Posso cambiare agenzia se l' agente immobiliare è rigido sul tipo di proposta ?

[Ponz]

questa parte è molto importante per me... quindi anche se nel contratto non vi è nessuna clausola sul rilascio del mutuo io la caparra non la perdo se magari la banca si inventa un cavillo o perde troppo tempo per il rilascio del mutuo?

La caparra l a perdi se tu non hai fatto il possibile per reperire il mutuo, non se la banca non ti risponde in tempo o te lo nega, la sospensiva deve esser scritta in questo senso. (la sospensiva è la clausola del mutuo nel caso).
Ecco perchè l'agezia insiste per il proprio consulente, con lo stesso sa che tu farai il possibile per raggiugnere il risultato

Ma non è che se la banca non risponde in tempo tu paghi... se non riponde in tempo semplicemente la propota decade e il venditore è libero.

In pratica la proposta ti serve solo per fissare prezzo e tempi indicativi di consegna.

Se arriva il muuo, lo comunichi e fai decadere la sospensiva, e allora tutto si attiva.

Se non arriva in tempo lo sai già qualche giorno prima, quindi nel caso vai in agenzia e gli dici: sta scadendo il tempo e la banca non risponde, che si fa, prolunghiamo la scadenza o lasciamo decadere? Se ti dicono "o ce lo porti in tempo o decade" tu farai alal scadenza una ar alle parti dove comunichi che la banca purtropo non ha risposto in tempo, quindi tuo malgrado, la proposta decade. Se il tuo interesse rimane, nella stessa comunichi che al momento in cui avrai finalmente la risposta potresti, alle stesse condizioni economiche, riavanzare nuova proposta.

Uno dei problema delle sospensive è legare un venditore (e l'agenzia) ai tempi biblici bancari, cosa che chiaramente danneggia il venditore, se tu togli il danno (stare fermi a aspettarti) gli permetti le visite e la ricerca di altri interssati, il danno è accettabile (ho un probabile acquirente e devo aspettare solo 30 gg, se ne trovo un altro posso comunque farlo entrare in caso non vada a buon fine).

L'altro problema è legato alla serietà e all'impegno che l'aquirente potenziale mette nella ricerca del mutuo.
Con il consulente l'agenzia sa che la ricerca del mutuo sarà seria e avrà i mezzi per capire quanto tu sia mutuabile davvero, quindi potrà riferire al proprietario anche l'andamento delle pratiche di richiesta, ecco perchè li capisco, anche li, accetta il compromesso magari, assicurandoti che i costi ricadano sulle banche, e stai al gioco imponendo però anche la possibilità di richiesta alla banca che vuoi tu, quindi fai cercare al mediatore creditizio, ma nel frattempo chiedi anche alla tua banca.

 

[Ponz]

mi sapete descrivere in maniera semplice quali sono tutti i passaggi che dovrò fare dalla proposta?

Beh, l'agente è di quelli tosti quindi devi stare attento a imporre il modo di scrivere una clausola

Semplicemente tu devi stare attento che la sospensiva abbia un termine temporale dopo il quale la proposta decade come se mai fosse esistita, quindi con nessun danno per nessuno, ne ricossione per lpagente (che sarei curioso di vedere come la giustificherebbe nel caso, una eventuale penale o riscossione).

Il problema te l'ho spiegato sopra: l'agenzia vuole garanzie per se stessae il proprietario che tu cercherai il mutuo con in testa la volontà di arrivare a conclusione, quindi con l'impegno massimo con la priorità di comprare la casa, se risolvi quel conflitto, ti vengono sicuramente incontro.

 

[Ponz]

sul consulente è tutto poco chiaro, perchè l'agente mi ha accennato telefonicamente che non vi sarebbe alcun costo aggiuntivo, ma dovrei scegliere tra gli istituti che lui ha associati?!?!?! e questo non mi piace!!!!

Perchè non ti piace? Prima parlaci e vedi i prodotti spesso convengono, se poi paga la banca...

 

[ab.qualcosa]

fin ora tutte le banche che ho visto per il rilascio del mutuo hanno tutte detto di aver bisogno della documentazione dell'immobile e proposta per verificare il rilascio.

Potrebbero almeno verificare la tua capacità reddituale... che percentuale di mutuo devi prendere?

 

[Archimede77]

ho fatto un nuovo giro per banche..... tutte mi dicono che sulla carta io sono il cliente ideale..... ma non mi rilasciano alcun documento ufficiale (forse unicredit rilascia qualcosa ma l'unica e non ho tempo di andare).

ponz
in conclusione se l'agente mi impone di non inserire alcuna sospensiva e poi per ipotetici problemi (ostruzionismo, documentazione mancante, immobile non in regola ecc) la banca non rilascia il mutuo, perdo tutto?
il consulente in genere come viene pagata la sua parcella e di quant'è?
mi dicono di un 3\4%... possibile

 

[Ponz]

in conclusione se l'agente mi impone di non inserire alcuna sospensiva e poi per ipotetici problemi (ostruzionismo, documentazione mancante, immobile non in regola ecc) la banca non rilascia il mutuo, perdo tutto?

Perdi l'eventuale deposito-caparra, sì, in quanto tu ti impegni a comprare entro il ... se non compri sei inadempiente.
Ma se gli poni la qusitone come te lho detta io, magari accettando acnhe il lavoro del mediatore creditizio, perchè dovrebbe non accettare?

Tra l'altro sarebbe compito suo non buttare al vento potenziali conclusioni, quindi.... o ha altri acquirenti pronti, o offri troppo poco o non saprei dirti .... insomma, in bocca al lupo.

 

[Archimede77]

grazie ponz...
purtroppo di potenziali acquirenti ce ne sono tanti.... (la casa è molto allettante).
Dovrei chiedere se prende la proposta ma continui a far vedere la casa mentre io avvio le procedure di rilascio del mutuo, con i loro documenti.(scusa ma puoi darmi una dritta su cosa tecnicamente dovrei far scrivere)
ho paura che non intenda accettare compromessi.
Perdere il deposito mi verrebbe dura ricordo che è il 10%
sai dirmi i costi del consulente?

 

[Ponz]

consulente

Se prende dalla banca: zero.
Se prende da te è un altra mediazione e può arrivare anche al 3%.

 

[CheCasa!]

Ciao @Archimede77 ,
se è considerato "vessatorio" inserire nella proposta di acquisto un contratto di mediazione per il pagamento dell'agenzia, figuriamoci quanto può essere vessatorio inserire nella proposta di acquisto un contratto di mediazione per il pagamento di un mediatore creditizio.

In tutti i casi, come dice @Ponz , può essere utile allargare il proprio campo di ricerca utilizzando un consulente che potrà fornirti delle alternative. La cosa importante e che "l'obbligo" sia circoscritto al reperimento della documentazione necessaria e non a pagarne il compenso a prescindere o a scegliere per forza uno dei mutui proposti.

Il suggerimento di @ROSFRUM che consiglia di inviare comunicazione dettagliata alla sede del franchising può essere utile sia per ammorbidire l'atteggiamento dell'agente sia per evitare comportamenti che possano in qualche modo ledere l'immagine del marchio. Diciamo che alcuni marchi, quelli più capillari, se sollecitati, effettuano un monitoraggio della pratica. Spesso l'idea di ricorrere alla sede del franchising è sottovalutata mentre quei pochi che lo fanno sono presi in considerazione...

Sulla questione "prima agenzia/seconda agenzia" comprendo la posizione di @Ponz ma non la condivido. La mia considerazione è la seguente: quando in una trattativa coinvolgi più mediatori ti esponi al rischio di cause ed al pagamento di più mediazioni. La prassi giurisprudenziale della cassazione, che sia ora a favore di una posizione o di un'altra, non è sufficientemente netta per dissuadere dall'intraprendere cause e l'atteggiamento dei tribunali non sufficientemente lineare da presupporre un esito scontato.
Quindi il mio consiglio resta sempre quello di non sovrapporre più di un agente, se possibile.

Infine sulla clausola relativa al mutuo...
Ho notato ultimamente l'emersione di una prassi che vedrebbe sostituire la clausola sospensiva con una clausola risolutiva espressa, in merito all'esito del parere di fattibilità. Come ha detto @Ponz questa clausola deve essere formulata correttamente per fornire tutele equilibrate senza in alcun modo danneggiare l'acquirente determinando una perdita economica nel caso di esito negativo dell'istruttoria, ma neppure il venditore costringendolo ad un'attesa ingiustificata rispetto alla conclamata inconcludenza del proponente.
Quindi è importante che sia ben specifica. Con l'indicazione dei termini da rispettare e delle conseguenze previste anche in riferimento al pagamento di mediazioni, rimborsi spese e quant'altro....

 

[Rosa1968]

se è considerato "vessatorio" inserire nella proposta di acquisto un contratto di mediazione per il pagamento dell'agenzia, figuriamoci quanto può essere vessatorio inserire nella proposta di acquisto un contratto di mediazione per il pagamento di un mediatore creditizio