Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

[Umberto Granducato]

scusate, ma è possibile avere magari anche in pvt per rispetto privacy, il passaggio relativo al prezzo, acconto, caparra (che non c'è da quanto capisco), preliminare, saldo ect..????????????????

 

[jrogin]

Cari colleghi, senza stare a rigirarvi la bozza che generalmente utilizzo, vi dico che nella sostanza sono daccordo con Oris (se ho interpretato bene il suo pensiero):
nella proposta metto tutti i dati essenziali (luogo, data, parte proponente l'acquisto, parte proprietaria del bene venduto, oggetto dell'offerta, prezzo e condizioni di pagamento, data di stipula del preliminare e del rogito, compenso dell'agenzia, data di scadenza della proposta (la proposta la condiziono al fatto che l'immobile sia libero da iscrizioni e trascrizioni di qualsiasi genere e che sia in regola con le norme vigenti dal punto di vista urbanistico e catastale).
Detto questo veniamo al noccilo della questione: personalmente cerco in prima battuta di impostare le cose in modo che il proponente l'acquisto NON rischi soldi fino al compromesso e fino ache abbia fatto le dovute verifiche. Per far questo mi faccio lasciare un assegno non trasferibile intestato alla proprietà di circa 10/20.000 euro, a titolo di deposito, ma che si trasforma con l'accettazione in CAPARRA PENITENZIALE (NON CONFIRMATORIA) ed è scritto che sono autorizzato a dare l'assegno alla proprietà al momento del preliminare di compravendita.
Altra clausola prevede che se il proponente l'acquisto si rifiuta di stipulare il preliminare (non perchè ci siano dei "problemi oggettivi") perde la caparra penitenziale e pagherà l'agenzia (solo lui). Stessa cosa metto nell'accettazione: se il venditore si rifiuta di fare il preliminare io restituisco l'assegno che è ancora nelle mie mani al proponente l'acquisto, il venditore paga al proponente una pari cifra e paga anche l'agenzia (lui solo).
In questo modo ritengo che le parti siano tutelate tutte:
Agenzia: una volta accettata la proposta almeno una provvigione la prende.
Il Proponente l'acquisto: fino al preliminare a modo di fare tutte le verifiche approfondite che vuole, ma l'assegno l'ho ancora io che se lui è adempiente NON posso darlo alla proprietà fino al preliminare
La proprietà: che non rischia di vedersi bloccare l'immobile in caso di controversie con una piccola caparra, perchè è PENITENZIALE (in pratica corrisponde ad una penale per il diritto di recesso) e NON CONFIRMATORIA con la quale la parte adempiente potrebbe anche chiedere l'esecuzione forzata ed il risarcimento del danno.

Ho scritto di getto spero quindi di non essermi dimenticato nulla.
Un saluto a tutti.

 

[Oris]

Attenzione, la penitenziale, per contenere e definire l'importo del recesso deve essere accettata espressamente dalle aprti come tale.

 

[jrogin]

Attenzione, la penitenziale, per contenere e definire l'importo del recesso deve essere accettata espressamente dalle aprti come tale.

Certamente! E' ben specificato nella proposta che con l'accettazione della stessa da parte del proprietario, il deposito cauzionale si trasforma in caparra penitenziale.
Oppure come pensi che dovrei scrivere

 

[Oris]

devi aggiungere "accettata espressamente dalle parti come corrispettivo del recesso"

 

[burke]

Scusate mi intrometto per chiedere una spiegazione. Se il deposito diventa caparra penitenziale, la scrittura rimane però un contratto preliminare? Ritengo possa essere tale anche senza denaro versato, l'importante è che sia scritto in maniera molto chiara, altrimenti non nasce il diritto alla provvigione.Esattamente quindi qual'è la dicitura corretta? Grazie in anticipoe complimenti

 

[Seroli]

x Jrogin:

il fatto che l'assegno sia nelle tue mani è solo una modalita' di custodia, non è una condizione di sicurezza per nessuno.......

 

[Antonio Troise]

..............a titolo di deposito, ma che si trasforma con l'accettazione in CAPARRA PENITENZIALE (NON CONFIRMATORIA) ed è scritto che sono autorizzato a dare l'assegno alla proprietà al momento del preliminare di compravendita.

Per la registrazione delle scritture private per la caparra confirmatoria bisogna versare il 3%.

 

[Seroli]

scegliete, o è caparra e allora è solo una modalità di custodia d'essa o è un deposito e allora non c'è passaggio di caparra......

 

[Umberto Granducato]

Cari colleghi, senza stare a rigirarvi la bozza che generalmente utilizzo, vi dico che nella sostanza sono daccordo con Oris (se ho interpretato bene il suo pensiero):
nella proposta metto tutti i dati essenziali (luogo, data, parte proponente l'acquisto, parte proprietaria del bene venduto, oggetto dell'offerta, prezzo e condizioni di pagamento, data di stipula del preliminare e del rogito, compenso dell'agenzia, data di scadenza della proposta (la proposta la condiziono al fatto che l'immobile sia libero da iscrizioni e trascrizioni di qualsiasi genere e che sia in regola con le norme vigenti dal punto di vista urbanistico e catastale).
Detto questo veniamo al noccilo della questione: personalmente cerco in prima battuta di impostare le cose in modo che il proponente l'acquisto NON rischi soldi fino al compromesso e fino ache abbia fatto le dovute verifiche. Per far questo mi faccio lasciare un assegno non trasferibile intestato alla proprietà di circa 10/20.000 euro, a titolo di deposito, ma che si trasforma con l'accettazione in CAPARRA PENITENZIALE (NON CONFIRMATORIA) ed è scritto che sono autorizzato a dare l'assegno alla proprietà al momento del preliminare di compravendita.
Altra clausola prevede che se il proponente l'acquisto si rifiuta di stipulare il preliminare (non perchè ci siano dei "problemi oggettivi") perde la caparra penitenziale e pagherà l'agenzia (solo lui). Stessa cosa metto nell'accettazione: se il venditore si rifiuta di fare il preliminare io restituisco l'assegno che è ancora nelle mie mani al proponente l'acquisto, il venditore paga al proponente una pari cifra e paga anche l'agenzia (lui solo).
In questo modo ritengo che le parti siano tutelate tutte:
Agenzia: una volta accettata la proposta almeno una provvigione la prende.
Il Proponente l'acquisto: fino al preliminare a modo di fare tutte le verifiche approfondite che vuole, ma l'assegno l'ho ancora io che se lui è adempiente NON posso darlo alla proprietà fino al preliminare
La proprietà: che non rischia di vedersi bloccare l'immobile in caso di controversie con una piccola caparra, perchè è PENITENZIALE (in pratica corrisponde ad una penale per il diritto di recesso) e NON CONFIRMATORIA con la quale la parte adempiente potrebbe anche chiedere l'esecuzione forzata ed il risarcimento del danno.

Ho scritto di getto spero quindi di non essermi dimenticato nulla.
Un saluto a tutti.

Allora.....
Se è una caparra penitenziale (che mi può star bene) quando vai a compromesso che succede? Ti sei fatto dare 20.000euro (che non è sempre cosa facile) al momento della proposta come deposito, che si trasforma in penitenziale: e al preliminare c'è un altro versamento? A che titolo? Se il proprietario vuole l'assegno di caparra prima del preliminare (cosa lecita)?
E siamo sempre comunque nell'ambito della promessa di promessa.......