Un trucco (o meglio tru. a) delle agenzie immobiliari

[andrea b]

[QUOTE="francesca63, post: 583171, member: 72232"
Per ultimo aggiungo che "immobile a 7 cifre" non sempre corrisponde a immobile di lusso.[/QUOTE]
Beh, nemmeno alla portata di molti comuni mortali...

 

[francesca63]

Beh, nemmeno alla portata di molti comuni mortali...

Dipende da cosa si intende per lusso. Per me ha a che fare più con il gusto estetico/funzionale e con la location che con il prezzo.
Credo che la cifra importante non denoti per forza un immobile di lusso.
Ci sono immobili costosi perché sono molto grandi, che non sono assolutamente di lusso: sono difficili da ristrutturare e poi scaldare, e magari sono anche brutti architettonicamente parlando .
E ci sono immobili piccoli e non a 7 cifre che sono lussuosissimi.

 

[PyerSilvio]

Nessun agente serio potrebbe lavorare così.

Il punto e’ tutto qui.

Ma ve lo immaginate..?

Io Agente, con in mano un prodotto che vale 15, lo svendo a 7 per intascare una misera provvigione, ad esclusivo interesse dell’acquirente.

Che semmai e’ il soggetto da “spremere”, considerato che il venditore, concede svendendo a sette.
Se poi parliamo di plusvalenze a sette zeri mi vien ridere.

Evidentemente @Marco810 ha sempre avuto a che fare con i piu’ cojoni.

 

[andrea b]

Dipende da cosa si intende per lusso. Per me ha a che fare più con il gusto estetico/funzionale e con la location che con il prezzo.
Credo che la cifra importante non denoti per forza un immobile di lusso.
Ci sono immobili costosi perché sono molto grandi, che non sono assolutamente di lusso: sono difficili da ristrutturare e poi scaldare, e magari sono anche brutti architettonicamente parlando .
E ci sono immobili piccoli e non a 7 cifre che sono lussuosissimi.

Vero, ma quello è il caso in cui nessuno li vuole e se te ne vuoi liberare spesso le cifre devono diventare 6...altrimenti te lo tieni e ci paghi tasse per migliaia di euro finché ti convinci...facile che dipenda molto anche dal luogo. Un conto in riva al lago maggiore o in centro a Milano, un altro il paesino sperduto e morente in qualche luogo d'Italia. Bellissimo, magari, ma nessuno è interessato

 

[Franco Gambuzzi]

perchè non ho materialmente clienti con disponibilità economica sufficiente

In un mondo aperto e globalizzato, dove puoi proporre immobili a chiunque, senza vincoli di spazio, mi fa ridere il parlare di "mia clientela". I clienti non sono di nessuno! Forse si è sbagliato agente, mi vien da dire.

 

[il_dalfo]

Se l'immobile valesse davvero 15 e il venditore fosse abbastanza interessato a cedere a 8 o 9, non vedo perchè far gli interessi dell'acquirente soltanto: lo faccio acquistare a qualcuno di mia fiducia (aka socio occulto) o lo compro direttamente e poi lo rimetto sul mercato al giusto valore.
Ergo, caro Marco810, quel che t'ha detto il tuo amico patentato è na mezza caxxata (nel senso che per metà potrebbe esser vera se lui lavora così... )

saluti

 

[Bruno2301]

Sto dicendo che molte agenzie preferiscono vendere nell'immediato e incassare quindi una provvigione inferiore (causando di conseguenza una perdita diretta per i proprietari) piuttosto che attendere l'arrivo di un cliente con tasche sufficientemente capienti dal pagare un immobile il suo effettivo valore.

Se non capite questo è come spiegare la relatività alle scimmie ammaestrate (e qui sembrate tutti, scimmiette ammaestrate!)

Poi magari per partito preso vi accingete a commentare con affermazioni fuori luogo.. ripeto, ho già rogitato a 13 un immobile che tanto vostri colleghi, sicuramente preparatissimi e competentissimi, giuravano e spergiuravano non sarebbe arivato a 7.

Ripeto, in italiano semplice e comprensibile per tutti: ho già rogitato, non devo vendere nessun immobile.

Scusami Marco ma non devi ostinarti a farti dire ciò che non possiamo dire perchè non è nella realtà di questo mondo, partendo dal fatto che l'Agente o l'Agenzia immobiliare fa un lavoro che conosce, se valuta un immobile a 10 è perchè nella sua eperienza quel tipo di immobile è stato già compravenduto a 10 e non a 15 o a 7 e quindi può essere ricompravenduto a quel valore, perchè dovrebbe venderlo a 7 se può venderlo a 10? incassando tra l'altro provvigioni (nel caso delle 7 cifre mooolto più basse?) immagina che se un immobile vale 10 verrà compravenduto a quella cifra e non ad un'altra. Qualsiasi agente immobiliare preferisce venderlo a 10 e non a 7, ed è questo che tutti cerchiamo di farti capire. I fantomatici casi che tu citi di venditori che si sono fatti infinocchiare a svendere un immobile non sono reali e per tante ragioniiniziando dal fatto che i venditori non sono stupidi a prescindere ma sono spesso ben informati e molto svegli. Altro caso è se il venditore vuol vendere ad un prezzo più alto di quello di mercato ed allora in alcuni casi potrà trovare l'agenzia che continua a consigliarlo di abbassare, ma non per fare terrorismo psicologico ma per fare il proprio mestiere e cioè quello di mediare la compravendita di un immobile rispetto alle attuali condizioni di mercato! Mi dispiace anche del fatto che un collega possa aver tirato fuori una favola del genene e non capisco nemmeno a quale pro! ma fidati ognuno fa il proprio mestiere e cerca di farlo bene. Puoi trovare come in tutti i mestieri il buono ed il cattivo, ma dire o credere che fare il cattivo su una situazione come quella da te descritta sia una prassi spesso usata da agenzie immobiliari, vuol dire uscire dalla realta.
Buona fortuna!

 

[CheCasa!]

Qualcuno forse ricorderà questo vecchio thread:

Agenzie immobiliari fantasma

Dove mi lamentavo della scarsissima professionalità delle agenzie da me contattate per la vendita di un immobile (il classico "grande e vecchio"), dove a parte i piagnistei per la mia richiesta straordinariamente avida non ho ricevuto nessun altro tipo di servizio. Vicenda tuttavia con lieto (e lauto) fine.

Ebbene, di recente credo di aver svelato l'arcano dopo aver discusso con un vostro collega (estraneo ai fatti esposti sopra), il quale mi ha raccontato per sommi capi la metodologia con cui le agenzie solitamente si approcciano ad immobili di valore a sette cifre. In sostanza: se nessuno dei clienti si dichiara disposto a spendere più di un'ipotetica cifra X, con la massima malafede le agenzie vogliono proporre a quel prezzo anche immobili il cui valore di mercato si assesta intorno a 2X, pur di concludere l'affare e intascare la "meritatissima" provvigione.

Insomma, tanto per fare un esempio: supponiamo che un'agenzia venga contattata per vendere un immobile dal valore commerciale stimato di 15 (quindici di quel che volete, è solo un numero). Se nel complesso il parco clienti dell'agenzia, ** a prescindere dall'immobile specifico** , è disposto a spendere al massimo 7 o 8, gli agenti vogliono proporre a quella cifra anche immobili il cui valore sarebbe doppio!

Un po' come dire: se un concessionario d'auto ha clienti poco facoltosi che vogliono spendere al massimo 10.000€, egli vorrebbe proporgli a quella cifra anche automobili del valore di 40.000€, a prescindere dalla marca e dal modello della vettura, pur di chiudere una vendita!

Insomma, altro che richieste esose e il dover fare i conti con la "dura" legge del mercato: qui si tratta conclamatamente di malafede premeditata.. per la serie, meglio il 6% di 7 che lo 0% di 15.

Rilancio un concetto che all'epoca è stato ridicolizzato, ma più ci penso e più mi sembra valido: quanti venditori potrebbero agire legalmente contro alle agenzie che, adducendo la scusa del "prezzo di mercato", sono stati raggirati a vendere per un tozzo di pane immobili dal valore ben superiore, solo per l'assenza di clienti in assoluto disposti a spendere una cifra più alta?

Attenzione, il ricorso al giochino del "voglio proporre a 8 anche immobili che valgono 15 solo perchè non ho materialmente clienti con disponibilità economica sufficiente" mi è stato confermato da un agente "patentemunito"..

I venditori che hanno svenduto il loro immobile non credo che siano molti.
Ce ne saranno, certo. Come ci saranno acquirenti che potrebbero aver pagato l'immobile più del suo valore di mercato. Ritengo però che in percentuale si parli di numeri piccoli, se non piccolissimi, comunque marginali...

Tieni presente che quando si instaura una trattativa il compito del mediatore non è comunque quello di fare in modo che la stessa si concluda al prezzo "perfetto" ma, semplicemente, che si concluda...

Capita la situazione in cui potrebbe "rimetterci chi vende..." così come capita la situazione in cui a rimetterci potrebbe esserlo chi acquista.
La trattativa, lo sappiamo bene, non è fatta solo dal prezzo... ma anche da altre componenti...

Che i venditori generalmente non svendano il loro immobile è dato dal fatto che:
1) molti di costoro si rivolgono a più soggetti prima di mettere in vendita l'immobile, alcuni dei quali si rendono disponibili a porre sul mercato il bene alle medesime aspettative del cliente.
Nella maggior parte dei casi il problema vero è costituito da quelle agenzie che non valutano ma si limitano a domandare: "quanto vuoi?".
L'esclusiva è quindi a vantaggio di quell'agenzia che, pur dimostrando di disporre di idonei strumenti pubblicitari ed organizzativi, sia anche la più vicina al soddisfacimento delle pretese di chi vende...
2) Il mercato immobiliare in Italia è trai più lenti del mondo civilizzato. Da noi, per vendere un immobile, si parla di mesi quando non di anni. Difficile che in un tempo così lungo si rischi di svendere. Questo è più facile che accada quando sia necessario monetizzare un bene in un tempo brevissimo... ed anche in questo caso... probabilmente... il termine "svenduto" non sarebbe quello più appropriato...
La valutazione comunque deve trovare rispondenza in tempi di vendita certamente inferiori a quelli dell'anno solare, meglio se contenuti nel semestre. Una valutazione non può certo prendere in considerazione periodi di tempo più lunghi dove il mercato potrebbe registrare modificazioni anche rilevanti di suo. Si pensi al biennio 2011/2013 che ha registrato una flessione generale del 20%... o ad identiche variazione avvenute in positivo nel 2001/2003...

La "tattica" è più di quegli operatori che, pur di escludere la concorrenza, sono disposti a gestire un immobile ad un prezzo gonfiato ma con incarico in esclusiva, ritenendo di poter persuadere il proprietario ad effettuare ribassi periodici, sino al raggiungimento del reale valore di mercato...

Anche questa tecnica si rivela il più delle volte poco fruttuosa ed estremamente negativa per il mercato. Il rischio è quello di raggiungere il "giusto prezzo" allo scadere dell'incarico rischiando di farne beneficiare gli altri operatori che rimangano in attesa di poter intervenire nelle trattative....

E' comunque importante ragionare sul target di spesa delle richieste di cui l'agenzia dispone. Anche se questi numeri diventano veramente apprezzabili solo quando l'evidenza delle stesse può assumere valore statistico.
Ricordo, ad esempio, il "Borsino Tecnocasa" che prendeva in considerazione la "moda" relativa alle richieste di Bilocali, Trilocali, Quadrilocali in un determinato quartiere. Sotto un certo numero di richieste il dato veniva elaborato come "non disponibile".

La "moda" è un elemente statistico che racchiude in un determinato intervallo il numero maggiore di richieste presenti sul mercato. Non è un dato assoluto. Non significa che un immobile debba essere venduto necessariamente ad un prezzo contenuto all'interno dell'intervallo. Può essere però un dato utile per comprendere quale sia lo scostamento dai valori tipici elaborati sulle richieste d'acquisto per quel segmento immobiliare di un dato quartiere... e da solo non vale ad elaborare una valutazione...

 

[ab.qualcosa]

Ho aperto questa discussione solo per capire quanto fosse diffusa la pratica descrittami da un titolare di agenzia conosciuto per caso, ovvero l'applicazione di "terrorismo psicologico" sui venditori di immobili dal valore (ancora, inteso come valore di mercato verosimilmente corretto, e non un fuori prezzo) a sette cifre per non voler attendere l'arrivo di un compratore con sufficiente liquidità ma chiudere la trattativa il prima possibile per intascare la provvigione.

A prescindere dal fatto che (ahimé) non ho tutto questo turbinio di immobili a 7 cifre, a me non risulta sia una pratica standard e non mi sembra neanche particolarmente scaltra, a meno che le cose non stiano come dice @il_dalfo.

Tra l'altro una differenza così macroscopica mi pare ben strana, bisognerebbe conoscere i dettagli della situazione.
O c'è un mercato particolarmente illiquido (mi sfugge come si definisca la domanda in tal senso @eldic ) oppure erano agenzie non esperte del settore/zona, oppure non so...

 

[il_dalfo]

beh, premesso che sarei contentissimo nel trovare disparità (valore/prezzo richiesto) di tal fatta, non credo però di poter essere così fortunato.
Nel commento mi son limitato a riportare esempi numerici applicabili ad un qualsiasi immobile X. Numeri quindi da tener conto per il significato e non per la quota in se.
D'altro canto v'è da dire che scontistiche importanti si possono ottenere anche in una normale contrattazione anche se è bene sempre verificarne i motivi per non dover affrontare poi situazioni spiacevoli.

In questo periodo sto seguendo il restauro di un immobile in zona Valpolicella, acquistato dal comittente ad un prezzo di circa il 40% inferiore rispetto al valore di mercato. Sempre agli altri certe botte di ku*o