Maggioranza necessaria per deliberare acquisto da parte del Condominio di un box

[rerossi50]

Siamo curiosi, a questo punto.
Grazie in anticipo se ci aggiornerai.

Certamente Vi farò sapere ...

 

[Bastimento]

Una cosa potrebbero chiarirla i "tecnici":
quando un costruttore realizza un condominio che poi progressivamente vende, le ui che sono venute a formarsi come sono definite a catasto? Vengono prima della vendita tutte definite ed accatastate in forma definitiva in capo al costruttore, o esiste una sorta di "limbo" per cui l'accatastamento si realizza al momento che ogni unità viene ceduta?
I beni in conto vendita hanno un trattamento speciale, almeno per un arco temporale definito?

A logica oggi direi che a fine lavori viene presentato l'elaborato planimetrico e approntato l'accatastamento: per cui già all'origine sono definiti i BCNC ed i beni con rendita propria.

In questo ultimo caso un trasferimento regolare dovrebbe passare dal notaio.

La scorciatoia poteva forse passare in passato, ed anche oggi se nessuno è interessato a contestarla ed al notaio "sfugge" la circostanza. Che il catasto non faccia obiezioni pare improbabile visto che perderebbe un introito.

 

[brina82]

A logica oggi direi che a fine lavori viene presentato l'elaborato planimetrico e approntato l'accatastamento: per cui già all'origine sono definiti i BCNC ed i beni con rendita propria.

Esattamente.

 

[brina82]

Anche se "battezzati" dal costruttore, tutto può essere sempre variato (fusione, frazionamento, ecc.), ovviamente, però a patto che i singoli subalterni siano intestati alla stessa persona o persone, con le stesse quote (come detto, stessa ditta).

Se le ditte sono diverse, preventivamente all'operazione di frazionamento/fusione è necessaria l'azione del notaio.

Ma anche a prescindere da ciò, la proprietà è garantita dai registri immobiliari intesi come conservatoria e non catasto, quindi è impossibile trasferire una proprietà senza passare per trascrizioni in conservatoria...

 

[rerossi50]

Francesca63, dopo una serie di verifiche e approfondimenti con Notaio, Tecnico e Agenzia delle Entrate l'unica soluzione per la cessione del box è l'atto notarile di vendita. Purtroppo per l'Agenzia delle Entrate non è fattibile la cessione del "bene censibile" al Condominio, ma l'unità immobiliare deve essere venduta da privato a privato e pertanto o ai Condomini Tutti o su delibera dell'Assemblea solo ad alcuni Condomini che si renderanno disponibili. Insomma situazione complicata. L'unità Immobiliare attualmente è intestata alla Società Costruttrice e la soluzione presa in considerazione del comodato d'uso potrebbe venir meno in caso che la Società dovesse essere messa in liquidazione.
In ogni caso se la soluzione sarà la vendita a un gruppo di Condomini questo almeno ci consentirà di dover rivedere le tabelle millesimali per i soli Condomini acquirenti dell'unità immobiliare e non di Tutti i Condomini.
Comunque quando avremo risolto la cosa, farò sapere.

Grazie a Tutti per i consigli e i suggerimenti .

Mi pare strano che si possa definire "Bene comune non censibile" un box che era censito.
Perché lo stato dovrebbe acconsentire a vedersi ridurre le entrate (seppur minime), derivate da quel box ?

E anche a me pare strano che si possa attribuire la proprietà di un box al condominio, senza formalizzare la cessione della proprietà con atto notarile.
Attendiamo sviluppi.

 

[brina82]

Francesca63, dopo una serie di verifiche e approfondimenti con Notaio, Tecnico e Agenzia delle Entrate l'unica soluzione per la cessione del box è l'atto notarile di vendita. Purtroppo per l'Agenzia delle Entrate non è fattibile la cessione del "bene censibile" al Condominio, ma l'unità immobiliare deve essere venduta da privato a privato e pertanto o ai Condomini Tutti o su delibera dell'Assemblea solo ad alcuni Condomini che si renderanno disponibili. Insomma situazione complicata. L'unità Immobiliare attualmente è intestata alla Società Costruttrice e la soluzione presa in considerazione del comodato d'uso potrebbe venir meno in caso che la Società dovesse essere messa in liquidazione.
In ogni caso se la soluzione sarà la vendita a un gruppo di Condomini questo almeno ci consentirà di dover rivedere le tabelle millesimali per i soli Condomini acquirenti dell'unità immobiliare e non di Tutti i Condomini.
Comunque quando avremo risolto la cosa, farò sapere.

Grazie a Tutti per i consigli e i suggerimenti .

Che servisse il Notaio non c'era dubbio. Hai fatto comunque bene ad approfondire e a riferirci.

 

[Matt.71]

Esattamente.

Ok

Che servisse il Notaio non c'era dubbio. Hai fatto comunque bene ad approfondire e a riferirci.

Hanno approvato con l'unanimità di 430/1000 una ordinaria dove viene autorizzata la cessione gratuita di un area intorno all edificio per fare i parcheggi, ovviamente ora ancora intestata alla ditta costruttrice.

Non ero presente, non ancora accuso ricevuta del verbale inviato via mail.

Non mi interessa sta cessione e i costi di realizzazione e manutenzione di ULTERIORI parcheggi.

Per me non è per nulla regolare, ma come mi devo muovere?

È vero che ci vuole la procura notarile da parte mia all'amministratore?
Se il notaio procede lo stesso che devo fare?

Aiutatemi a stoppare il paternalismo dell amministratore piazzato a suo tempo dall'impresa, che si vuole sbarazzare di quell'area perché ci paga l'IMU!

Ripeto, ass ordinaria, 430/1000

Ok

Buongiorno, ringrazio Tutti gli intervenuti per i suggerimenti e gli approfondimenti del quesito posto nella mia "Discussione" e provo a fare un riassunto per vedere se ho compreso bene:
1) l'acquisizione dell'unità immobiliare, in questo caso il box, deve avvenire all' unanimità dei consensi dei Condomini che dovranno, o sottoscrivere tutti individualmente (forse anche dal Coniuge se si è in regime di Comunione) l'atto di rogito notarile o rilasciare procura notarile all''Amministratore pro-tempore per la sottoscrizione dell'atto notarile d'acquisto. Ad acquisizione dell'UI (box) ogni Condomino risulterà pertanto intestatario per la propria quota di millesimi dell'UI (box) che comunque di fatto sarà uno spazio ad uso esclusivo condominiale, contenendo una vasca di raccolta d'acqua piovana per l'irrigazione del giardino condominiale.
2) Poi eventualmente, se ho capito bene, per poter destinare, dopo aver rogitato, l'UI a parte comune del Condominio si deve far fare da un Professionista una Pratica Catastale per "includere" questa UI alle attuali parti comuni del Condominio. Questa soluzione suggerita al fine di evitare che ogni Condominio abbia tra le proprie Proprietà anche una piccolissima parte del "valore" dell'U.I. acquisita.
Qui non mi è chiaro poi come avverrà il trasferimento della Proprietà Individuale dell'UI dei Condomini a Parte Comune del Condominio? Se sarà necessario un nuovo Atto Notarile di trasferimento delle quote individuali del UI a Proprietà Condominiale ? O se solo una variazione catastale ? Comunque il Professionista lo dovrebbe sapere.

A questo punto pensavo, avuto presente che l'UI servirà unicamente come parte comune del Condominio, se non fosse possibile anziché acquisirla visto il numero elevato di Condomini (58) con tutte le problematicità di fare un atto di acquisto, di chiedere all'attuale Proprietario (Costruttore), se fosse disponibile, di cedere l'UI al Condominio in Comodato d'Uso Gratuito per X anni, da stabilirsi. In questo caso penso che il Contratto di Comodato possa essere fatto con una semplice scrittura privata tra il Proprietario e il Condominio. Che ne pensate potrebbe essere una soluzione percorribile ? o anche in questo caso ci potrebbero essere complicazioni o controindicazioni? Grazie.

Hanno approvato con l'unanimità di 430/1000 una ordinaria dove viene autorizzata la cessione gratuita di un area intorno all edificio per fare i parcheggi, ovviamente ora ancora intestata alla ditta costruttrice.

Non ero presente, non ancora accuso ricevuta del verbale inviato via mail.

Non mi interessa sta cessione e i costi di realizzazione e manutenzione di ULTERIORI parcheggi.

Per me non è per nulla regolare, ma come mi devo muovere?

È vero che ci vuole la procura notarile da parte mia all'amministratore?
Se il notaio procede lo stesso che devo fare?

Aiutatemi a stoppare il paternalismo dell amministratore piazzato a suo tempo dall'impresa, che si vuole sbarazzare di quell'area perché ci paga l'IMU!

Ripeto, ass ordinaria, 430/1000

 

[Utente Cancellato 72152]

Per me non è per nulla regolare, ma come mi devo muovere?

Solo rivolgendoti a uno studio legale di tua fiducia, potrai ricevere giusti consigli e sapere esattamente come muoverti in modo legalmente valido, e soprattutto conoscere i tuoi margini di manovra.

 

[Matt.71]

Solo rivolgendoti a uno studio legale di tua fiducia, potrai ricevere giusti consigli e sapere esattamente come muoverti in modo legalmente valido, e soprattutto conoscere i tuoi margini di manovra.

Se... Devo capirlo io... Sennò gli avvocheti mi fanno fare il giro più lungo e farraginoso.

Non basta la diffida a rappresentarmi in sede di rogito?

 

[Utente Cancellato 72152]

Non basta la diffida a rappresentarmi in sede di rogito?

No. Perché la diffida può essere da loro disattesa e fanno il rogito comunque. Poi annullare il rogito è più complicato ancora. Secondo me bisogna citarli in giudizio da subito al fine di invalidare la delibera, prima che siano trascorsi 30 giorni dalla ricezione del verbale.

Non ero presente, non ancora accuso ricevuta del verbale inviato via mail.

L'hai comunque ricevuto, il verbale, conta la data in cui il verbale è "piovuto" nella tua casella di posta.

Ripeto, senti un legale, e di corsa, ti dirà lui il da farsi. Al momento, io - per non capire niente! - vedo solo una delibera ANNULLABILE (non ho detto una delibera nulla! ho detto annullabile!), e per farla annullare serve, appunto, l'intervento di un legale. Il legale analizzerà la situazione partendo dal verbale e dalla maggioranza che ha deliberato, e da lì stabilirà cosa puoi fare.

La diffida a rappresentarti in sede di rogito non sortisce nessun effetto. Tu dici a qualcuno che non si azzardi a rappresentarti, ma questo qualcuno non ha la bocca cucita e non ha le mani legate, e può rappresentarti comunque, contro la tua volontà (tra l'altro tu non saresti presente, al rogito). Dopo il rogito diventa tutto più difficile, gioca d'anticipo e blocca tutto prima, invalidando il deliberato assembleare in modo ufficiale con un legale.