Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

[Oris]

Leggete il pre-contratto, studiatelo, poi capirete cosa è una proposta: atto unilaterale, rimane tale anche con l'accettazione, quanto è scritto ed accettato è proposta, mero appunto, non vincolante di ciò cheè intenzione sottoscrivere, non promessa, intenzione, aspettativa,seguendo i principii della buona fede.

Fa nascere il diritto alla provvigione, nel caso si addivenga in futuro alla chiusura dell'affare, perchè dimostra l'attività dell'agente.

In gioco c'è il pre-contratto, l'aspettativa e la rieciproca promessa di condurre le trattative secondo buona fede (pre-contratto) per tentare di addivenire a un contratto SOLO dopo aver puintualizzato i termini e fatto i dovuti passaggi.

L'unico contratto che si sottoscrive, per fare l'opera d'arte è la limitazione del danno che ci si riconosce nel caso uno dei due si ritiri senza giusta causa (e epr questo leggetevi il mondo.. c'è un casino di materiale) che è sempre comprovabile, quando fondata, si limita il danno all'importo della penitenziale, che non è in conto prezzo nel momento nel quale viene depositata o versata, come in effetti è anch ela confirmatoria (la caparra in conto prezzo viene conteggiata al rogito, non prima, altrimenti viene tassata al 3%).

Insomma, basta studiare e la via si trova.

Dimenticatevi l'idea di fare un contratto con due soldi e vedrete che tutto vi sembrerà chiaro.

L'accettazione nel contratto di intermediazione immobiliare

Lo scambio di proposta e accettazione sulla base della modulistica standard predisposta dal mediatore immobiliare non produce la conclusione di un tipico contratto di vendita o di un preliminare di vendita, ma la conclusione di un contratto atipico che ha per oggetto la messa a disposizione di informazioni detenute in via esclusiva dal mediatore in virtù del conferimento dell'incarico.
Questo modus procedendi corrisponde ad una tecnica contrattuale propria del commercio internazionale, dove nella vendita si introduce una terza fase, il confidentiality agreement, fase interlocutoria che tende solo allo scambio di informazioni tra le parti interessate, con l'obiettivo di chiarire i termini della negoziazione e le regole procedimentali per la prosecuzione delle trattative in vista dello scambio di consensi.
L'accettazione della proposta di acquisto ha ad oggetto informazioni detenute in via esclusiva dall'agente immobiliare: secondo gli usi, l'accettazione è qui collegata all'assunzione di un obbligo di trattare, ai fini di concludere un contratto preliminare di compravendita.

http://it.wikipedia.org/wiki/Accettazione

 

[Umberto Granducato]

Oris ho letto, studiato, riletto, ristudiato e riguardato. Non sempre è possibile farsi lasciare dei depositi di 15/20000euro.
Tu fai un contratto (pre-contratto) che prevede una limitazione del danno da riconoscere in caso di ritiro ingiustificato (perchè se tutti van d'accordo puoi scrivere anche in aramaico su un foglio di carta da formaggio), senza vincolare le parti con eventuali richieste di esecuzione del contratto (risoluzione alle calende greche giustamente). La mia curiosità è quella di vedere all'atto PRATICO come viene scritto tutto questo discorso che mi è chiaro da tempo.

 

[Luciano Passuti]

Cari colleghi, senza stare a rigirarvi la bozza che generalmente utilizzo, vi dico che nella sostanza sono daccordo con Oris (se ho interpretato bene il suo pensiero):
nella proposta metto tutti i dati essenziali (luogo, data, parte proponente l'acquisto, parte proprietaria del bene venduto, oggetto dell'offerta, prezzo e condizioni di pagamento, data di stipula del preliminare e del rogito, compenso dell'agenzia, data di scadenza della proposta (la proposta la condiziono al fatto che l'immobile sia libero da iscrizioni e trascrizioni di qualsiasi genere e che sia in regola con le norme vigenti dal punto di vista urbanistico e catastale).
Detto questo veniamo al noccilo della questione: personalmente cerco in prima battuta di impostare le cose in modo che il proponente l'acquisto NON rischi soldi fino al compromesso e fino ache abbia fatto le dovute verifiche. Per far questo mi faccio lasciare un assegno non trasferibile intestato alla proprietà di circa 10/20.000 euro, a titolo di deposito, ma che si trasforma con l'accettazione in CAPARRA PENITENZIALE (NON CONFIRMATORIA) ed è scritto che sono autorizzato a dare l'assegno alla proprietà al momento del preliminare di compravendita.
Altra clausola prevede che se il proponente l'acquisto si rifiuta di stipulare il preliminare (non perchè ci siano dei "problemi oggettivi") perde la caparra penitenziale e pagherà l'agenzia (solo lui). Stessa cosa metto nell'accettazione: se il venditore si rifiuta di fare il preliminare io restituisco l'assegno che è ancora nelle mie mani al proponente l'acquisto, il venditore paga al proponente una pari cifra e paga anche l'agenzia (lui solo).
In questo modo ritengo che le parti siano tutelate tutte:
Agenzia: una volta accettata la proposta almeno una provvigione la prende.
Il Proponente l'acquisto: fino al preliminare a modo di fare tutte le verifiche approfondite che vuole, ma l'assegno l'ho ancora io che se lui è adempiente NON posso darlo alla proprietà fino al preliminare
La proprietà: che non rischia di vedersi bloccare l'immobile in caso di controversie con una piccola caparra, perchè è PENITENZIALE (in pratica corrisponde ad una penale per il diritto di recesso) e NON CONFIRMATORIA con la quale la parte adempiente potrebbe anche chiedere l'esecuzione forzata ed il risarcimento del danno.

Ho scritto di getto spero quindi di non essermi dimenticato nulla.
Un saluto a tutti.

Senza entrare in merito alle procedure e' chiaro che, dopo la nota sentenza della Cassazione, la proposta cosi' impostata che rimanda le parti alla sottoscrizione di un preliminare, e' un " preliminare di preliminare", e quindi un atto certamente NULLO !!
Le parti non mi sembrano tutelate !
La mediazione non puo' essere maturata su un atto nullo !

 

[andrea boschini]

...pensate se fra un mese...arriva ancora una sentenza che stravolge la prima...interpreta una seconda...e ne fa una terza

 

[Oris]

Il preliminare di preliminare è un atto di dubbia validità da ben prima della sentenza, ci sono milioni di pagine sul tema, analisi di giuristi, notai, avvocati ecc. che ne spiegano il perchè e il percome.

Si legga ad esempio questa pagina dell'inizio del secolo :
http://www.rivistagiuridica.it/articoli/dc_dot_28052001_00.htm

Il problema non è della sentenza, il problema è nel contenuto di tali proposte, analizzato dal punto di vista del diritto.

La proposta è un atto unilaterale, dove si PROPONE una serie di termini e condizioni che potrebbero o meno venire poi confermati dalla stesura di un atto, alla fine delle trattative che INIZIANO con l'accettazione e finiscono con la sottoscrizione di ATTO ad effetti Reali od Obbligatori.

La proposta serve a questo, non ad accellerare il processo normale di avvicinamento delle parti, deformandolo e delimitandolo a pochi giorni per decidere.

 

[maryjo]

...pensate se fra un mese...arriva ancora una sentenza che stravolge la prima...interpreta una seconda...e ne fa una terza

infatti, si sta qui a discutere perchè le normative sono talmente varie ed articolate con questo e quello, e poi ci sono le sentenze che dico quello e quell'altro...ne arriva un'altra che reinterpreta tutto.....
insomma...... la diffidenza della gente nasce perchè non c'è chiarezza!!!! ognuno interpreta e lavora a modo suo .....
ma se qui si sono scritti fiumi di parole e ancora si sta a discutere su qual'è la giusta interpretazione!!!!
ma se già noi per svolgere questo lavoro dovremmo avere minimo 5 lauree e c'è sempre qualcuno che dice la sua.... vogliamo che chi compra o vende casa capisca tutte le arzigogolazioni delle norme in materia????
chi vende ha bisogno dei soldi e chi compra ha bisogno di una casa .... stop!!! tutto il resto è inutile!!!!
piuttosto, a mio avviso, ci sarebbe la necessità che si scrivano due parole, chiare e concise e che siano uguali e valide per tutti, da nord a sud, da est a ovest, solo così la gente comincerebbe a non guardare più con sospetto gli Ai.....

 

[Roby]

Condivido, condividoi pieno maryjo, possibile che siamo noi che ci dobbiamo creare gli strumenti per lavorare??

Ma siamo e viviamo in uno stato di diritto o no??

 

[Oris]

La proposta di acquisto che diventa compromesso non l'ha inventata il diritto, am alcuni AI, che ncessitavano di accellerare il processo della chiusura di un affare.

Tale procedura non ha alcuna utilità per le parti, perchè nel normale proseguio di un affare, le stesse arrivano a conclusione in modo naturale.

Il problema non è nel mezzo, ma nelle ragioni della sua creazione, che sono CONTRO lìinteresse dei clienit, i quali hanno invece l'interesse di avere strumenti ch eli portino alla conclusione di un affare nel modo più tranquillo possibile.

 

[maryjo]

La proposta di acquisto che diventa compromesso non l'ha inventata il diritto, am alcuni AI, che ncessitavano di accellerare il processo della chiusura di un affare.

Tale procedura non ha alcuna utilità per le parti, perchè nel normale proseguio di un affare, le stesse arrivano a conclusione in modo naturale.

Il problema non è nel mezzo, ma nelle ragioni della sua creazione, che sono CONTRO lìinteresse dei clienit, i quali hanno invece l'interesse di avere strumenti ch eli portino alla conclusione di un affare nel modo più tranquillo possibile.

il cliente se va in agenzia e conosce le regole perchè ne a parlato con il cugino a Canicattì,.... con l'amico a Cortina, .... con il parente a casa di Cristo, SA a cosa va incontro perchè le regole sono uguali per tutti, SA che rivolgendosi all'agenzia è tutelato e trattato bene e non ha difficoltà a dare carta bianca.....
invece si cerca sempre di creare altre leggi e leggine con codici e codicilli e cavilli vari, che hanno l'unico scopo quello di non farsi scappare il cliente e nel caso in cui questo riesca a scappare in ogni caso deve pagare!!!!! e chi dovrebbero tutelare tutti questi fiumi di parole???? ma gli AI naturalmente!!!! mica il cliente!!!!! ed ecco perchè chi riesce a farci le scarpe esulta!!!!!
la normale legge del mercato dice che se io do una cosa a te (acquisto-bene) tu poi dai una cosa a me (vendita-corrispettivo) qui invece si confondono le idee.....
cerchiamo di semplificare ed uniformare le regole.... ne guadagneremmo tutti indistintamente, in termini di immagine e di soldi

 

[Oris]

"Semplificare un acquisto immobiliare" non è attraverso la proposta/compromesso la via.

Per semplificare un processo complicato come quello si deve renderlo più semplice a livello legislativo e burocratico, prima, poi si può anche vincolare velocemente le persone.

In presenza di un processo farraginoso e pieno di trappole, trovo che il processo prudente e "lento" sia il miglore, un gradino alla volta, dopo aver tastato il terreno prima di posare il piede, buttarsi di sotto con l'elastico può anche esser sicuro, ma il bungee jumpin' a me personalmente attira poco.

L'Ai che tutela tiene conto di queste problematiche, non le mette in conto sulle spalle dei clienti, facendoli obbligare l'uno con l'altro con pochi spiccioli e poi tappando i buchi che eventualmente compaiono.