Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

[Roby]

Scusa Oris ma tu non redigi un prliminare di preliminare?

 

[Seroli]

no, noi D) redigiamo un accordo pre-contrattuale (un accordo che prevede una penale di recesso) che pero' (e qui è secondo me il punto debole) prevede di dover fare un compromesso (cioè una promessa) e quindi da qui a diventare "promessa di promessa" il passo è breve.......

p.s. dico "noi" perchè me l'ha gentilmente regalata

 

[Umberto Granducato]

no, noi D) redigiamo un accordo pre-contrattuale (un accordo che prevede una penale di recesso) che pero' (e qui è secondo me il punto debole) prevede di dover fare un compromesso (cioè una promessa) e quindi da qui a diventare "promessa di promessa" il passo è breve.......

p.s. dico "noi" perchè me l'ha gentilmente regalata

Se è tipo il modulo fiaip per me è a rischio comunque di nullità...

 

[Seroli]

c'assomiglia....di fatto c'assomiglia....ho gli stessi dubbi....

 

[Oris]

no, noi D) redigiamo un accordo pre-contrattuale (un accordo che prevede una penale di recesso) che pero' (e qui è secondo me il punto debole) prevede di dover fare un compromesso (cioè una promessa) e quindi da qui a diventare "promessa di promessa" il passo è breve.......

p.s. dico "noi" perchè me l'ha gentilmente regalata

Non prevede e non obbliga propone, che è differente

Leggi bene

 

[Umberto Granducato]

Non prevede e non obbliga propone, che è differente

Leggi bene

Oris io non l'ho visto e nn posso giudicare. Anzi se mi potessi mandare anche in pvt (capisco la dovuta riservatezza) i punti piu significativi (e ci siamo gia capiti) te ne sarei grato. Tiuttavia se propone vuol dire che esiste quella possibilità ed allora siamo alle 'solite'.

 

[Roby]

Se propongo di addivenire ad un preliminare succesivo e accetto il precontratto che diventa contratto a mio parere è molto labile e vicino alla proposta.

 

[Seroli]

ok "propone"......siamo poi sicuri che i Giudici vadano proprio cosi' per il sottile? ...mmmm

 

[Roby]

infatti purtroppo la certezza l'avrete solo in sede di contenzioso, e spero non avvenga mai, mi rifaccio un pò a quello detto dai colleghi, in effetti anche a me non è mai capitato di trovarmi nella situazione di annullare la proposta perchè impugnata da un cliente (per svaritai motivi come sappiamo), ma sai la fortuna è cieca come si dice, mi capitasse in una BELLA compravendita mi girerebbero e non poco.

Poi torno a ripetere, ma perchè non dobbiamo avere i mezzi per lavorare serenamente?

 

[Oris]

L'idea è sempice, si emtte sul piatto solo la buona fede pre-contrattule, non si sottoscrive alcun obbligo, se non quello di riconoscersi a vicenda che in caso si receda dalla trattativa senza giusta causa (dimostrabile oggettivamente, come difformità insanabile, trasferimenti in altrà città, ecc) si riconosce all'altro (e all'agente) una penale, definita, senza alcun altro danno.

I termini indicheranno solo il termine nel quale questa trattativa deve ragionevolmente sfociare in altre cose o spegnersi, facendo scattare la penale a carico di chi non avesse posto in essere tutte le azioni per trattare e giungere alla definizione e cristallizzazione.

Chiaro che la proposta così fomrulata è una VERA proposta, che si trasforma in nient'altro ch euna proposta accettata, dove tra l'altro è ben specificato ch enon produce effetti obbligatori sui beni oggetto della stessa e che quindi non determina la chiusura dell'affare (quindi no provvigione) fermo restando la penale a carico di chi non si comporta con buona fede o recede per giusta causa.

Qualcuno dice "ma cosa è giusta causa?", ma se si va a vedere ogni scrittura io vi trovo un punto debole dovunque, semmai, bisgona analizzare le eventuali conseguenze di tali punti deboli... sono quelle ch evanno limitate e proporzionate con attenzione.

Chiaro che in caso le parti congiuntamente recedano la penale che entrambi hanno firmato nei confronti dell'agente (con atto a parte) rimane e quindi pagano (penale, senza IVA).

Semplice e lineare, con difetti certo, ma difetti che confrontati alle "proposte maggiche compromesso nullo" sono sicuramente trascurabili e preferibili.

Dal compromesso, si riscuote provvigione.

Nel frattempo si attivano i controlli (quelli fatti da veri professionisti dei controlli, i tecnici) di parte.

Analizzando i rischi di qualsiasi altra pratica o iter trovo questo tra i più corretti emeno rischiosi, con impegni adeguati al "momento" e con la massima garanzia (controlli) prima di firmare un atto ad effetti obbligatori.