Mancata visione documenti e impossibile accedere a gli atti

[francesca63]

Per procedere correttamente, l’amministratore dovrebbe comunicare ufficialmente le sue dimissioni, e, anche contemporaneamente, inviare convocazione assemblea, per la nomina del nuovo.

 

[matusalemme]

tutto bene SE e QUANDO finisce bene

come avevo anticipato, una delle possibili strade era quella di lasciarsi con le dimissioni dell'amministratore, e poi ognuno al suo destino, impregiudicate le eventuali responsabilità

mi pare che l'amministratore - ben consigliato - abbia scelto ,tra le strade possibili, quella più indolore (per lui): d'altra parte lui fa questo lavoro per professione e vorrà una lettera di scarico da ogni responsabilità

dall'esterno e da lontano (senza conoscere il contenuto delle discussioni/promesse intervenute nei ultimi colloqui), non posso dire che sia andata male, anche se mi sarebbe piaciuto che l'amministratore si fosse dimesso, e non avesse chiesto di percorrere quest'altra via tortuosa e più pericolosa (per il condominio)

secondo me, fai bene a sentire - sul punto - il nuovo amministratore, e soprattutto se si sente di redigere, lui, i rendiconti finali di due annualità con la documentazione che riceverete o con quali altre verifiche e condizioni sarebbe meglio procedere

naturalmente il nuovo accetterà e ci si dedicherà, chiedendovi di essere scaricato da ogni responsabilità e, quindi, il rischio è vostro e rimarrà tale

personalmente, per il momento NON invierei lettere di rinuncia/revoca all'amministratore PRIMA di aver ricevuto tutta la documentazione e aver avuto il tempo ed il modo di farmi fare il quadro completo e preciso di tutta la situazione dal nuovo amministratore

sempre che basti

avete aspettato tanto, il vecchio amministratore lo avete rincorso più volte, c'è un buco di 7.000,00 euro da coprire e speriamo non ce ne siano altri

a questo punto, un mese o due in più od in meno per chiudere i rapporti col vecchio amministratore non farà certo la differenza

tanto per dire, ad es., avete chiesto se il vecchio amministratore rinuncia - per iscritto- al suo compenso, rimborsi spese, etc. e a qualsiasi ulteriore pretesa ("danni" morali")?

lui pretende qualcosa (uno scarico formale) da voi?

 

[Mimi]

NB.Bozza redatta in velocità

In allegato un documento elaborato grazie alle tue informazioni, ci dai una lettura e dici se va bene o cosa manca?
Vi chiedo un ultimo vostro aiuto, visto che il condominio è costretto ad autoconvocarsi e procedere alla revoca e alla nomina del nuovo amministratore,
- Come compilare il verbale?
- Autoconvocazione va notificata anche all'amministratore?
- Il verbale andrà consegnato sia all'amministratore revocato che a quello nuovo?
Finalmente si va alla conclusione speriamo solo di non dover procedere legalmente per troppi soldi mancanti che ci sono, ma che allo stato attuale non si riesce a quantificare.

 

[matusalemme]

scusa, ma vai troppo di fretta: ogni cosa a tempo debito

devi andare con ordine, perchè ogni cosa ha da rispettare un rituale di formalità e la tempistica stabilita dal vs. regolamento (se c'è) circa la convocazione di un'assemblea, l'avviso con i punti all'ordine del giorno, l'invio secondo le regole stabilite

mi pare di capire che l'amministratore NON si sia dimesso e che non siete riusciti (almeno fino a questo momento) ad addivenire ad una definizione bonaria della complicata vicenda

ADESSO, NON serve scrivere o preoccuparsi di come s'ha da impostare l'atto di accusa nei confronti dell'amministratore

ORA, dovete solo decidere cosa scrivere in un atto formale di convocazione dell'assemblea,
in sostanza, quali e quanti sono i punti all'ordine del giorno di cui discuterete?

da quel che posso immaginare (ma mi posso sbagliare), non riuscireste a deliberare l'approvazione delle precedenti annualità, ripeto non so cosa avete deciso, quali sono le carte in vs. possesso, cosa avete scoperto, etc.

potete anche inserire - come altro punto, dopo la revoca del vecchio e la nomina del nuovo amministratore - la delibera circa i bilanci precedenti, e poi deciderete se sospendere l'assemblea e chiuderla lì senza decidere nulla allo stato della documentazione in vs. possesso

quindi, l'assemblea straordinaria potrebbe essere convocata e comprendere anche solo i seguenti punti all'ordine del giorno:
- il primo costituito dalla revoca dell'amministratore in carica, senza aggiungere altro,
- ed il secondo relativo alla nomina del nuovo amministratore

e sempre fatta salva la formula di rito: "Varie ed eventuali", quale secondo punto

(attenzione, con la formula varie ed eventuali, non potete poi deliberare validamente su argomenti importanti quali l'approvazione dei bilanci precedenti, perchè non avete avvisato in precedenza i condomini, a meno che l'assemblea non sia totalitaria)

POI, dovete - sulla base di quanto prescrive specificamente il vs. regolamento condominiale in materia - inviare l'avviso a TUTTI i condomini (attenzione alla differenza tra proprietari e conduttori il locazione), con le modalità prescritte, COME PURE dovete inviarlo al vs. amministratore da revocare: lui è ancora in carica finchè non si dimette o non viene revocato

l'avviso potrà essere inviato in via informale anche al nuovo amministratore se all'ordine del giorno inserirete altri punti (ad es. l'approvazione dei bilanci degli anni precedenti od altro), ma se siete sicuri che parteciperà potrebbe bastare un invito telefonico

il nuovo amministratore potrà intervenire personalmente all'assemblea dopo che avrete deliberato la revoca di quello precedente (mettendo a verbale che è entrato in quel momento): sentitelo e vedete cosa consiglia e preferisce

per il verbale di assemblea (da preparare anche questo per la data dell'assemblea ,non oggi) potrete utilizzare la bozza di una precedente assemblea, che sarà adattata alla situazione ivi compreso l'atto di revoca motivato, che ti aiuterò senz'altro a finalizzare nei prossimi giorni in base alle tue ultime info e a seconda dell'atteggiamento che assumerà il vecchio amministratore dopo aver ricevuto l'avviso di convocazione con quello specifico ordine del giorno

preoccupatevi che partecipino tutti i condomini (o il massimo numero possibile), personalmente e chi non può, per delega

 

[Mimi]

scusa, ma vai troppo di fretta: ogni cosa a tempo debito

Gentile come sempre, ancora un grazie per il tuo contributo.
Sinteticamente chiarisco quello che non sai/ti è chiaro.
- Condomini saranno tutti presenti e sono tutti d'accordo alla nomina del nuovo Amministratore;
- Il Rendiconto consuntivo 2019-2020 e 2020-2021 che ci è stato consegnato sono stati entrambi contestati Amm.re aveva detto che li avrebbe rivisti ma ad oggi nulla ci è stato consegnato;
- Il verbale della riunione dove gli venivano contestati i rendiconti e che lui rivedeva l'intera contabilità ad oggi non è stato consegnato;
- Da quello che abbiamo in mano risulta in modo inconfutabili che sono state rendicontate spese mai pagate ma che il condominio ha versato intera somma e soprattutto che con la gestione 20-21 risultano in uscita pagamenti attribuite a vecchie spese anni precedenti che il condominio ha regolarmente pagato
- Cè un buco con la SMAT di 5.000 €
- ed abbiamo il contratto con la SMAT non intestato con il C.F del condominio ma con il C.F. di un condomino;
- da giugno del 2021 che nessun condomino vera quote, il CC è a zero e ci sono fatture da pagare.
Come cavolo usciren fuori?

 

[matusalemme]

visto che la situazione è un po' complicata e che dovete decidere il da farsi sul futuro, per maggior cautela del condominio, aggiungerei ai punti all'ordine del giorno relativi sia alla revoca che alla nomina del nuovo amministratore anche la precisazione "Prime decisioni ed attività conseguenti"

che sappiate, il vecchio amministratore è assicurato?

che propone il nuovo amministratore circa la situazione? vi siete consigliati?

al fine di accorciare i tempi ed essere subito operativi, lui potrebbe intervenire già all'assemblea per accettare l'incarico

 

[Mimi]

- Non sappiamo se amm.re è assicurato;
- Il nuovo amm.re ha riferito che qualsiasi decisione il condominio prende per lui va benissimo;
- Al momento il condominio tutto è d'accordo su questa soluzione che tramite chat con Amm.re è stata più volte prospettata praticamente:
1) Avere conferma da tutte le "ditte" interessate che tutto è stato pagato e che nulla più è dovuto, in questi giorni abbiamo ricevuto tali dichiarazioni direttamente dalle società, di conseguenza il condominio al momento non deve niente a nessuno, tranne tutte le fatture spese emesse per la gestione 2020-2021
2) Di farci avere dalla SMAT dichiarazione che non ci sono arretrati da pagare, e che alla data del 30 Giugno tutte le fatture emesse risultano pagate;
3) di avere un saldo del C.C. pari al fondo cassa;
Tutta la faccenda per il condominio si chiude senza mettere in essere alcuna altra azione e senza alcuna altra pretesa da parte dell'Amm.re. Secondo noi tutto è bloccato dal fatto che Amm.re non riesce a chiudere la problematica SMAT visto che non ci sono solo i 5.000€ di arretrati ma da sistemare la problematica del C.F. del condomino sul contratto anzichè il C.F. del condominio. Inoltre, cosa più grave dobbiamo verificare se il condomino interessato da questa problematica non si finito nella lista dei cattivi pagatori, che se sussiste una situazione del genere non si può certamente chiuderere con un accordo di cui spiegavo sopra.
Visto la situazione che stiamo vivendo il condominio ha deciso di non andare indietro nel tempo per stabilire se è quanto ha eventualmente preso, le ditte dei servizi sono le stesse da oltre 10 anni quindi ricevuto le loro liberatorie e quella della smat va bene cosi. Ma come procedere visto che Amm.re nella Chat di ieri ci ha comunicato che qualsiasi decisione prendiamo per lui va bene?

 

[matusalemme]

non ho capito molto

in linea generale, le transazioni sono auspicabilissime: si evitano spese legali e rotture di anime, udienze, io non vado, avete deciso voi, si poteva fare meglio ,il giudice deciderà fra qualche anno, chissà ....

si tratta di capire,però, fin dove vuole /può spingersi il condominio nell'accollarsi eventuali rischi/passività imputabili al vecchio amministratore

ricapitolo:

la situazione debitoria del condominio si chiude in pari, oppure no?

mi sembra di no

bene che le imprese abbiano dichiarato di non aver nulla a pretendere dal condominio

se ho capito bene, rimarrebbe in piedi un debito con Smat , non so se si chiude in pari il conto con la banca (?),oltre al rischio con un altro condominio collegato alla vicenda Smat

le posizioni pericolose son solo queste?

potreste proporre al vecchio amministratore - se accetta - di chiudere la vicenda in via transattiva senza nulla più a pretendere l'uno dall'altro e così in via reciproca, a condizione che lui produca entro e non oltre il......2022 la documentazione attestante tutte le chiusure in pari e senza rischi, costituita da quanto segue , e giù la lista dei documenti che vi servono

che si muova lui!

oppure - se vi dice già di non riuscire a coprire tutto - che vi faccia lui una proposta transattiva da portare in assemblea per l'approvazione


(attenzione ,però, che domani - se verranno fuori problemi e non avrete chiuso in pari - ci saranno condomini rompini che diranno che loro avrebbero ottenuto di più, che...che....)

per questo è sommamente consigliabile che l'eventuale transazione venga approvata dal condominio


e comunque, in questa seconda ipotesi, dite all'amministratore che, in attesa della sua proposta transattiva, voi andate avanti con l'assemblea per la revoca, nomina, etc.

comprendo l'atteggiamento del nuovo amministratore, ma qualche aiutino/consiglio in più potrebbe darvelo anche lui, anzichè limitarsi a dire che per lui quel che decide il condominio andrà benissimo

 

[Mimi]

non ho capito molto

Infinitamente grazie per la tua pazienza, colpa mia che non riesco a far capire la reale situazione.
Premessa...solo all'inizio eravamo divisi 50% ma da oltre 2 mesi, dopo aver constatato la realtà è un condominio compatto, anzi 6 condomini hanno detto che qualsiasi decisione prenderemo io ed un altro condomino loro la sottoscriveranno perchè non sanno proprio che pesci pigliare.
Se decidessimo di chiuderla qui revocando amministratore e accollandoci le perdite queste sarebbero circa 4.900,00 che non troveremmo sul C.C. e circa 5.000,00 per la SMAT. .........STOP finito non cè niente altro resta solo la problematica dell'utilizzo del C.F. ma quella è una cosa che esula da accordi se ha creato problemi personali saranno cavoli dell'amministratore.
Visto che Amministratore ci ha assicurato che provvedeva a sanare il debito SMAT ma quando lo FA?.......stanno passando i giorni e le spese da pagare ci sono.
Per noi si chiuderebbe subito però non sappiamo come fare....cosa scrivere e detto a detti stretti potrei anche chiedere la metà di quei 4.900,00 il resto dei condomini hanno dato carta bianca alla ricerca della soluzione ma ripeto mi occorrono informazioni su come muoverci non vorremmo rimanere doppiamente fregati.

potreste proporre al vecchio amministratore - se accetta - di chiudere la vicenda in via transattiva senza nulla più a pretendere l'uno dall'altro e così in via reciproca, a condizione che lui produca entro e non oltre il......2022 la documentazione attestante tutte le chiusure in pari e senza rischi, costituita da quanto segue , e giù la lista dei documenti che vi servono

OK quindi diciamo 30 gg. per avere i 4.900 sul conto e attestato della SMAT se lui dovesse dire di non riuscire gli chiediamo che ci faccia lui una proposta transattiva da portare in assemblea per l'approvazione

e come tu consigli in questa seconda ipotesi, diremmo all'amministratore che, in attesa della sua proposta transattiva, noi andiamo avanti con l'assemblea per la revoca, nomina, etc

 

[matusalemme]

è difficile proporre una strategia, può andar bene una od un'altra, occorre esser pronti a modificare quella scelta da un momento all'altro, a seconda degli eventi

io proporrei inizialmente di agire così:

- in questa fase di trattative i rappresentanti del condominio NON devono scrivere nulla all'amministratore, ma con lui devono soltanto parlare, in presenza oppure al telefono: ciò per evitare che rimangano in giro carte confessorie/contraddittorie che un domani potrebbero essere utilizzate contro di voi

- prese le opportune autorizzazioni e le cautele necessarie da parte degli altri condomini, parlate con l'amministratore (almeno) in due

- a nome del condominio, deve interloquire quello/a di voi che ha la faccia più tosta

- a muso duro, dopo aver enumerato gli ammanchi, insomma dopo aver descritto succintamente la situazione e dopo aver fatto pesare la cosa - a nome del condominio questo rappresentante potrebbe proporre all'amministratore di chiudere in via transattiva alla pari, senza più nulla a pretendere, con il pagamento di tasca sua dei buchi, in modo che il condominio non subisca perdite e con la consegna della documentazione a riprova dell'avvenuta chiusura di tutte le pendenze

- in via del tutto eccezionale e se vogliamo chiuderla bonariamente senza spese e lungaggini varie, la controversia si può chiudere esclusivamente a queste condizioni che sono già state dichiarate dal condominio irrinunciabili e immodificabili

- in caso contrario, si procederà con rivalsa civile in tribunale da parte del condominio, con conseguente discredito e messa in dubbio della sua professionalità (quest'ultimo aspetto meglio farlo solo intuire, piuttosto che dirlo a parole)

- l'amministratore dirà, contesterà, ma voi tirate dritto (o così o niente) e dite - senza lasciare nulla di scritto - che aspettate una sua risposta al più presto, anticipando che - nel frattempo - andrete avanti con la convocazione dell'assemblea contenente i punti all'ordine del giorno di cui sopra

- andate a casa e fate partire - subito - la convocazione dell'assemblea all'amministratore e agli altri condomini

- per questi ultimi è sufficiente la raccomandata a mano: cosa prescrive il regolamento?

- state a vedere che succede, cosa risponde l'amministratore e, intanto, andate avanti con l'assemblea: è inutile aspettare