Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

[lami]

Per favore mi date un parere sulla proposta/preliminare che vi allego?
grazie

 

[Umberto Granducato]

- Quando si parla di riprodurre il contratto con scrittura integrativa (simile ai moduli fiaip) io sono scettico: se va in mano al giudice della famosa sentenza secondo me la considera un ulteriore passaggio che altro non è che un preliminare. Ma qst è una MIA interpretazione-
- Quindi, se non capisco male, se vai a fare la scrittura integrativa (cioè un preliminare) l'assegno di deposito diventa un acconto e non una caparra con una penale per il recesso. giusto? ma al preliminare si trasforma tutto in confirmatoria?

Il che vuol dire che lla proposta iniziale da registrare all'ADE prevede una tassazione dell'acconto al 3% e non al 0.5%, inoltre se si ritira il venditore prima del preliminare non deve il doppio..

 

[lami]

esatto
l'assegno lo consegni soltanto al compromesso e lo consideri parte dell'acconto che sarà versato, e se recedi prima del compromesso ma dopo l'accettazione devi una penale, che non è detto abbia lo stesso valore dell'assegno lasciato in deposito.

nel primo caso viene registrata la proposta accettata, nel secondo registrerai il compromesso

magari se si opta per la seconda ipotesi il proponente sarà tenuto a firmare un riconoscimento provvigionale all'agenzia nel caso in cui diventi inadempiente e cambi idea prima del compromesso.

 

[Umberto Granducato]

esatto
l'assegno lo consegni soltanto al compromesso e lo consideri parte dell'acconto che sarà versato, e se recedi prima del compromesso ma dopo l'accettazione devi una penale, che non è detto abbia lo stesso valore dell'assegno lasciato in deposito.

nel primo caso viene registrata la proposta accettata, nel secondo registrerai il compromesso

magari se si opta per la seconda ipotesi il proponente sarà tenuto a firmare un riconoscimento provvigionale all'agenzia nel caso in cui diventi inadempiente e cambi idea prima del compromesso.

L'acconto che sarà versato? o caparra confirmatoria??
Teoricamente anche nel primo caso devi registrare la proposta se c'è accettazione...(non solo il compromesso)
Potrebbe andare però c'è un dilemma di fondo: c'è sempre di mezzo una scrittura integrativa successiva alla proposta che in caso di contenzioso non so come potrebbe essere giudicata

 

[lami]

però nel primo caso è una caparra confirmatoria che passa all'accettazione nelle mani del venditore e registri pagando lo 0.5% di imposta, nel secondo caso l'assegno rimane in agenzia fino a che non viene fatto il compromesso che viene verrà registrato pagando il 3% sull'acconto versato interamente o in parte.
E' vero che rimane una scrittura da integrare, ma non vedo la possibilità di uscire da questo dilemma ............ che proporrei di risolvere ................... al giudice di cassazione che ha emesso la sentenza n. 8083 del 2 aprile 2009 ........

 

[Seroli]

allora, saro' molto breve perchè i legali hanno detto che parteciperanno volentieri su immobilio a discussioni sull'argomento.....oggi ci siamo incontrati e "fondamentalmente" sono stati daccordo con i modelli FIAIP, nel senso che si puo' percorrere 2 strada:
- proposta che quando accettata è un compromesso
- proposta che quando accettata è un compromesso ritrascrivibile ed integrabile con elementi non essenziali, ma accessori e siccome sono accessori allora li si possono meglio definire in una successiva ritrascrizione, dopo la proposta

Tutti, sono concordi pero' nel dire che, qualora questa "ritrascrizione post-proposta" fosse interpretata dal Giudice invece come un modo garbato per definire la frase "comunque dopo si fara' il compromesso" allora anche questo tipo di proposta (quella che prevede la ritrascrizione nel compromesso), sarebbe nulla. La garanzia che questo non accadra' non la possono dare per carenza di sentenze, su questo argomento, insomma "vediamo che orientamento prendono i Giudici, ad oggi ci sta' tutto ed il contrario di tutto".

Quindi tutto bene fintanto che non ci danno torto.....alla fine il concetto è quello.

Diversa la storia del pre-contratto, il quale pare piu' indenne da nullità perchè si basa tutto su base pre-contrattuale appunto, cioè è immerso nella fase della trattativa, e quindi anche se su questo c'è mensionato il rimandare a un compromesso, sarebbe comunque non un ri-fare un accordo, ma definirlo meglio perchè è appena nato e non gia' formulato, definito........questo tipo di contratto, se accettato dalle parti con la controfirma non origina la provvigione, potete mettere penali a vostro favore, ma senza mensionare la parola "provvigioni".

Mi fermo qua perchè quando avranno voglia, interverranno loro e spiegheranno, se del caso, loro che hanno fatto il lavoro.

Io personalemnte mi sposto sul pre-contratto, con tutto il rispetto, molto piu' serio.

 

[Oris]

Bene Seroli, dopo 5 anni ti ho convinto

 

[Roby]

Io vedo di buon occhio la proposta accettata con congura caparra non i soliti 5.000,00 e successiva scrittura privata integrativa che disciplina meglio tutto.

 

[Seroli]

Bene Seroli, dopo 5 anni ti ho convinto

si, roba da matti.........

 

[Umberto Granducato]

Tutti, sono concordi pero' nel dire che, qualora questa "ritrascrizione post-proposta" fosse interpretata dal Giudice invece come un modo garbato per definire la frase "comunque dopo si fara' il compromesso" allora anche questo tipo di proposta (quella che prevede la ritrascrizione nel compromesso), sarebbe nulla. La garanzia che questo non accadra' non la possono dare per carenza di sentenze, su questo argomento, insomma "vediamo che orientamento prendono i Giudici, ad oggi ci sta' tutto ed il contrario di tutto".

Siamo alle solite......