Fresca fresca di chat dal mio sito:
ho acquistato un appartamento tramite agenzia un anno fa ed oggi scopro che non ha l'abitabilità perchè parzialmente abusivo. Ho in mano un atto completamente nullo. L'agenzia si è giustificata dicendo che il suo compito è quello di mettere in contatto venditore ed acquirente, ma nell'atto di provenienza, che io personalmente sono andata a chiedere al notaio, c'è scritto che l'appartamento non ha l'abitabilità. Penso che, l'atto di provenienza, sia obbligatorio chiederlo no? Poi, che la casa non ha l'abitabilità, penso sia fondamentale informarne l'acquirente. Anche il notaio pensa che l'agenzia sia stata troppo superficiale. Quali sono realmente , i doveri di un agenzia verso gli acquirenti? Io intanto, con un geometra, sto vedendo quello che si può fare.......avere un atto nullo crea un sacco di problemi. il venditore, sicuramente non ha tutti i soldi per riprendersi l'apartamento e risarcirmi anche del danno. I soldi so no moltipurtroppo.
Ho risposto così:
Gentilissima XXXXX,
in Toscana non sarebbe potuto accaderle, in quanto non c’è un Notaio che rogiti senza una relazione tecnico notarile che asseveri lo stato di fatto e di diritto dell’immobile oggetto della compravendita. Purtroppo in italia è uso sottovalutare queste questioni, i notai inoltre non ne sono affatto responsabili, per ora, e quindi sorvolano.
Per quanto riguarda l’agente invece, ciò che il collega sostiene, pur se corretto in linea di massima, potrebbe rivelarsi scorretto nei casi dove tali irregolarità siano state a conoscenza dello stesso, o “conoscibili in relazione al livello dell’organizzazione nella quale opera”, formula che di per sé è ampiamente discutibile, ma che non salva affatto il collega da possibili rivendichi da parte sua.
Il notaio invece ne è completamente immune, risponde solo del mancato controllo in conservatoria e altri controlli burocratici, ma non ha responsabilità ne dovere di controllare la conformità urbanistica ecc.
Per legge, i doveri di un agente sono la “diligenza del buon padre di famiglia” e l’obbligo di comunicare tutto quanto gli è noto (o conoscibile secondo il principio di cui sopra, assurdo ma comunque uscito da una sentenza) che possa esser di importanza ai fini della valutazione dell’affare per ognuna delle parti, oltre a tuta una serie di obblighi che sono subentrati.
Non sono rare le sentenze contro l’agente che si macchi di “non aver fatto i controlli” quando tali controlli sono quelli minimi per non finire nella vendita di “aliud pro alio” (vendere un immobile per un uso che poi non può realizzarsi, come ad esempio una abitazione che non è abitabile).
Attenzione però: il fatto che non abbia abitabilità non significa che non possa ottenerla, tale certificato infatti spesso manca per tutta una serie di eventi normativi che si sono susseguiti per colmare mancanza e usanze differenti da comune a comune, quindi spesso gli immobili ne sono privi non perché inabitabili, ma per mancanza mera di un adempimento burocratico.
Un buon tecnico è quasi sempre in grado di sanare la situazione, spesso con costi minimi.
Quindi prima di fasciarsi la testa veda se il danno è contenibile e poi richieda soddisfazione per quella entità, che magari è recuperabile, a differenza dell'intero costo dell’immobile: spiegando terra-terra, se per sanare la situazione servono 20mila euro, magari quelli sono ottenibili dalla controparte.
IN bocca al lupo e la prossima volta prenda il tecnico PRIMA del compromesso o comunque faccia apporre dallo stesso clausole sospensive a sua tutela.
Mi scuso per l’inadeguatezza del servizio offertoLE.
Saluti.
