Iter di compravendita tramite Agenzia Immobiliare

[Luciano Passuti]

Salve a tutti,

sono nuovo del forum. Non entro nella polemica, ma mi aggancio alle domande che faceva Giancarlo 83 e al topic in discussione.

Ora io vorrei firmare un Proposta d'Acquisto. La banca mi ha detto che il muto me lo darà, ma mi è sembrata un po' facilona visto che chiedo una somma ingente e si sa che poi cambiano idea quando si passa a concretizzare. Loro per ora vogliono tenersi il cliente, poi si vedrà.

Il mio dubbio è il seguente.

Pensiamo ad un normale iter di acquisto (dando per scontate le visite preliminari e le discussioni con Agenti, proprietari ecc...)

1) "Proposta di acquisto" che non diventi preliminare. Io assolutamente non voglio la proposta che all'accettazione diventi un preliminare per mille motivi visto che vincola solo l'acquirente e non il venditore e espone l'acquirente a mille rischi inutili (ancora il notaio non l'hai messo in mezzo, scopri magagne future, non ti danno il mutuo, arriva il terremoto, eccc...). So che la "promessa di promessa" non ha alcun valore legale, come credo del resto il 99% di tutte le proposte che uno firma, e mi va bene così perchè non voglio essere vincolato legalmente. Anche il venditore per quanto mi riguarda può e deve sentirsi libero finchè non si firma un preliminare.

2) Dopo un mese "Preliminare di vendita". Io lo farei redigere dal notaio come atto pubblico. In modo tale che il notaio si prenda la responsabilità di quello che scrive e faccia i controlli bene.

3) Apertura dell'istruttoria in banca. La mia banca parte con l'istruttoria solo dopo aver ricevuto copia del preliminare. Prima mi dice si va tutto bene certo come no, poi però magari cambia idea.

4) Accettazione del mutuo (diciamo un mesetto dopo il compromesso, quindi due dopo la proposta) sperando che la banca non cambi idea.

5) Rogito (diciamo tre mesi dopo il compromesso, quindi 4 dopo la proposta) sempre come atto pubblico fatto da notaio.

Ora il mio dubbio è: se io metto una condizione sospensiva all'erogazione del mutuo nella Proposta di Acquisto il termine di detta condizione sarà come minimo di due mesi dopo la Proposta (1 mese per fare il preliminare, 1 mese perchè la banca faccia le dovute analisi e si passi all'accettazione). Fino a quel momento (cioè lo scadere dei due mesi) la Proposta è sospesa dalla condizione (cioè non ha alcun valore) e nessuno può prendere i miei assegni che rimangono come deposito fiduciario presso l'AI.

Ma dopo un mese io farò il preliminare (compromesso) che sostituisce e annulla la proposta.

Quindi in sostanza la proposta diventa un "atto" sospeso per un termine di due mesi allo scadere dei quali è gia stato sostituito e annullato dal compromesso redatto un mese prima.

Quindi un atto che non ha e non avrà mai nessun valore.

Che senso ha?

Questo anche nell'ipotesi (da me non scelta) che io faccia diventare la proposta atto negoziale a tutti gli effetti e cioè preliminare di vendita all'accettazione del venditore se specifico che comunque ci sarà un preliminare fatto dal notaio. se anche in questo caso metto la condizione sospensiva anche questo atto non ha e non avrà mai nessun valore perchè verrà sostituito da un altro atto prima che decada la condizione di cui sopra.

Io chiedo agli AI. Voi che fate in questi casi: non accettate la proposta? Fate firmare un atto che non ha nessun valore per nessuno?

Grazie mille.

Ciao.

Prima di tutto consiglierei gli accertamenti preventivi sull'immobile ( provenienza, catasto, abitabilita'. conformita' impianti, vincoli ipotecari, ecc. ecc.
Per un aiuto: Home page)

 

[ccc1956]

Prima di tutto consiglierei gli accertamenti preventivi sull'immobile ( provenienza, catasto, abitabilita'. conformita' impianti, vincoli ipotecari, ecc. ecc.
Per un aiuto: Home page)

giusto, giustissimo avvocato e se nel frattempo dopo aver pagato ad un geometra questi accertamenti................ l'immobile viene venduto ad altri???
O se il venditore non accettasse il prezzo offerto nella proposta???
Ho buttato via i soldi dei controlli. naturalmente prima dei controlli non ho fermato l'immobile con una proposta/preliminare.
per quante volte questo sarebbe possibile???

 

[studiopci]

" mentre il medico studia, l'ammalato muore " purtroppo è così, se si applica un eccesso di " zelo " a volte può finire male, è il rischio che si corre, ecco perchè è opportuno affidarsi all' Agenti Immobiliari il quale , indicativamente ha già svolto una serie di controlli ( a sua tutela , anche di immagine oltre che legale ed economica ) individuare l'immobile di proprio gusto , e formulare una proposta che contenga tutte le varie condizioni sospensive ( mutuo, ecc. ) del tipo :

Io Tizio Caio, mi voglio comprare il tuo appartamento, alla presente proposta ( in questo momento unilaterale ) allego € 5.000 , quale deposito fiduciario, condiziono l'acquisto al buon esito delle visure tecniche , ipocatastali, ed eventualmente all'accettazione del mutuo per 1 mese, all'avverarsi delle condizioni, la proposta diventerà contratto tra le parti,procediamo a registrazione e trascrizione, effettuo un versamento come caparra confirmatoria, e tra tre mesi andiamo al rogito.
Logicamente è un esempio molto stringato ma spero di aver dato l'esempio, poi potremo addurre tutte le possibili problematiche ... tipo " e se dopo aver fatto i controlli ed aver avuto il mutuo, la casa viene ipotecata, se.... , se... , allora siamo nel campo delle ipotesi dal quale non usciremo mai perchè potremmo pensare a mille possibilità, seguendo un iter del genere potremo avere almeno la sicurezza di essere tutelati da eventi futuri altrimenti non ci resta altro che dire al proprietario : io voglio acquistare casa tua, aspetta che faccio i controlli, aspetta che ho il mutuo, quando e se tutto è a posto, quando avrò i soldi dalla banca, ti chiamo e facciamo il rogito.... ma tutto questo non è possibile.

 

[gianluca78]

Fabrizio ti ringrazio purtroppo non ho la risposta (se no non mi segnavo su immobilio ). quello che dico è che la proposta non mi piace ma serve.

Comunque ti ripropongo quello che ho appena scritto su un altro post:

"Diego non sono un avvocato nè un esperto ma la lettera di intenti col pagamento di un opzione alla vendita è la cosa che più si avvicina a quello che propongo io. Mi piacerebbe sapere se qualcuno le usa e se da qualche parte si possono trovare dei testi scritti come esempio."

Ciao a tutti.

 

[ccc1956]

" mentre il medico studia, l'ammalato muore " purtroppo è così, se si applica un eccesso di " zelo " a volte può finire male, è il rischio che si corre, ecco perchè è opportuno affidarsi all' Agenti Immobiliari il quale , indicativamente ha già svolto una serie di controlli ( a sua tutela , anche di immagine oltre che legale ed economica ) individuare l'immobile di proprio gusto , e formulare una proposta che contenga tutte le varie condizioni sospensive ( mutuo, ecc. ) del tipo :

Io Tizio Caio, mi voglio comprare il tuo appartamento, alla presente proposta ( in questo momento unilaterale ) allego € 5.000 , quale deposito fiduciario, condiziono l'acquisto al buon esito delle visure tecniche , to tra le parti,procediamo a registrazione e trascrizione, effettuo un versamento come caparra confirmatoria, e tra tre mesi andiamo al rogito.
Logicamente è un esempio molto ipocatastali, ed eventualmente all'accettazione del mutuo per 1 mese, all'avverarsi delle condizioni, la proposta diventerà contratstringato ma spero di aver dato l'esempio, poi potremo addurre tutte le possibili problematiche ... tipo " e se dopo aver fatto i controlli ed aver avuto il mutuo, la casa viene ipotecata, se.... , se... , allora siamo nel campo delle ipotesi dal quale non usciremo mai perchè potremmo pensare a mille possibilità, seguendo un iter del genere potremo avere almeno la sicurezza di essere tutelati da eventi futuri altrimenti non ci resta altro che dire al proprietario : io voglio acquistare casa tua, aspetta che faccio i controlli, aspetta che ho il mutuo, quando e se tutto è a posto, quando avrò i soldi dalla banca, ti chiamo e facciamo il rogito.... ma tutto questo non è possibile.

finalmente, finalmente .................................bravo, ti dovrei quotare 10 volte.
diciamole queste cose. proposta di acquisto che diventa preliminare ma condizionata alle clausole sospensive che servono.
mi hai rallegrato la giornata.

 

[studiopci]

Fabrizio ti ringrazio purtroppo non ho la risposta (se no non mi segnavo su immobilio ).

Scusa ma la risposta la hai... solo che non l'accetti, ma c'è ed è per legge.

quello che dico è che la proposta non mi piace ma serve.

anche a me non piace pagare le tasse ma serve ed è per legge

Comunque ti ripropongo quello che ho appena scritto su un altro post:

"Diego non sono un avvocato nè un esperto ma la lettera di intenti col pagamento di un opzione alla vendita è la cosa che più si avvicina a quello che propongo io. Mi piacerebbe sapere se qualcuno le usa e se da qualche parte si possono trovare dei testi scritti come esempio."

Anche i figli si possono fare in provetta, ma poi non si sà cosa succede dopo...
In una società civile esistono regole e leggi che controllano il comportamento di tutti, non si può addomesticare una legge alle proprie esigenze personali, giuste o sbagliate che siano perchè altrimenti viene meno il principio cardine della giurisprudenza " la tutela dei diritti di tutti" . La vendita è un negozio giuridico regolamentato da precise disposizione che ne vagliano e regolano tutti gli aspetti, anche i più marginali, giusta la tua richiesta di rispetto di un tuo diritto ma... quello del venditore ? Tu vorresti acquistare una casa e non sentirti impegnato fino a ... cosa... al compromesso che terresti dopo un mese? e perchè ti serve questo mese... per fare i controlli... per vedere se trovi qualcosa di meglio ( per prezzo, misura e qualità ) o per cosa altro?
La legge ti tutela dandoti la possibilità di ritirarti dall'acquisto... ma in presenza di problemi reali, per questo esistono le condizioni sospensive ( mutuo, problemi alla casa, ecc. ) tiene quindi presente delle tue esigenze, ma tutela e deve tutelare anche chi ti vende il bene il quale deve sapere che nel momento in cui accetta una proposta di acquisto, anche se condizionata, questa non verrà rispettata solo se ci saranno le condizioni legali e stabilite. Spero concorderai con me che se questi principi non esistessero saremmo nell'anarchia più totale, prova a pensare per un attimo ... in mancanza di precise disposizioni... io faccio una proposta nella quale ti dico che acquisto il tuo immobile, tu la firmi , poi per strada cambi idea tu e vui di più... cambio idea io e voglio darti di meno, cambi idea tu e non la vuoi più vendere, cambio idea io e non voglio più comprarla ( casomai tu ti sei obbligato per l'acquisto di un'altra ) vedi che guazzabuglio viene fuori e potremmo citare altre 1000 possibilità.


Fabrizio

Aggiunto dopo 4 minuti...

finalmente, finalmente .................................bravo, ti dovrei quotare 10 volte.
diciamole queste cose. proposta di acquisto che diventa preliminare ma condizionata alle clausole sospensive che servono.
mi hai rallegrato la giornata.

Scusa cc1956 , giusto epr precisione sia io che altri colleghi l'abbiamo fatto presente più volte nel tread


riporto ad esempio il n° 17 ( brrr )
Ho più volte espresso il pensiero e la convinzione che i compratori sono troppo informati e molto spesso male informati... questi 18 punti mi sembrano più una risoluzione ONU che un decalogo per l'acquisto sicuro... a mio modesto e ignorante parere ... mi sembra un pò eccessivo, l'acquisto di una casa è una cosa seria ma non è e non deve diventare un incubo... giusti i controlli ( quelli di routine ) ma fare la radiografia o peggio ancora ingaggiare un detective privato è inutile.
Basta inserire nella proposta:
- la clausola sospensiva dell' erogazione del mutuo,
- che la vendita è subordinata alla regolarità tecnica e catastale e che non esistono irregolarità insabili e/o comunque ostative all'alienazione del bene,
effettuare una serie di controlli che possono essere fatti anche dall'Agenti Immobiliari ma per tranquillità puoi farti seguire e fare da un tecnico di fiducia richiedendo al proprietario la copia dell'atto di provenienza... e che sono:
- Visura Ipocatastale ( dalla quale si rilevano eventuali ipoteche e/o oneri sull'immobile, che sono sanabili tranquillamente )
- Controllo di eventuali abusi e/o difformità
- controllo dell'esistenza di licenza di costruzione e di sanatorie ( tieni presente che per gli immobili ante 1967 molto spesso non esistono licenze o altro e sono regolari in gran parte tranne se sono stati commessi abusi evidenti non condonati..
- Lettura del regolamento di condominio
- Chiacchierata con l'amministratore di condominio per eventuali spese straordinarie deliberate e loro computo.
- Se immobile nuovo, che l'acquisto avvenga secondo Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 ( che potrai trovare su internet.
- varie ed eventuali che il tecnico di fiducia ti consiglierà.

Altro sarà il notaio a controllarlo ... il resto della lista ... scusami ma ritengo sia inutilmente inutile ... tutto può succedere ... anche un terremoto che faccia crollare la casa dopo che hai fatto il compromesso... ma se pensiamo a tutte le possibilità ... non campiamo più. Fabrizio

 

[ccc1956]

si' lo so che ultimamente gli Agenti Immobiliari lo fanno di mettere nelle proposte di acquisto tutte le sospensive atte a tutelare gli acquirenti.
meno male.
questo gli Agenti Immobiliari che scrivono su immobilio.................... ma e' troppo poco, troppi acquirenti non le sanno queste tutele e gli Agenti Immobiliari non li informano.
la fortuna per chi compra o anche vende e' quella di conoscere in tempo questo forum.
e' un po' come la sentenza di cassazione 8038 del 2 aprile 2009 , all'inizio era vista come il fumo negli occhi, poi, pian pianino e' stata discussa e oramai ci si attiene alle regole di quella sentenza.
cosi' sara' per le clausole sospensive, quella del mutuo in primis e anche quella della regolarità dell’immobile.

 

[studiopci]

Io e tanti ... tantissimi come me , abbiamo sempre agito senza perdere mai di vista la tutela di tutti e due gli attori della vendita, prima della sentenza si usava fare il compromesso anche per dare una soddisfazione ed una giustificazione a chi acquistava nel momento in cui doveva pagarti ( prendere i soldi all'accettazione della proposta poteva sembrare un " prendi e scappa " ) ma abbiamo sempre saputo che la proposta era vincolante e diveniva contratto ( la legge esiste da anni ) per questo motivo io e tanti altri , redigevamo la proposta completa di tutto clausole sospensive comprese, in questo modo tuteli acquirente e compratore e quindi il compromesso diventava un mero atto di firma, tutte le problematiche erano state già sviscerate. Con l'avvento della sentenza ( che tra non molto verrà invertita sicuramente da un'altra sentenza ) si è portato alla ribalta quello che già si sapeva con l'aggiunta di una chicca ... la nullità del negozio giuridico che in un Italia di furbi ha dato manforte alla furbizia, troverai nel forum molte richieste del tipo : Ho firmato una proposta che rimanda al compromesso , posso ritirarmi dall'acquisto perchè è nulla ? -- e così tutti giù a recedere dagli acquisti perchè tanto non paghiamo nessuna penale ed abbiamo la possibilità di trovare meglio. Fabrizio

 

[andrea boschini]

e' un po' come la sentenza di cassazione 8038 del 2 aprile 2009 , all'inizio era vista come il fumo negli occhi, poi, pian pianino e' stata discussa e oramai ci si attiene alle regole di quella sentenza.

sentenza terribile e orribile..se mi e' permesso eh

Aggiunto dopo 10 minuti...

ma dovendomi/ci adeguare basta predisporre una proposta/preliminare ad hoc che rimanda direttamente al rogito, e visto che ne esistono di ottime usiamo queste ( a mio parere e' un passo indietro ).

Aggiunto dopo 1...

ah...dimenticavo...cosi' facendo matura da subito il diritto alla mia commissione

 

[ccc1956]

sentenza terribile e orribile..se mi e' permesso eh

Aggiunto dopo 10 minuti...

ma dovendomi/ci adeguare basta predisporre una proposta/preliminare ad hoc che rimanda direttamente al rogito, e visto che ne esistono di ottime usiamo queste ( a mio parere e' un passo indietro ).

Aggiunto dopo 1...

ah...dimenticavo...cosi' facendo matura da subito il diritto alla mia commissione;)

Certo e sarebbe piu' meritata se gli Agenti Immobiliari informassero bene di tutto i clienti. clausole sospensive comprese.