La Relazione Tecnica per la Compravendita

[Damiameda]

cosa vuol dire certificare una compravendita? Abbiamo capito di cosa stiamo parlando?

Spaccare il capello in quattro

 

[Rosa1968]

quanti di costoro accetterebbero di certificare una compravendita e diventarne responsabile o solo di adeguare i propri studi per poter ambire a cio ??

Se mi spieghi che titolo ci vuole per certificare la compravendita ..... magari ........

 

[Umberto Granducato]

quanti di costoro accetterebbero di certificare una compravendita e diventarne responsabile o solo di adeguare i propri studi per poter ambire a cio ??

non sarebbe tecnicamente possibile. Dovresti essere iscritto ad un albo quindi incompatibilità-

 

[PROGETTO_CASA]

Vabbe cerchiamo di dare una scossa a questa discussione perchè sta diventando sterile:
Oggi, a differenza di quanto accadeva anche solo 10 anni fa, la figura dell'AI non è considerata dai giudici come un "ausiliario di commmercio".
Per informazione andate a chiedere alle associazioni di categoria che sono al corrente delle cause perse dagli AI quando vengono condannati secondo la logica del "non poteva non sapere".
In particolare mi riferisco al fatto che molti strumenti minimi di controllo oggi sono disponibili via web quindi una causa talvolta porta comunque ad una corresponsabilità dell'agente immobiliare quando esiste colpa grave o dolo.
Per precisione non mi riferisco evidentemente alla "scala di ponz" ma a situazioni che chi fa questo lavoro puo' facilmente immaginare.
Quindi oggi cullarsi nella logica del "sono solo un ausiliario del commercio" rischia di procurare spiacevoli sorprese.

 

[andrea boschini]

Ragazzi... nemmeno a Natale ci riuscite

 

[Ponz]

Non preoccuparsi di eventi come quelli che ho raccontato (trai quali la scala, ma posso spiegarne altri 3000) è come se un concessionario di auto usate vendesse auto che posson esser anche rubate fregandosene perchè il libretto "è in regola", se per le auto la cosa può esser anche comprensibile, non avendo il concessionario gli strumenti e non essendoci nessun professionista che può verificarlo a modo, per le case non è così.

Non è dicendo "io i documenti li ho e sembrano in regola" che ci si toglie la responsabilità, è dicendo "caro cliente, dai documenti tutto sembra a posto, ma è meglio far controllare da un tuo tecnico, per precauzione".

Nel caso del nuovo, chiaramente, è molto più difficile che ci siano irregolarità, ma assicuro che è successo anche che ci siano stati problemi perfino nei cantieri, infatti spessissimo da noi il tecnico c'è PERFINO nelle compravendite del nuovo.

Da noi è diventato uso comune anche dei clienti, è radicato nella cultura. Il cliente ha il suo tecnico di fiducia 70 volte su 100.

Quindi, ribadisco, non è che gli agenti immobiliari toscani sono migliori degli altri, si sono trovati semplicemente a operare in un sistema che tiene conto dei problemi che ci sono, semmai sono i notai a aver questo merito, nel caso.

Ribadisco, perchè è importante:

1) la raccolta della documentazione è SOLO minima diligenza e prova solo che ci sono delle carte che molto probabilmente (se non si ravvedono già in questa fase problematiche) indicano una situazione in regola.

2) La conformità urbanistica la si conferma solo con una analisi sui luoghi da parte di tecnico esperto sia dei regolamenti territoriali che regionali, senza considerare la conoscenza dei vari strumenti urbanistici dei comuni (comprare una casa dove il comune ha idea, in qualche progetto non molto noto, di "demolire i fabbricati nel prossimo quinquiennio", magari già passato senza che nulla accadesse potrebbe essere una cattiva idea e va analizzata).

3) Un notaio NULLA può se non scrivere nell'atto ciò che le parti dichiarano e la storia urbanistica che gli risulta, non ha ALCUNA capacità, se non superficiale, pur conoscendo le leggi spesso, di verificare la realtà dei fatti, specie facendo lo storico delle varie pratiche che si sono susseguite (una procedura che i tecnici fanno sempre, simile all'ultra-ventennio del notaio). Quindi chi dice che il notaio garantisce, non dice una cosa corretta. IL NOAIO NON GARANTISCE NULLA. Il notaio riporta le dichiarazioni delle parti, si accerta che conoscono il contenuto di ciò che controfirmano, si occupa della questione fiscale, si assicura che lo stato di diritto delle parti e dell'immobile siano quelli adeguati a ciò che sta accadendo, riscuote per lo stato e fa si che quello che viene scritto in quegli atti sia vero fino a querela di falso. STOP. FINE (non è poco, ma molto di questo è una utilità dovuta alla burocrazia, se fosse alla francese diverrebbe anche l'ultimo vero garante, cosa che oggi NON è)

4) Un agente immobiliare non deve fare nulla di più di quanto fa (se quello che fa è adeguato ai tempi chiaro). Tra chi fa di più di quanto deve, come ad esempio garantire che tutto è a posto sulla base della documentazione invece di dire "la documentazione pare a posto" che è altro, e chi non fa nemmeno la raccolta documenti e rimanda tutto al tecnico della parte acquirente, il meno dannoso alla clientela è spesso il secondo.

 

[PROGETTO_CASA]

Non preoccuparsi di eventi come quelli che ho raccontato (trai quali la scala, ma posso spiegarne altri 3000) è come se un concessionario di auto usate vendesse auto che posson esser anche rubate fregandosene perchè il libretto "è in regola", se per le auto la cosa può esser anche comprensibile, non avendo il concessionario gli strumenti e non essendoci nessun professionista che può verificarlo a modo, per le case non è così.

Non è dicendo "io i documenti li ho e sembrano in regola" che ci si toglie la responsabilità, è dicendo "caro cliente, dai documenti tutto sembra a posto, ma è meglio far controllare da un tuo tecnico, per precauzione".

Nel caso del nuovo, chiaramente, è molto più difficile che ci siano irregolarità, ma assicuro che è successo anche che ci siano stati problemi perfino nei cantieri, infatti spessissimo da noi il tecnico c'è PERFINO nelle compravendite del nuovo.

Da noi è diventato uso comune anche dei clienti, è radicato nella cultura. Il cliente ha il suo tecnico di fiducia 70 volte su 100.

Quindi, ribadisco, non è che gli agenti immobiliari toscani sono migliori degli altri, si sono trovati semplicemente a operare in un sistema che tiene conto dei problemi che ci sono, semmai sono i notai a aver questo merito, nel caso.

Ribadisco, perchè è importante:

1) la raccolta della documentazione è SOLO minima diligenza e prova solo che ci sono delle carte che molto probabilmente (se non si ravvedono già in questa fase problematiche) indicano una situazione in regola.

2) La conformità urbanistica la si conferma solo con una analisi sui luoghi da parte di tecnico esperto sia dei regolamenti territoriali che regionali, senza considerare la conoscenza dei vari strumenti urbanistici dei comuni (comprare una casa dove il comune ha idea, in qualche progetto non molto noto, di "demolire i fabbricati nel prossimo quinquiennio", magari già passato senza che nulla accadesse potrebbe essere una cattiva idea e va analizzata).

3) Un notaio NULLA può se non scrivere nell'atto ciò che le parti dichiarano e la storia urbanistica che gli risulta, non ha ALCUNA capacità, se non superficiale, pur conoscendo le leggi spesso, di verificare la realtà dei fatti, specie facendo lo storico delle varie pratiche che si sono susseguite (una procedura che i tecnici fanno sempre, simile all'ultra-ventennio del notaio). Quindi chi dice che il notaio garantisce, non dice una cosa corretta. IL NOAIO NON GARANTISCE NULLA. Il notaio riporta le dichiarazioni delle parti, si accerta che conoscono il contenuto di ciò che controfirmano, si occupa della questione fiscale, si assicura che lo stato di diritto delle parti e dell'immobile siano quelli adeguati a ciò che sta accadendo, riscuote per lo stato e fa si che quello che viene scritto in quegli atti sia vero fino a querela di falso. STOP. FINE (non è poco, ma molto di questo è una utilità dovuta alla burocrazia, se fosse alla francese diverrebbe anche l'ultimo vero garante, cosa che oggi NON è)

4) Un agente immobiliare non deve fare nulla di più di quanto fa (se quello che fa è adeguato ai tempi chiaro). Tra chi fa di più di quanto deve, come ad esempio garantire che tutto è a posto sulla base della documentazione invece di dire "la documentazione pare a posto" che è altro, e chi non fa nemmeno la raccolta documenti e rimanda tutto al tecnico della parte acquirente, il meno dannoso alla clientela è spesso il secondo.

Vorrei solo chiarire che il mio ultimo post non era riferito ad aspetti di urbanistica (da li il riferimento alla scala) ma in particolare ad aspetti di consistenza patrimoniale relativi all'immobile.

 

[Gus]

Ma dell' A.P.E. non si parla?

 

[Ponz]

L'APE è un mero documento tra l'altro oggi derubricato a modo di non prendere una sanzione amministrativa. Nulla a che vedere con la problematica analizzata.

 

[mata]

qui a Roma se al notaio il venditore non fornosce tutti i riferimenti certi urbanistici (che solitamente forniamo noi come Agenti, se il venditore non è in grado di fornirli e reperirli) non stipula

Il fatto che il notaio raccolta i numeri dei permessi edilizi per riportarli non significa, come dice Ponz, che ne controlla la conformità rispetto allo stato di fatto. A me è successo spesso di verificare, dopo il compromesso, che il fabbricato non avesse l'agibilità e che questa non era possibile ottenerla, una volta perchè non era presente il collaudo del c.a. e neppure il deposito della pratica (anni '50); la volta dopo perchè non era in regola il sistema di smaltimento dei liquami...