La Relazione Tecnica per la Compravendita

[Ponz]

infatti, il resto sono chiacchere.

 

[ingelman]

in Toscana non si acquista se prima un tecnico non verifica la regolarità Urbanistica/catastale dell'immobile .....e tutto questo non perche lo pretendono le parti ( come dovrebbe essere) ma perchè lo pretende il Notaio

giusto

qui a Roma se al notaio il venditore non fornosce tutti i riferimenti certi urbanistici (che solitamente forniamo noi come Agenti, se il venditore non è in grado di fornirli e reperirli) non stipula

tutto il resto sono bla bla bla

Trovo altrettanto deprimente pensare che un Agente Immobiliare (non un venditore equiparabile ad un senzale o portinaio) non sia in grado, una volta preso in carico (Bada Bene volutamente ho scritto in carico piuttosto che incarico) per la vendita di un immobile di individuare delle possibili difformità o irregolarità.

vi chiedo scusa ma trovo tutto questo a dir poco deprimente.

Giusto allora che ci considerino ausiliari di commercio, semplici venditori che mirano solo alla provvigione, piuttosto che professionisti.

Dopo però non lamentiamoci.

una relazione tecnica (veritiera o non) serve solo a scaricare su terzi delle responsabilità che potrebbero essere imputate ad un operatore immobiliare , quali noi AI

Vi garantisco che quì a Roma non è così.
Noi prima di un preliminare (le eccezioni esistono soprattutto con le cravatte) ... ps tolgo i noi, e sostituisco con "tutti quelli che esercitano con serietà e dedizione la professione di Agenti Immobiliari") ad un immobile facciamo le lastre al fine di arrivare al rogito per perfezionare una compravendita chiara e tranquilla per tutte le parti in causa, intemediario compreso.

(non ci vuole necessariamente un tecnico) però il tecnico Assevera e ci fà un favore ma non è una garanzia, il tecnico vede il rogito, la provenienza , l'esistenza di un progetto approvato (cosa che si evince dal rogito precedente) fà una visura storica catastale (cosa che possiamo fare benissimo anche noi) dalla visura storica si evincono tutte le variazioni, comprese quelle fatte d'ufficio, per quelle non d'ufficio deve seguire il titolo per cui sono state eseguite (diversa distribuzione degli spazi interni - segue Dia - ampliamento - segue condono o cila e chi più ne ha più ne metta) il confronto delle planimetrie originari rispetto all'attuale già di per se chiarisce le idee, un agente immobiliare che vedendo l'immobile vede la presensa di un balcone chiuso, ampliamento e non si chiede se è stato eseguito leggittimamente ....bla bla ...

qui mi fermo ma potrei proseguire all'infinito

Vorrei aggiungere tante cose dopo aver letto la bozza di rtn postata in precedenza ma evito

Se la nostra professione deve essere interpretata da quello che ho letto in questo 3d, prendo le distanze

Il mio è un'altro lavoro

chi vuol capire capisca.
Tutto il resto sono parole ( prendo le distaze)

Ps potrei postare altre cose alle quali ho assistito personalmente in toscana che quì da noi non sarebbero successe ma evito
Però sono a disposizione per metterle a disposizione a colleghi che ne volessero prova se mi vengono a trovare, cancellando i dati sensibili.

tutto il resto è fumo , semplici bla bla

scusate sò di rendermi antipatico postando queste cose

ma siamo professionisti o semplici venditori??? ditemi voi

 

[Ponz]

Un agente immobiliare che individua le difformità urbanistiche?
Come fa?

Ci sono delle pieghe e degli eventi che purtroppo sfuggono a una occhiata superficiale, come quella di controllare se l'immobile è conforme alla planimetria o altre amenità come le visurine ipocatastali.

Proprio questa mentalità è pericolosa e proprio chi non ha esperienza delle sorprese che riservano i controlli approfonditi su immobili "in regola" che insegna a diffidare.

Mi spiace ma fare le lastre significa far fare la relazione tecnica a un tecnico, di parte acquirente.

Gli agenti immobiliari NON hanno ne la capacità, ne l'esperienza per farlo (servono entrambe), in quanto serve fare il lavoro del geometra o comunque del tecnico col comune da tempo per sapere dove guardare e come.

Chiunque di noi è capace di una occhiata superficiale, ma nelle pieghe di quei fogli si nascondono problematiche troppo spesso per ignorarle.

Un agente, nemmeno se è geometra ha la necessaria esperienza (spesso è importante sia locale per conoscere regolamenti specifici) che serve se non pratica la professione (di tecnico) in modo costante e da tempo sufficiente.

I cravattati fanno danni?

Altra generalizzazione che consola i soliti che si impuntano "io sono un professionista", i danni li fa chiunque prenda queste tematiche alla leggera perchè sono danni che sfuggono alla sua competenza e alla sua capacità di controllo.

Esser professionisti (anzi PROFESSIONALI) significa sapere chi deve fare cosa, non arrogandosi competenze che non si hanno, per il bene della clientela.

Il confronto delle planimetrie?

L'agente raccoglie tutta la documentazione e da una prima analisi, che è superficiale, di ciò che non va o che è a posto, ma si ferma al palese, non arriva alle pieghe e alle storture burocratiche che invece ci sono eccome e portano fortissime conseguenze, se ignorate (pur se spesso sono eccezioni).

Questa discussione è ciclica (basta cercare qui su immobilio e viene fuori), viene fatta ogni tot anni e c'è sempre chi dice "io controllo tutto ed è tutto a posto".
Io scapperei via da un agente che fa tale affermazione a meno che non ne risponda in prima persona, a prima richiesta.

PS.

Io sono un ausiliare del commercio, eccome, ne rivendico sia la natura che l'importanza. Non sono un tecnico professionista (nonostante spesso mi trovi a conoscere cose che alcuni che si reputano tali non sembrano sapere), sono un agente professionale, come tale conosco i limiti delle mie competenze e capacità e so che la burocrazia e la storia delle norme e dei modi di fare di tecnici e comuni ha creato delle vulnerabilità delle quali va tenuto conto, per tutelare gli acquirenti. E dove non si usa questa precauzione uno con i soldi vince diverse cause (non tutte), secondo me, se vuole divertirsi, basta leggere quel che scrive @un povero notaio , se non fossero problemi concreti, non si lamenterebbe della leggerezza di alcune compravendite.

 

[PROGETTO_CASA]

Un agente immobiliare che individua le difformità urbanistiche?
Come fa?

Ci sono delle pieghe e degli eventi che purtroppo sfuggono a una occhiata superficiale, come quella di controllare se l'immobile è conforme alla planimetria o altre amenità come le visurine ipocatastali.

Proprio questa mentalità è pericolosa e proprio chi non ha esperienza delle sorprese che riservano i controlli approfonditi su immobili "in regola" che insegna a diffidare.

Mi spiace ma fare le lastre significa far fare la relazione tecnica a un tecnico, di parte acquirente.

Gli agenti immobiliari NON hanno ne la capacità, ne l'esperienza per farlo (servono entrambe), in quanto serve fare il lavoro del geometra o comunque del tecnico col comune da tempo per sapere dove guardare e come.

Chiunque di noi è capace di una occhiata superficiale, ma nelle pieghe di quei fogli si nascondono problematiche troppo spesso per ignorarle.

Un agente, nemmeno se è geometra ha la necessaria esperienza (spesso è importante sia locale per conoscere regolamenti specifici) che serve se non pratica la professione (di tecnico) in modo costante e da tempo sufficiente.

I cravattati fanno danni?

Altra generalizzazione che consola i soliti che si impuntano "io sono un professionista", i danni li fa chiunque prenda queste tematiche alla leggera perchè sono danni che sfuggono alla sua competenza e alla sua capacità di controllo.

Esser professionisti (anzi PROFESSIONALI) significa sapere chi deve fare cosa, non arrogandosi competenze che non si hanno, per il bene della clientela.

Il confronto delle planimetrie?

L'agente raccoglie tutta la documentazione e da una prima analisi, che è superficiale, di ciò che non va o che è a posto, ma si ferma al palese, non arriva alle pieghe e alle storture burocratiche che invece ci sono eccome e portano fortissime conseguenze, se ignorate (pur se spesso sono eccezioni).

Questa discussione è ciclica (basta cercare qui su immobilio e viene fuori), viene fatta ogni tot anni e c'è sempre chi dice "io controllo tutto ed è tutto a posto".
Io scapperei via da un agente che fa tale affermazione a meno che non ne risponda in prima persona, a prima richiesta.

PS.

Io sono un ausiliare del commercio, eccome, ne rivendico sia la natura che l'importanza. Non sono un tecnico professionista (nonostante spesso mi trovi a conoscere cose che alcuni che si reputano tali non sembrano sapere), sono un agente professionale, come tale conosco i limiti delle mie competenze e capacità e so che la burocrazia e la storia delle norme e dei modi di fare di tecnici e comuni ha creato delle vulnerabilità delle quali va tenuto conto, per tutelare gli acquirenti. E dove non si usa questa precauzione uno con i soldi vince diverse cause (non tutte), secondo me, se vuole divertirsi, basta leggere quel che scrive @un povero notaio , se non fossero problemi concreti, non si lamenterebbe della leggerezza di alcune compravendite.

Il punto è che in Italia, tranne toscana, la relazione tecnica non è obbligatoria.
Quindi, nel resto Italia, guardando a livello nazionale credo sia molto meglio un AI che analizza la documentazione e si appoggia, se necessario, ad un professionista piuttosto chi non controlla nulla in attesa sia eventualmente resa obbligatoria la relazione tecnica.

 

[Tobia]

dirò di più, da geometri del posto, perchè spesso per sanare le situazioni che vengono fuori da immobili (prima del compromesso, tra l'altro, altra cosa che dovrebbe esser diffusa) dei quali il proprietario era sicuro di esser in regola devi "conoscere" i modus operandi e le persone degli uffici...

Io faccio fare il libro della casa, da anni, su alcuni immobili, ma anche in quei casi il tecnico ricontrolla, e fa benissimo.

e come minimo risparmia una settimana di tempo

una relazione tecnica (veritiera o non) serve solo a scaricare su terzi delle responsabilità che potrebbero essere imputate ad un operatore immobiliare , quali noi AI

l'operatore immobiliare che prende queste responsabilità lo fa a proprio rischio e pericolo,
un tecnico invece le prende perché sono responsabilità nel campo della sua professione.

Il punto è che in Italia, tranne toscana, la relazione tecnica non è obbligatoria.

esatto
però hanno reso obbligatorio l'APE
.. mah

 

[Ponz]

Rincaro e faccio qualche esempio:

1) Nessuna legge vieta a un agente immobiliare di fare una relazione autografa dove dichiara che l'immobile è in regola con le norme urbanistiche da rilasciare al cliente: fatela e io mi zittisco, altrimenti... beh, ognuno ha la sua coscienza.

ESEMPIO n. 1:

Casa perfettamente in regola guardando le planimetrie, con permessi in regola.

L'immobile si sviluppa su due livellei, uno piano strada, l'altro sottostante, piano corte comune con altri fabbricati.

Intervento di recupero e divisione di immobile esistente.

Ai controlli è tutto perfettamente a posto.

Il nostro Agente immobiliare professionista ne vende uno e rogita, era tutto a posto.

Poi arriva l'agente immobiliare NON professionista, mero ausiliare di commercio, che lui, tapino, non sa fare i controlli (misero), e consiglia il tecnico di parte al suo acquirente.

Il tecnico, uno del luogo, senza nemmeno guardare le carte analizza subito della documentazione del PAI e dichiara che i locali sottostrada sono COMPLETAMENTE INAGIBILI, inesistenti.

Ciò nonostante le case presenti allo stesso livello siano, invece, perfettamente abitabili.

Non lo sarebbero nel caso in cui si facesse un intervento, perchè quell'area è considerata a altissimo rischio idrogeologico, e il PAI con i Comuni han decretato di rendere via via inagibili gli immobili per limitare il danno.


Altro caso:

Casa in centro, pistoia. La documentazione recente riscontrabile in comune dimostra che tutto è in regola e a una prima occhiata pure la precedente licenza. Il tecnico fa uno storico e vede che esiste una pratica che dimostra che nulla è in regola, in quanto attraverso artifici tecnici (se volete mi faccio spiegare in dettaglio come) e varie sovrapposizioni di art 29 e altro, in pratica avevano fatto modifiche strutturali importanti addirittura senza pratica sismica.

Se controlli in comune senza approfondire : tutto in regola.

Altro caso:

Villa con scala esterna.
Documentazione in regola a una prima occhiata, tutto a posto, tutto bollato e depositato, tutto conforme alle planimetrie... OPS.

La scala poggia sulla casa...

C'è un elenco degli interventi essenziali nella legge 1 della toscana, condiviso anche dal notariato, che determina quali siano quegli interventi, quelle modifiche essenziali, che se non in regola con le norme urbanistiche, antisismica compresa, determinano un abuso e quindi vanificano completamente il titolo del quale tale intervento fa parte, anche se ne comprende altri, e rende un atto a rischio nullità.

Eppure era tutto in regola senza il tecnico.

Posso continuare.

Si, sono un ausiliare del commercio.

 

[PROGETTO_CASA]

Rincaro e faccio qualche esempio:

1) Nessuna legge vieta a un agente immobiliare di fare una relazione autografa dove dichiara che l'immobile è in regola con le norme urbanistiche da rilasciare al cliente: fatela e io mi zittisco, altrimenti... beh, ognuno ha la sua coscienza.

ESEMPIO n. 1:

Casa perfettamente in regola guardando le planimetrie, con permessi in regola.

L'immobile si sviluppa su due livellei, uno piano strada, l'altro sottostante, piano corte comune con altri fabbricati.

Intervento di recupero e divisione di immobile esistente.

Ai controlli è tutto perfettamente a posto.

Il nostro Agente immobiliare professionista ne vende uno e rogita, era tutto a posto.

Poi arriva l'agente immobiliare NON professionista, mero ausiliare di commercio, che lui, tapino, non sa fare i controlli (misero), e consiglia il tecnico di parte al suo acquirente.

Il tecnico, uno del luogo, senza nemmeno guardare le carte analizza subito della documentazione del PAI e dichiara che i locali sottostrada sono COMPLETAMENTE INAGIBILI, inesistenti.

Ciò nonostante le case presenti allo stesso livello siano, invece, perfettamente abitabili.

Non lo sarebbero nel caso in cui si facesse un intervento, perchè quell'area è considerata a altissimo rischio idrogeologico, e il PAI con i Comuni han decretato di rendere via via inagibili gli immobili per limitare il danno.


Altro caso:

Casa in centro, pistoia. La documentazione recente riscontrabile in comune dimostra che tutto è in regola e a una prima occhiata pure la precedente licenza. Il tecnico fa uno storico e vede che esiste una pratica che dimostra che nulla è in regola, in quanto attraverso artifici tecnici (se volete mi faccio spiegare in dettaglio come) e varie sovrapposizioni di art 29 e altro, in pratica avevano fatto modifiche strutturali importanti addirittura senza pratica sismica.

Se controlli in comune senza approfondire : tutto in regola.

Altro caso:

Villa con scala esterna.
Documentazione in regola a una prima occhiata, tutto a posto, tutto bollato e depositato, tutto conforme alle planimetrie... OPS.

La scala poggia sulla casa...

C'è un elenco degli interventi essenziali nella legge 1 della toscana, condiviso anche dal notariato, che determina quali siano quegli interventi, quelle modifiche essenziali, che se non in regola con le norme urbanistiche, antisismica compresa, determinano un abuso e quindi vanificano completamente il titolo del quale tale intervento fa parte, anche se ne comprende altri, e rende un atto a rischio nullità.

Eppure era tutto in regola senza il tecnico.

Posso continuare.

Si, sono un ausiliare del commercio.

Ma qui Ingelman ed il sottoscritto non mettono in dubbio l'utilità della relazione tecnica ma le situazioni in cui essa non è obbligatoria e l'acquirente non è disposto a pagarla.
Mi sembra che abbiamo dei precedenti come l'APE che solo ora i proprietari sono disposti a fare perchè obbligatoria già solo in fase di pubblicità.

 

[Damiameda]

Quindi cosa dovrebbe fare un Ai ?
Anno nuovo albo nuovo , Albo regionale degli Apriporte.
Buon anno

 

[Ponz]

Progetto_casa, codesto è altro tema, io ho letto che se l'agente non determina e non è in grado di dire che una casa è in regola non è un professionista. Io al contrario, sostengo che un agente che sostiene di fare i controlli che determinano la regolarità dell'immobile NON è professionale, affatto. I casi sopra, reali, cosa suggeriscono?

Si confonde la normale buona diligenza con i controlli approfonditi, come confondere un raffreddore col colera.

Se vengo dove usan non fare controlli approfonditi e prendo in mano qualche rogito su 10 son convinto che almeno uno con beghe lo scopro

Ora mettetevi nei panni del vostro acquirente ai quali avete detto "tutto in regola" che scopre, in futuro vendendo a un rompiballe toscano, che il suo immobile nasconde problematiche difficilmente sanabili senza importanti esborsi (e a volte non sanabili).

Certo è vero che non si può forzare le persone a esser prudenti, ma quantomeno consigliarle. Una volta consigliate, queste si ostinano nella loro posizione di "risparmio" (che spesso è rimessa), tu il tuo lo hai fatto, amen: prendiamo la documentazione che c'è, un occhiatina, due visure, il notaio scrive che il venditore dichiara e riporta quel che c'è, tutti contenti e speriamo bene.

Altro è dire "ho fatto i controlli, tutto in regola", se è così, fai relazione tecnica tu, e rilasciala all'acquirente.

 

[Ale.]

Io sono un ausiliare del commercio, eccome, ne rivendico sia la natura che l'importanza. Non sono un tecnico professionista (nonostante spesso mi trovi a conoscere cose che alcuni che si reputano tali non sembrano sapere), sono un agente professionale, come tale conosco i limiti delle mie competenze e capacità e so che la burocrazia e la storia delle norme e dei modi di fare di tecnici e comuni ha creato delle vulnerabilità delle quali va tenuto conto, per tutelare gli acquirenti.

pensare che una volta mi scontravo con ponz........daje insegna bene a questi chi è l' AI.........vorrei chiedere a questi grandi AI se io da privato chiedessi le garanzie dei loro controlli da che studi e conoscenze nonchè certificazioni arrivano......che risposta darebbero....l'esperienza ? il corso di 200 ore....allora per togliersi i denti basterebbe andare dal barbiere come una volta.....[DOUBLEPOST=1387446900,1387446794][/DOUBLEPOST]

vi chiedo scusa ma trovo tutto questo a dir poco deprimente.
Giusto allora che ci considerino ausiliari di commercio

ma è quello che sei.......potrebbe risultare deprimente il fatto che si pensi di essere più di quello che si è.....[DOUBLEPOST=1387447054][/DOUBLEPOST]

Se vengo dove usan non fare controlli approfonditi e prendo in mano qualche rogito su 10 son convinto che almeno uno con beghe lo scopro

beh poi a Roma....la Svizzera d' Italia........