Professionalità agenti immobiliari

[Mil]

e guarda caso enzo sei l'unico agente immobiliare che si mette in discussione in questo topic con noi utentisbaglio o questo e un forum di agenti immobiliari!!!!)
e questo ti fa merito...

Confermo. Enzo è una persona molto seria, in altre discussioni è stato bistrattato persino da utenti per aver detto ad esempio che lui determinati controlli di buon senso sugli immobili li fa. Credo che sopravviverà alla grande....

 

[enzo6]

No perchè le banche continuano a guadagnare sui mutui al 100%, anzi guadagnano più che con mutui al 60%.

esatto:
maggiore % mutuo, maggiore rischio, maggiore costo
maggiore risparmio, minore rischio, minore costo

ho capito enzo. io sono uno di questo. ma se io devo abbassare il prezzo altrimenti non vendo (un anno e mezzo è passato) perche voi e i costruttori non lo fate.
se io vedo un appartamento nuovo a quelle cifre perche il mio appartamento che del 2005 deve valere la metà per poterlo vendere.
e un gatto che si morde la coda. volete vendere? volete che il mercato immobiliare si risollevi? fate abbasere in modo uniforme tutto il mercato, in primis il costruttore.
altrimenti fra 10 anni siamo ancora qua a parlare della stessa cosa.
e la gente continua a non comprare.
sai che paura ho io ad afforntare oggi una vendita e un riacquisto con i tassi esagerati di mutuo, con i soldi che sono sicuro andrà a perdere nelle vendita e a smenare nell'acquisto.
un sacco.
ma lo devo fare. per forza. altrimenti io avrei aspetto i miei 5 anni (anche se sono sicuro che fra 5 anni sono ancora qua in vendita) e sarei andato in affitto quando tutto e dico tutto torni in una situazione accettabbile.
MUTUO, PREZZI CASA, etc etc

Non ti seguo:
Credi che se il tuo appartamento valga la metà del 2005 ma pensi che un appartamento analogo sarà venduto a prezzo molto maggiore? Oggi è impossibile.
Quali sono oggi i tassi di interesse alti? Tasso variabile 3,5%?
L'unica cosa da fare è un'attenta ricerca del prodotto da acquistare in zona e mettere il tuo appartamento in vendita ad un prezzo realistico.
Quando troverai il compratore avrai nel contempo 3 opzioni di acquisto su cui fare un'offerta.
Posso capirti ma non è un problema di numeri ma di coraggio.
Vedrai che fra un anno farai l'operazione, probabilmente oggi non vuoi rischiare.
E un atteggiamento del tutto comprensibile, cioè quello che sta paralizzando il mercato.

Confermo. Enzo è una persona molto seria, in altre discussioni è stato bistrattato persino da utenti per aver detto ad esempio che lui determinati controlli di buon senso sugli immobili li fa. Credo che sopravviverà alla grande....

Tu stai aprendo un altro capitolo importante relativo ai colleghi.
Tutti dicono che le banche non fanno i mutui, i clienti cambiano idea e si attaccano ai cavilli, saltano fuori problemi urbanistici/catastali.
Oggi l'AI che si trova sistematicamente di fronte a situazioni analoghe è meglio cambi mestiere perchè non è in grado di gestire la vendita che non si fa piu come un tempo.
Comprendo che non siamo tutti uguali ma quando ho iniziato ero completamente digiuno di edilizia ed urbanistica. Ho studiato con umiltà ed ho imparato.
Questo portale e l'WEB è una miniera di info.

 

[nesh2305]

Non lo so questo. ma il mio appartamento deve essere svalutato per essere venduto e di tanto. invece se acquisto il prezzo, soprattutto sul nuovo, viene calcolato allo stesso modo di quando io cercavo casa nel 2009.
per essere piu chiaro. io ho comprato questa casa in brianza perche dove abitavo io (provincia nord di milano non periferia) non me lo potevo permette.
e i prezzi me li ricordo molto molto bene. oggi quei prezzi, soprattutto sul nuovo, sono gli stessi...
perche?
tu dici che c'è stato un calo del 10/15%, ammettendo che questo calo sia accettabile.
io devo abbassare per vendere e i costruttori vendono allo stesso prezzo del 2009.
un altro appartamento di 63 mq con box nuova costruzione mi hanno chiesto 215 mila euro. 215 mila euro.... e come questo te ne potrei fare a decine...

Provincia a nord di milano...
dove il prezzo medio per l'usato si aggira per la stessa tipologia di casa intorno ai 160/170 mila euro.
ti par

 

[enzo6]

e sai l'unico modo qual'e per costringere noi venditori ad accettare la vostra valutazione?
avere un modello unico di riferimento per valutare un immobili e obbligare il venditore a stare su quella cifra altrimenti non si prende incarico della vendita
io non posso sentire 5 AI che mi dicono 5 prezzi diversi... altrimenti non so sicuro.
adesso dico una cavolata.
per auto e moto esiste un fantastico libricino con l'elenco dei prezzi in base all'anno.
poi qualche modifica in base alle condizioni e gli accessori. io sto vendendo la moto e 10 concessori su 10 mi hanno detto piu o meno lo stesso prezzo.
e poi faccio la mia valutazione
per la casa so che piu difficile ma almeno ci si puo provare ha cambiare il modo.
un agente viene e mi dice "la tua casa vale 100". e io voglio che me la venda a 130. lui storce il naso ma poi si prende l'incarico. trovo per pura fortuna qualcuno che accetta 130. voi siete piu contenti perche guadagnate di piu, io sono contento perche ho guadagnato di piu, ma chi ci va di mezzo è l'intero mercato.
perchè la fortuna può capitare ma non è legge...
non so se mi sono spiegato!!!

La vendita di una casa è, per fortuna, cosa molto diversa di un'auto.
Non è il costo di produzione+mark up a governare i listini ma la libera compravendita dell'usato.
Ci sono una miriade di cose che governano il prezzo della casa da non poter essere messe in un decalogo. Infatti quando le hai enumerate tutte scopri che l'appartamento che hai intimamente valutato 130k lo hai venduto a 150k perchè è statao acquistato dal vicino. Non è questione di procedure di valutazione ma solo analizzare i prezzi di rogito della zona ed usare il buon senso, senza mentire ai proprietari.

 

[enzo6]

e guarda caso enzo sei l'unico agente immobiliare che si mette in discussione in questo topic con noi utentisbaglio o questo e un forum di agenti immobiliari!!!!)
e questo ti fa merito...

Mettiamola così:
Ho un figlio di 18 anni e sono nella "fase" del padre che da consigli al figlio e spesso non riesco a trattenermi.

Provincia a nord di milano...
dove il prezzo medio per l'usato si aggira per la stessa tipologia di casa intorno ai 160/170 mila euro.
ti par

Dimmi il prezzo al mq a cui ti riferisci con 170.000 ed identifica meglio la zona.

 

[nesh2305]

Paderno Dugnano e frazioni, Cusano Milanino e frazioni, Senago e frazioni, sull'usato.
Ultimo appartamento visto a senago nuovo di 63mq 212 mila euro con box e cantina. dimmi te se sono prezzi in linea con il mercato. e non si scendeva.

La valutazione viene fatta soprattutto in base al valore al mq di quella zona e poi modificata totalmente da AI e venditori. modificata totalmente....

e allora perche quando chiamo il costruttore mi viene detto: "ma in questa zona sul nuovo vale x quindi moltiplicato per i mq viene y. invece casa per casa mia il discorso non vale.
scusa enzo. valutiamo il modo di ragionare dei costruttori. se loro viaggiano al prezzo mq, perche io non posso viaggiare al mq sull'usato?
cioè devo solo io considerare la crisi?

 

[enzo6]

No, Enzo, ti sbagli. Non è chi ha 30-35 anni che dice questo, ma chi ne ha 55-60 (il che è tutto dire). Anch'io la pensavo esattamente come te, ma la percezione diffusa e non troppo distante dalla realtà è che non solo i prezzi non siano proporzionati alle capacità di spesa dei giovani (il che potrebbe anche essere il male minore), ma sono tuttora valutati come eccessivi in generale da gente che dovrebbe investire, cioè da chi potrebe anche pensarci, di comprare, ma intuisce anche senza interpellare un tecnico che non gli conviene. Cioè è l'appetibilità nel complesso, che è diminuita perchè non c'è un ritorno dell'investimento in tempi ragionevoli (e l'affitto troppo caro è rischioso, oltre ad esserci un mare di concorrenza rischi di impegolarti nelle morosità etc. e quindi non ti conviene..., ).


No, no, no. nel 2008 le cose andavano bene perchè c'era chi credeva che i mutui potessero funzionare. Torniamo al solito discorso: la maggior parte degli immobili sono "utilitarie". le abbiamo valutate come berline perchè andava bene così alle banche. Quando è arrivata la mazzata ci si è accorti del disastro. I modelli di consumo sono cambiati perchè le banche li hanno fatti cambiare, come stanno gradualmente facendo cambiare il panorama edile dopo i disastri dei sottotetti non abitabili.
La ripresa dell'economia, se mai ci sarà, avrà l'effetto opposto: acquisti molto più oculati per evitare il ripetersi, di situazioni già viste.




Su questo credo di poterti dare ragione. Ma anche qui non sarà solo una questione di numeri, ma di reputazione e qualità. Chi ha acquistato e si è trovato a rivendere a un prezzo quasi dimezzato non per il calo dei prezzi, ma per esempio per problemi già insiti nell'immobile e di cui si sta rendendo conto solo adesso è un cliente perso per sempre. Le agenzie immobiliari hanno fatto l'errore di pensare che i clienti fossero come i turisti a Roma: li vedi una volta, li spenni e poi non li vedi più. Peccato che l'agente immobiliare ha un ruolo molto meno sicuro dei centurioni davanti al Colosseo...

1) Perchè le componenti psicologiche che governano l'atteggiamento dei 50enni devono essere diverse dai 30enni?
Prova a pensare la reazione di un 50enni che ha scoperto andrà in pensione a 67 (se va bene)anni invece che a 63.
Non è l'età che conta ma il cervello.
2)Se torniamo coi piedi per terra è un buon segno, anche gli acquirenti e le banche.
3)La casa non si compra per fare un affare ma per la famiglia ed il futuro.
Forse oggi ci sono meno famiglie e piu' aspettative.

 

[enzo6]

Paderno Dugnano e frazioni, Cusano Milanino e frazioni, Senago e frazioni, sull'usato.
Ultimo appartamento visto a senago nuovo di 63mq 212 mila euro con box e cantina. dimmi te se sono prezzi in linea con il mercato. e non si scendeva.

La valutazione viene fatta soprattutto in base al valore al mq di quella zona e poi modificata totalmente da AI e venditori. modificata totalmente....

Questi non sono valori di mercato ma prezzi richiesti.
Se il costruttore non scende non vende soprattutto nelle zone periferiche.

Stiamo parlando di 3.200 euro/mq a Senago.
Cerca meglio che trovi di sicuro.

 

[Birilla84]

Ho letto tutto....concordo pienamente con Nesh!!!! Anche io ho lo stesso problema!!!

 

[enzo6]

e allora perche quando chiamo il costruttore mi viene detto: "ma in questa zona sul nuovo vale x quindi moltiplicato per i mq viene y. invece casa per casa mia il discorso non vale.
scusa enzo. valutiamo il modo di ragionare dei costruttori. se loro viaggiano al prezzo mq, perche io non posso viaggiare al mq sull'usato?
cioè devo solo io considerare la crisi?

Hai ragione, poi se misuri i mq del costruttore magari non sono quanto dichiarato.