Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Aggiungere pure Come il Comune intende procedere per i primi acquirenti che hanno venduto a libero mercato? Continuerà a pretendere laffrancazione dai proprietari di oggi continuando a fare finta di niente legittimando un guadagno illecito di persone che hanno pagato due soldi e usufruito di finanziamenti pubblici? Ed ora altri devono pagare il conto?
Su questa faccenda tutti a fa finta de niente?

@fab74 se proprio sicuro che tutti i primi acquirenti abbiano acquistato a "prezzo imposto" e non a "prezzo di mercato", dati i trucchi piu' vari messi in atto dalle imprese costruttrici, abilmente "coadiuvate" dai notai e dai Funzionari del Comune di Roma (che, nel mio caso, hanno nascosto per anni la lista dei "prezzi massimi")?
Il problema non nasce dai primi acquirenti (almeno non in tutti i casi), ma risale alle imprese costruttrici che hanno abilmente utilizzato:

1. L'omesso allegato dei prezzi massimi ai rogiti;
2. Pagamento, spesso al nero, all'"Agenzia Immobiliare fittizia", messa su giusto per vendere qel solo immobile e di proprieta' della stessa Impresa costruttrice (mi riferisco all'impresa vera che stava dietro a tutta l'operazione, non alla soceta' cooperativa a responsabilita' limitata, anche questa messa su giusto per costruire quel solo immobile, schermando dietro ad un risibile capitale sociale l'impresa vera da possibili azioni legali, che nel mio caso abbiamo anche fatto senza risultato dato che la differenza di prezzo pagato rispetto a quello calmierato per un singolo appartamento era gia' superiore al capitale sociale della societa', figuriamoci cosa potevamo tirar fuori su quasi 100 appartamenti venduti a prezzo maggiorato! Cosa faceva in Comune di Roma per evitare tutto cio'? UN BEL NULLA !!!, anzi, mi correggo, ha fatto tantissimo per nascondere per bene la lista dei prezzi massimi che nessuno di noi "speculatori" primi acquirenti ha avuto modo di leggere per almeno 5 anni dopo i rogiti;
3. L'incremento dei prezzi applicati con la scusa delle "migliorie" (senza le quali il palazzo non sarebbe stato in piedi e gli appartamenti sarebbero stati inabitabili);
4. Gli Interessi di preammortamento gonfiati. Nel mio caso ho dovuto pagare anni di interessi di preammortamento su quote di capitale del mutuo mai erogati, poiche' non giustificati dagli stati di avanzamento dei lavori, e, per le quote erogate, anche gli interessi sugli importi erogati dalla banca all'impresa costruttrice per finanziare la parte commerciale della costruzione che poi, per anni, e' stata utilizzata dalla stessa impresa, sotto un nome di comodo diverso, per lucrarci sopra affittando i locali a banche, supermercati, e negozi vari ... In sostanza, i famosi primi acquirenti che qualcuno addita come "speculatori", almeno nel mio caso, hanno finanziato, per la quota interessi, l'implresa per costruire dei locali commerciali dai quali ha ricavato un reddito forse superiore a quello ottenuto dalla vendita delle unita' ad uso abitativo! Il colmo adesso e' che con i metodi piuttosto discutibili della Deliberazione 40/2016, i prezzi venali delle parti commerciali dello stesso PdZ sono inferiori a quelli delle parti ad uso abitativo. Quindi ad ingiustizia si agiunge ingiustizia dato che i nuovi proprietari delle parti commerciali (costruite anche con gli interessi di preammortamento fasulli fatti pagare ai primi acquirenti degli alloggi), per trasformare il diritto di Superficie, spenderanno, in proporzione, meno dei proprietari degli alloggi! Ma vi sembra una cosa normale? Faccio notare che anche sotto questo aspetto, le stime precedenti per il riscatto del suolo, erano piu' corrette risultando le stime unitaria delle parti commerciali maggiori di quelle delle parti abitative, come e' giusto che sia.

 

[Santi60]

non è proprio così...purtroppo troppo spesso la cifra riportata sui primi atti, da costruttore a primo acquirente, non corrispondeva mai al prezzo effettivamente pagato perché l'impresa pretendeva altre somme, di cui non rimaneva traccia, per migliorie o altro senza contare i compensi dati agli intermediari (che spesso coincidevano con l'impresa stessa!). La problematica è stata sviscerata anche in questo forum parecchie pagine addietro. A parer mio per risolvere almeno in parte la situazione il comune dovrebbe dare la possibilità di fare l'affrancamento anche agli aventi interesse (venditori) e non solo ai proprietari con atti retrodatati (ora per allora). In questo modo l'onere del pagamento ricadrebbe sui vecchi proprietari che non potrebbero appellarsi al fatto di avere avuto via libera da comune e notai ma al tempo stesso sarebbero liberi dal rischio di eventuali cause

Quoto in pieno quanto scritto da @MissRossella : nel mio caso l'impresa non si e' neanche preoccupata di non lasciar traccia delle maggiori somme incassate tanto si riteneva al riparo da tutto (grazie al Notaio ed ai Funzionari del Comune del tempo uno dei quali ha avuto la faccia tosta di dire al nostro Consulente di Parte, incaricato durante l'azione legale, "La lista dei prezzi massimi non e' un obbligo sanzionabile quindi e' normale che non esista" (mentre esisteva eccome, ma lui non ha voluto consegnarla ...)

 

[Santi60]

Sto con il cell. Mi rimane difficile leggere e rispondere, di fatto gli approcci verso il pregresso è stato sempre soft, vengono tirate in ballo somme in nero più alte versate ai costruttori dai primi acquirenti? Tali somme sono state ampiamente recuperate da vendite fatte poi al doppio del prezzo iniziale... la verità è che politicamente conviene a tutti dire che i costruttori sono tutti paraculi (il solito piagnisteo populista) ma nessuno prende posizioni nei riguardi di chi oggi ha straguadagnato senza aver affrancato, e su questa grave posizione fanno tutti i vaghi, tranne che passare la "sola" a chi ha comprato come secondo.
Buone ferie

Francamente non sarei molto d'accordo con te @fab74 . Infatti, se un primo acquirente ha comprato a "prezzo di mercato" di allora (tramite i trucchi vari che ho esposto in altri post) non vedo quale sia la sua vera responsabilita' se successivamente ha venduto a prezzo di mercato, seguendo l'andamento dei prezzi degli immobili di cui tutti conosciamo l'incremento dopo il passaggio dalla Lira all'Euro. Fra l'altro, l'ha fatto anche in buona fede, ingannato dal fatto che, quando ha acquistato il costruttore gli ha fatto credere che avrebbe potuto vendere l'appartamento dopo 5 anni senza vincoli e, nel rogito, il Notaio ha, implicitamente, confermato l'assenza di vincoli non evidenziandone alcuno tranne per la citazione di un precedente atto fra Comune e Costruttore, cioe' la Convenzione, di cui, l'acquirente non ha neanche dovuto dichiarare di "ben conoscere ed accettare". Infine, solo con la sentenza di cui si discute in questo Forum, e' diventato chiara l'applicabilita' del vincolo del prezzo massimo di cui in molti sconoscevamo l'esistenza (incluso il Comune di Roma, i cui Funzionari, forse pur conoscendo il problema, continuavano a rilasciare i famosi "nulla osta" e/o precisazioni). Forse gli acquirenti sono stati colpevoli di ignoranza, ma non certo di speculazione colpevole.

 

[Utente Cancellato 67606]

Analizzando la legge 865 del 1971 all'articolo 35, comma 14 trovo il seguente testo: I criteri di cui alle lettere e) e g) e le sanzioni di cui alla lettera f) dell'ottavo comma, nonché i casi di cui alla lettera d) del precedente comma dovranno essere preventivamente deliberati dal consiglio comunale o dall'assemblea del consorzio e dovranno essere gli stessi per tutte le convenzioni.

Quindi andiamoci piano nell'affermare che il famoso "nulla osta" del Comune è carta straccia, non è mica stato rilasciato da un amico ubriaco al bar su carta igienica, ma dall'ente responstabile citato nella legge stessa: ossia il Comune. Saranno chiarimenti, saranno molto vaghe, ma in ogni caso sono informazioni rilasciate direttamente da chi la convenzione l'ha stipulata in origine!

Avrebbero potuto benissimo rispondere ad ogni richiesta dicendo che non era compito del Comune fornire questi "chiarimenti" ma era il cittadino stesso a doversi informare sulla convenzione tramite notai ed avvocati, o più semplicemente che loro non erano in grado di rispondere. Invece hanno deciso di farlo, inducendo i cittadini a sbagliare. Qui non solo c'è responsabilità civile, ma pure penale secondo me...

 

[Santi60]

Il fatto che abbia straguadagnato sta unicamente nell'andamento del mercato immobiliare, esattamente come chi ha comprato a libero mercato in lire e rivenduto in periodo di bolla immobiliare in euro.
Qui stiamo parlando al 99% di gente che ha venduto una prima casa, pagata, considerando quanto richiesto in più in corso d'opera, a prezzi di una inezia inferiori al mercato di allora, se prendiamo a paragone quello di case vendute su carta in posti non urbanizzati, senza sapere quando l'avrebbe avuta e col rischio di non vedere più i soldi, e l'ha rivenduta, per necessità, per comprarne un'altra, non per portare i soldi all'estero.
Alla prenotazione nessuno che io sappia è stato informato di tutti i vincoli della convenzione, molti come me non l'hanno mai vista prima di ora, come dice Bocio, sapevamo solo che nel caso avessimo voluto rivenderla dovevamo aspettare 5 anni...oltre ai 3 che son passati da quando abbiamo iniziato a sborsare denaro senza godere di nulla.
Si può obiettare la la legge non conosce ignoranza, ma poi anche qui capiamo che capirci qualcosa nelle leggi sulla peep è impossibile.
Per quanto mi riguarda penso che si può configurare un vero e proprio raggiro ai danni del consumatore e vorrei conoscere il parere delle varie associazioni consumatori.
Nella stragrande maggioranza dei casi, prima hanno preso i soldi, per di più gonfiati, poi ci hanno hanno messo in condizione di leggere le clausole, in modo molto generico nel rogito, quando eravamo coi mobili per strada e nessuno si sognava di voler rinunciare ne poteva.
Per favore non voglio sentire anche qui le stupidagini che leggo sul sito di area167. Non ho voglia ora di argomentare oltre ora ma mi riprometto di farlo dettagliatamente.
E basta con queste tesi del cacchio, per favore!!!
E normale che chi ha comprato a prezzi di mercato si senta doppiamente raggirato, ma la colpa non è dei primi acquirenti , è delle istituzioni, sarebbe equo che venisse adottata una sanatoria tombale sul pregresso e svincolare i secondi acquirenti, se qualcuno deve pagare dovrebbe essere il comune che ha permesso tutto questo casino, per poi crearne un'altro con fantasiose delibere e stime.

Quoto in pieno quello che scrivi @Mobil . Concordo al 100% !

 

[Santi60]

Sono primo assegnatario e non ho mai venduto. Vi faccio una domanda che mi incuriosisce molto. Ma voi, oggi come oggi, comprereste una casa a Roma che ha pagato l'affrancazione ma non ha ancora trasformato il diritto di superficie in proprietà? Personalmente, dopo aver studiato la problematica e i comportamenti di tutti i soggetti che hanno partecipato a questo caos e prevedendo quello successivo.....La mia risposta è : Mai!

Concordo con @Nicestar non lo farei neanch'io. Un errore del genere si fa solo una volta (se si viene tenuti all'oscuro di tutto) ...

 

[lupin3]

Bisognerebbe mettere all ordine del giorno queste tematiche in tutti i comitati di quartiere ricadenti nei pdz.... e magari fare delle azioni congiunte. ..

 

[Mobil]

... ditemi chi potendo scegliere tra un appartamento di 60 mq fuori il raccordo (e quindi soggetto alla diurna odissea degli spostamenti casa-lavoro-casa), rifiniture finto lusso, a 350.000 - 400.000 euro, ed un appartamento economico di 90 mq all'interno del GRA, in zona ben urbanizzata e servita, allo stesso prezzo o addirittura inferiore, sceglierebbe il primo? Ecco perchè la situazione attuale fa tanto comodo ai palazzinari (che, ripeto, non considero colpevoli ma solo opportunisti, altrimenti bisognerebbe "incolparli" pure della sentenza della cassazione!).

Colgo l'occasione per ribadire un'altro doppiopesismo che sembra passare in secondo piano.
Le rivalutazioni delle aree per la trasformazione, al di là del metodo applicato e qui contestato, tengono conto dell'urbanizzazione attuale, e questo potrebbe essere anche giusto, dato che rimanendo la proprieta del comune se io volessi acquistarla la pagherei ai prezzi attuali.
Allora dovete spiegarmi per quale ragione il contributo per gli oneri di urbanizzazione versato al tempo, per fare in modo che le aree venissero appunto urbanizzate a nostre spese, maggiore tra l'altro di quanto esborsato per l'acquisizione dell'area, non viene computato nella sottrazione del versato-rivalutato.
Si concretizza il colmo che da una parte urbanizziamo l'area, dall'altra la dovremmo pagare molto di più, non per ragioni di rivallutazione monetaria del costo originario ma appunto perchè l'abbiamo urbanizzata.
Tra l'altro, mi sembra di capire che, per legge, questo costo non dovrebbe mai superare quanto pagato-rivalutato per la acquisizione direttamente in proprietà all'epoca della concessione.
I palazzinari non si creano problemi, anche in aree peep continuano a praticare, come allora, prezzi di cessione prezzi almeno del 30% 40% superiori a quanto invece dovremo vendere noi, con gli escamotage gia citati, che guardacaso passano sempre il vaglio degli uffici preposti.

 

[antari]

ma alla fine queste case quanto ci costano .......opere di urbanizzazione ...affrancamento... trasformazione... migliorie ... interessi preammortamento mutuo .......altroche' libero mercato....

 

[giannelmo]

Se non c'è modo di provare le somme in più pagate dagli assegnatari originali, temo che valga quanto scritto sulla convenzione e sul rogito.
Resta il fatto che reputo corretto che gli assegnatari originari paghino l'affrancamento, ma su cifre calcolate correttamente non "ad mentula canis"...