non ci sono le risposte ai nostri dubbi ... perciò se partecipassi più vivamente alla discussione ....

Vorranno avere l'esclusiva sulle cavie ?

 

[catia]

Vorranno avere l'esclusiva sulle cavie ?

Sicuramente si !!

 

[kolia cassin]

Vi allego un articolo edito da Italia Casa. Non riapre il discorso dell' "Affitto a Riscatto" o della "Locazione con Opzione di Acquisto" su cui mi sembra che ognuno sia rimasto sostanzialmente sulle proprie posizioni. Ma introduce una tipologia di compravendita con pagamento dilazionato che - come credo di aver anche postato - non pensavo si potesse applicare per le vendite immobiliari: la Vendita Con Riservato Dominio o Riserva di Proprietà. Scopro che non solo è applicabile, ma, ancora più importante, è un contratto trascrivibile. Dopo la lettura dell'articolo che ho allegato ho chiesto un consulto al segretario dell'ordine dei Notai di Torino, il Dott. Alessandro Scilabra che mi ha confermato che non vi sono limitazioni in tal senso. A questo punto, vista la chiara lacuna ho invitato il Notaio Scilabra ad approfondire questo tema e darci qualche indicazione e riferimento normativo.
Non penso di dovermi soffermare oltre nel sottolineare le potenzialità di questo strumento e le garanzie che la "trascrivibilità" offre sia al venditore che all'acquirente.

 

[H&F]

Non ho letto il link, perchè non so raddrizzarlo ma mi fido di Kolia.

Sulla trascrivibilità del contratto, come ho citato, già mesi fa ho avuto conferma dal Notariato ( Sede nazionale di Roma ) che, se il contratto è secondo determinati precisi schemi, può essere stipulato.
Si tratta di trovare acquirente e venditore disponibili a stipulare il contratto su quest basi. Il Notariato, come ho ampiamente spiegato, è severo e rigido su questo tipi di contratti, contrariamente alle parti, specie il venditore che ritiene di fare il bello ed il cattivo tempo. E' chiaro che la parte più debole è l'acquirente e la soluzione prospettatami dal Notariato mira a proteggere con equità anche l'acquirente.
E' ovvio che il venditore deve essere solido e fare da "finanziatore" dell'operazione lunga nel tempo e con acquirente non mutuabile. Il contratto, per sicurezza, dovrebbe prevedere la cessione.
Una serie di considerazioni delle parti. Non è una soluzione per tutti, sopratutto per l'acquirente "non mutuabile" ed un venditore "non-forte" e "giovane".
Gli oneri finanziari portano poi il debito a livelli consistenti, in contrasto con al "non-mutuabilità" dell'acquirente.
Per questo la formula è stata realisticamente adottata quasi esclusivamente da Enti ed Istituti governativi o para-governativi a vario livello.

 

[Limpida]

Ho letto ciò che era stato proposto dalla FIAIP, postato qui da qualcuno che non ricordo e continuo a considerare l'affitto a riscatto pieno di problematiche, mentre la vendita con riserva di proprietà ha destato il mio interesse.
A una cosa solo non ho saputo dare una risposta:
- Come verrebbe tutelato l'acquirente di fronte ad una eventuale ipoteca del Venditore successiva alla vendita con riserva di proprietà?

 

[Tips]

Mi sembra che il problema della vendita con riserva di proprietá fosse anche che l'acquirente avesse diritto alla restituzione delle rate versate in caso di rinuncia.

 

[H&F]

Ho letto ciò che era stato proposto dalla FIAIP, postato qui da qualcuno che non ricordo e continuo a considerare l'affitto a riscatto pieno di problematiche, mentre la vendita con riserva di proprietà ha destato il mio interesse.
A una cosa solo non ho saputo dare una risposta:
- Come verrebbe tutelato l'acquirente di fronte ad una eventuale ipoteca del Venditore successiva alla vendita con riserva di proprietà?

Per quello che ho capito dalle spiegazioni del Notariato, che ovviamente non mi ha dedicato "ore" ma "minuti" : la trascrizione iniziale trasferisce (in qualche modo) temporaneamente la proprietà all'acquirente. L proprietà ritornerebbe al venditore in caso di inadempienza . Ecco il riservato dominio.
Non è ipotecabile in capo al venditore perchè non più sua (momentaneamente e finche tutto fila liscio ). Non ipotecabile in capo all'acquirente perchè anche lui è proprietario condizionato. Ecco perchè la cluasola della cessione del contratto la vedo importante. Per evitare un cortocirtcuito la cosa migliore che possano subentrare nuove parti che portano a termine il contratto.
E' sempre un contratto complesso che andrebbe studiato da specialisti giuristi, con preparazione di tecnica bancaria. Ma nessuno vuole farlo gratuitamente.
Ci vogliono due avvocati, bravi, uno per parte, e si farebbero pagare almeno 5000 x 2 euro.
Non è come vogliono fare credere Fiaip e simili una questione di un moduletto prestampampato da girare ai propri iscritti.