Non riesco a vendere casa

[Rosa1968]

io la voglio sapere mai capitate villette subacquee .... ma in cambio non posso raccontare nulla però.

 

[eldic]

hai pm

 

[PROGETTO_CASA]

a parte il fatto che ho usato il termine di break even intendendo un punto di pareggio e non la curva di indifferenza (a meno che tu non voglia cercare un luogo di punti con una variabile temporale su una ordinata...), a parte il fatto che l'euribor è allo 0,3, se tu avessi stipulato nel 2007, OGGI avresti come tasso lo 0,3 + lo spread; come chi il mutuo l'ha fatto ieri.
se proprio volessi fare le cose di fino, dovresti in effetti valutare i primi anni in cui senz'altro la base era relativamente più alta (dico relativamente perchè perchè già nel 2009 traccheggiava attorno all'1%.
ma, per fare le cose di fino, dovresti stimare anche il diverso impatto di un eventuale rialzo dei tassi futuro (che, qualora si verificasse, avrebbe maggior impatto su un mutuo recente, visto il maggior debito residuo su cui il tasso andrebbe applicato.
se sei in grado di farlo, chapeau.

1)Il BE non paragono due situazioni
2)La tua asserzione era relativa a due momenti storici diversi con differenti tassi quindi la mia risposta

 

[eldic]

sui periodi diversi non ci piove.
sulla diversità di tassi si.
nel 2009, come detto il tasso era all'1% (e sceso sotto lo 0,5% abbastanza in fretta); a "spannoni" sono quantomeno raffrontabili con quelli attuali, considerando che il delta, oltre che relativamente limitato, si applica anche a una frazione limitata della durate del mutuo, per quanto quella più rilevante in termini di interessi.

se in grafico riporti i 30 anni (o quelli che siano la durata) di un mutuo, considerando t0 il momento dell'erogazione (a prescindere dalla data di erogazione), avrai due rette.

una, quella della "casa 2007" con quota più alta (il costo dell'immobile o della quota del mutuo non coperta da capitale) e con pendenza più bassa (lo spread).
quella della "casa 2013" (o 2020, viste le premesse) con quota più bassa ma pendenza più inclinata.

se a t+30 la seconda sarà "rimasta" sarò sotto il break even e sarà valso la pena di aspettare ; in caso contrario no.

come detto ci sono oggettivamente altre variabili da considerare.
attualizzazione dei flussi di cassa (i 100 euro di rata in più di oggi hanno un valore diverso degli stessi euro tra 20 anni), le mensilità di affitto "buttate" (anche queste da attualizzare), le tassa sulla casa, la detrazione degli interessi.

 

[Ponz]

E sopratutto, quando fai proiezioni di questo genere, difficilmente puoi prevedere traumi o riprese eccezionali, che han dimostrato di essere più che possibili... e si torna al primo punto da me sollevato: molti non fanno questo tipo di conti, in quanto non investono sulla casa, ci abitano. A volte guadagnandoci a volte perdendoci, molto o poco, in entrambi i casi.

 

[gmp]

già, peccato che i costi delle case non dipendano però dall'uso abitativo ma dalla speculazione, se non fossero considerate un investimento non costerebbero decine di anni di reddito...

 

[Ale.]

molti non fanno questo tipo di conti, in quanto non investono sulla casa, ci abitano.

su questo probabilmente in passato mi sono già espresso con te , ma ribadisco non sono assolutamente d'accordo. Se acquistare casa al netto delle spese compresi interessi mutuo non fosse stato ampiamente coperto dalla crescita dei prezzi dubito che molte giovani coppie ( compreso io ) avrebbero acquistato .
Il discorso che ci abito vuol dire poco o solo in parte. Non si spendono 200k minimo facendo un mutuo da 20 e più anni se non si ha la netta percezione di fare un ottimo investimento realizzabile, monetizzabile in futuro in qualsiasi momento............la storia dei 2 cuori ed una capanna è roba di altri tempi.
E la situazione dimezzata di vendite , collegata alla percezione di fine mito-casa-non-perde-mai, di adesso , ne è la comprova

 

[PROGETTO_CASA]

sui periodi diversi non ci piove.
sulla diversità di tassi si.
nel 2009, come detto il tasso era all'1% (e sceso sotto lo 0,5% abbastanza in fretta); a "spannoni" sono quantomeno raffrontabili con quelli attuali, considerando che il delta, oltre che relativamente limitato, si applica anche a una frazione limitata della durate del mutuo, per quanto quella più rilevante in termini di interessi.

se in grafico riporti i 30 anni (o quelli che siano la durata) di un mutuo, considerando t0 il momento dell'erogazione (a prescindere dalla data di erogazione), avrai due rette.

una, quella della "casa 2007" con quota più alta (il costo dell'immobile o della quota del mutuo non coperta da capitale) e con pendenza più bassa (lo spread).
quella della "casa 2013" (o 2020, viste le premesse) con quota più bassa ma pendenza più inclinata.

se a t+30 la seconda sarà "rimasta" sarò sotto il break even e sarà valso la pena di aspettare ; in caso contrario no.

come detto ci sono oggettivamente altre variabili da considerare.
attualizzazione dei flussi di cassa (i 100 euro di rata in più di oggi hanno un valore diverso degli stessi euro tra 20 anni), le mensilità di affitto "buttate" (anche queste da attualizzare), le tassa sulla casa, la detrazione degli interessi.

Credo sia molto meglio ti vai a vedere l'uribor del 2009 e poi lo confronti con quello di oggi perché proprio non ci siamo.

 

[gmp]

a quanto stava, sul 2% se non erro

 

[eldic]

fatto or ora.
ha scavallato (al ribasso) 1% il 13 luglio 2009.

ammetto tuttavia che non mi ricordavo la relativa riprese dell'anno successivo....