Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[giannelmo]

Ma ne siamo proprio sicuri ?
Questo, il comune di Modena, che è uno dei tanti comuni che ho visitato dice:

decorsi venti anni dalla licenza di abitabilità si può vendere l'alloggio a chiunque versando al Comune di Modena la differenza (determinata dall'Agenzia del Territorio) tra il valore attuale di mercato dell'area ed il prezzo di acquisto a suo tempo corrisposto e rivalutato......

Io non sarei proprio così sicuro.

RIFLESSIONE
Compero una casa al prezzo convenzionato "vero" la tengo 20 anni, ci pago le tasse ma ci abito, poi me la rivendo a prezzo di mercato, non è un buon investimento ? (Speculazione)

Devi pagare comunque il corrispettivo della trasformazione, che tanto basso non è. Il punto è che la trasformazione INCLUDE l'affrancamento, non può essere in nessun caso ALTERNATIVA all'affrancamento stesso!
Nel caso di Modena si sono messi in mano ad un organismo terzo (L'Agenzia delle Entrate, quella del Territorio non esiste più, è stata incorporata nella prima), che non potrà che applicare i criteri di legge per la determinazione dell'importo, non astruse delibere commissariali o peggio, determinazioni dirigenziali, che riscrivono a modo loro una bella parte del codice del diritto immobiliare!

 

[boccio]

Io francamente non ho le idee molto chiare e devo dire che, se dovessi rileggere tutti i post di questo forum, probabilmente ne avrei di meno e aggiungerei che tutta questa certezza non la ho.

Quelle che vorrei evidenziare è il seguente ragionamento:

Se il diritto di proprietà, dopo 20 anni, deve pagare qualche cosa che io chiamerei AFFRANCAZIONE, per equità con il diritto di superficie, nel seguito della discussione forse sarà più chiaro, il diritto di superficie, sempre per equità con il diritto di proprietà, dovrà pagare un qualche cosa in più oltre alla TRASFORMAZIONE, che viene chiamata AFFRANCAZIONE.


Esempio ipotetico ma equo tra due immobili identici nella stessa zona ma uno in diritto di superficie, l’altro in diritto di proprietà.


Immobile in diritto di superficie 100.000€

Dovrà pagare 20.000€ per la TRASFORMAZIONE + 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€


Immobile in diritto di proprietà 120.000€ (La proprietà del terreno è compreso nell’immobile)

Dovrà pagare 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€



Con questo vorrei portare all’attenzione di noi tutti che:

non è che il Comune di Roma sta ragionando come il sopracitato esempio?

Se il diritto di superficie non pagasse anche l’AFRANCAZIONE avrebbe dei vantaggi e non sarebbe equo nei confronti del diritto di proprietà.

Ovviamente è un esempio banale ma chiaro e comprensibile a tutti.

 

[giannelmo]

Io francamente non ho le idee molto chiare e devo dire che, se dovessi rileggere tutti i post di questo forum, probabilmente ne avrei di meno e aggiungerei che tutta questa certezza non la ho.

Quelle che vorrei evidenziare è il seguente ragionamento:

Se il diritto di proprietà, dopo 20 anni, deve pagare qualche cosa che io chiamerei AFFRANCAZIONE, per equità con il diritto di superficie, nel seguito della discussione forse sarà più chiaro, il diritto di superficie, sempre per equità con il diritto di proprietà, dovrà pagare un qualche cosa in più oltre alla TRASFORMAZIONE, che viene chiamata AFFRANCAZIONE.


Esempio ipotetico ma equo tra due immobili identici nella stessa zona ma uno in diritto di superficie, l’altro in diritto di proprietà.


Immobile in diritto di superficie 100.000€

Dovrà pagare 20.000€ per la TRASFORMAZIONE + 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€


Immobile in diritto di proprietà 120.000€ (La proprietà del terreno è compreso nell’immobile)

Dovrà pagare 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€



Con questo vorrei portare all’attenzione di noi tutti che:

non è che il Comune di Roma sta ragionando come il sopracitato esempio?

Se il diritto di superficie non pagasse anche l’AFRANCAZIONE avrebbe dei vantaggi e non sarebbe equo nei confronti del diritto di proprietà.

Ovviamente è un esempio banale ma chiaro e comprensibile a tutti.

Stiamo dicendo la stessa cosa.

 

[boccio]

Stiamo dicendo la stessa cosa.

Scusa non capisco, sai, sono un po' tardo, quindi dici che per il diritto di superficie si debba pagare oltre la TRASFORMAZIONE anche l'AFFRANCAZIONE a me era sembrato di capire che nel forum ci si battesse per non pagare anche l'AFFRANCAZIONE !!!!!!
Ecco perché dico che: più leggo e meno capisco.
BOOOOOO

 

[EmiVal]

Io francamente non ho le idee molto chiare e devo dire che, se dovessi rileggere tutti i post di questo forum, probabilmente ne avrei di meno e aggiungerei che tutta questa certezza non la ho.

Quelle che vorrei evidenziare è il seguente ragionamento:

, per equità con il diritto di superficie, nel seguito della discussione forse sarà più chiaro, il diritto di superficie, sempre per equità con il diritto di proprietà, dovrà pagare un qualche cosa in più oltre alla TRASFORMAZIONE, che viene chiamata AFFRANCAZIONE.


Esempio ipotetico ma equo tra due immobili identici nella stessa zona ma uno in diritto di superficie, l’altro in diritto di proprietà.


Immobile in diritto di superficie 100.000€

Dovrà pagare 20.000€ per la TRASFORMAZIONE + 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€


Immobile in diritto di proprietà 120.000€ (La proprietà del terreno è compreso nell’immobile)

Dovrà pagare 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€



Con questo vorrei portare all’attenzione di noi tutti che:

non è che il Comune di Roma sta ragionando come il sopracitato esempio?

Se il diritto di superficie non pagasse anche l’AFRANCAZIONE avrebbe dei vantaggi e non sarebbe equo nei confronti del diritto di proprietà.

Ovviamente è un esempio banale ma chiaro e comprensibile a tutti.

@boccio , sicuramente @Santi60 potrà sviluppare meglio la questione, però a me pare che il tuo ragionamento parta da presupposti non corretti, almeno stando alle disposizioni di legge.

Tu scrivi "Se il diritto di proprietà, dopo 20 anni, deve pagare qualche cosa che io chiamerei AFFRANCAZIONE": se mi baso sullo schema di convenzione in diritto di proprietà, quello fondato sulla legge 10/77 (la Bucalossi), che sostituisce le convenzioni in diritto di superficie ex legge 865/71 e che viene introdotto dalla legge 448/98 ed è quello adottato dal comune di roma con la delibera 54/2003, il tuo presupposto non è corretto.

Non saprei da dove lo hai estratto o dedotto.

In linea di principio, quindi, direi che il rapporto di equità tra diritto di superficie e diritto di proprietà che tu delinei è erroneamente derivato da un presupposto non corretto.

Piuttosto, direi che la trasformazione dovrebbe sicuramente ricomprendere l'affrancazione, nella misura in cui quest'ultima serve ad eliminare i vincoli pattuiti, come quello del prezzo imposto, senza però acquisire la piena proprietà del terreno.

Lo scenario, perciò, mi sembra piuttosto chiaro: con l'affrancazione vado a rimuovere i vincoli pattuiti, soprattutto nel caso di quei pdz non sbloccati, per i quali non sia ancora disponibile la trasformazione, pur mantenendo intatto il diritto di superficie.

Con la trasformazione sostituisco la convenzione in diritto di superficie con una convenzione in diritto di proprietà ex art.8 della legge 10/77, all'interno del cui schema viene ribadito che, dopo 20 anni dalla stipula della convenzione originaria, decadono tutti i vincoli accessori.

Penso, quindi, che solo per una opportuna semplificazione l'affrancazione sia considerata come anticipo della trasformazione: in realtà si tratta di due procedimenti diversi e, cosa secondo me fondamentale (che il comune vuole far finta che non esista per esigenze di cassa), con la trasformazione, dopo venti anni dalla stipula della convenzione originaria, l'affrancazione perde completamente di significato perché non ci sono più vincoli da rimuovere.

 

[Santi60]

E' semplice @Santi60, i ragazzi del dipartimento sono "ossi duri": perciò, ragionano al contrario.
Come hanno spiegato a qualcuno che si è recato da loro a chiedere informazioni, le pratiche di trasformazione sono sospese perché non saprebbero quale convenzione applicare.
Quella che c'è, infatti, non va bene perché prevede la decadenza di tutti i vincoli dopo 20 anni.
Invece, i vincoli dopo 20 anni non decadono, perché lo dice la sentenza.
Dove lo dice la sentenza? Quando parla di convenzione ad hoc, perché secondo loro la convenzione ad hoc è la convenzione di affrancazione.

Rivedere la loro interpretazione? Noooooooooo.

Piuttosto, scriveranno decine e decine di delibere per adeguare le pratiche alla loro interpretazione.

Perché oggi, se vuoi vendere un immobile in un pdz, devi pagare: sia perché così si fa cassa, sia perché così scacciamo lo spauracchio di un'accusa per danno erariale.

Fino a quando l'accusa per danno erariale non gli arriva lo stesso per tutte le dichiarazioni di "nulla osta" che hanno rilasciato!
Fra l'altro, paradossalmente, l'accusa di danno erariale è più semplice che la ricevano ora se non tornano sui loro passi perché, avendo utilizzato, in passato, stime più basse e convenzioni che svincolano dopo 20 anni, se ora dicono il contrario si autodenunciano per quello che hanno fatto in passato!
La parola "paradossalmente" l'ho scelta di proposito perché, ovviamente, ritengo che le stime e le Convenzioni di trasformazione corrette erano quelle del passato e non le stime della Deliberazione 40/2016 e questa nuova fantomatica Convenzione di Trasformazione che, secondo alcuni post in questo Forum, vorrebbero emettere adesso.

 

[Santi60]

E' semplice @Santi60, i ragazzi del dipartimento sono "ossi duri": perciò, ragionano al contrario.
Come hanno spiegato a qualcuno che si è recato da loro a chiedere informazioni, le pratiche di trasformazione sono sospese perché non saprebbero quale convenzione applicare.
Quella che c'è, infatti, non va bene perché prevede la decadenza di tutti i vincoli dopo 20 anni.
Invece, i vincoli dopo 20 anni non decadono, perché lo dice la sentenza.
Dove lo dice la sentenza? Quando parla di convenzione ad hoc, perché secondo loro la convenzione ad hoc è la convenzione di affrancazione.

Rivedere la loro interpretazione? Noooooooooo.

Piuttosto, scriveranno decine e decine di delibere per adeguare le pratiche alla loro interpretazione.

Perché oggi, se vuoi vendere un immobile in un pdz, devi pagare: sia perché così si fa cassa, sia perché così scacciamo lo spauracchio di un'accusa per danno erariale.

Saranno pure "ossi duri", ma quando arriveranno orde di avvocati all'attacco anche contro il Comune come " branchi di cani rabbiosi", per difendere tutti quelli che hanno comprato fino allo scorso anno, a prezzo di mercato, con in mano il famoso "nulla osta", voglio proprio vedere quanti "ossi duri" si romperanno sotto le mascelle dei "cani rabbiosi" di cui sopra ...

 

[EmiVal]

RIFLESSIONE
Compero una casa al prezzo convenzionato "vero" la tengo 20 anni, ci pago le tasse ma ci abito, poi me la rivendo a prezzo di mercato, non è un buon investimento ? (Speculazione)

In questo caso non ci vedo nessuna speculazione: pagando il giusto al comune, e trasformando il diritto di superficie in diritto di proprietà secondo le disposizioni di legge, penso sia corretto poter disporre liberamente del bene acquistato in convenzione.

 

[EmiVal]

Saranno pure "ossi duri", ma quando arriveranno orde di avvocati all'attacco anche contro il Comune come " branchi di cani rabbiosi", per difendere tutti quelli che hanno comprato fino allo scorso anno, a prezzo di mercato, con in mano il famoso "nulla osta", voglio proprio vedere quanti "ossi duri" si romperanno sotto le mascelle dei "cani rabbiosi" di cui sopra ...

Ovvamente me lo auguro.

 

[Santi60]

Ti rispondo io: NO!

@boccio anche la mia risposta è NO! E non vedo come possa essere diversamente, quantomeno per le Convenzioni in Diritto di Proprietà stipulate successivamente al 1-1-1997, in quanto LEGGE 23 dicembre 1996, n. 662, con la lettera (e) del comma 63 dell'art. 3, ha modificato l'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, fra le altre cose, stabilendo che il tredicesimo comma e' sostituito dal seguente: "Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico, con l'osservanza delle disposizioni di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere: ..." e, come noto, le Convenzioni ai sensi della Legge 10/1977 (o DPR 380 che l'ha sostituita), dopo la scadenza fanno decadere tutti i vincoli (cosa confermata anche dalla Sentenza 18135). Il problema è che il Comune di Roma la sentenza l'interpreta a modo suo e, se andiamo avanti così, va a finire che oltre all'imposta di registro si inventano qualcosa per farsi pagare l'affrancazione anche delle case costruite fuori dei PdZ!