Voltura catastale e accettazione eredità

[Avv Luigi Polidoro]

 

[brina82]

Assolutamente no.
La giurisprudenza è granitica sul punto.
La denuncia di successione ha solo finalità fiscali e pertanto la sua trascrizione nei registri immobiliari ha valenza solo tributaria.
E' assurdo (anche questo) ma è così.
Per il 2650 serve l'accettazione da trascrivere.

Ok quindi se dai registri immobiliari (conservatoria) appare la successione, ciò ha solo valenza fiscale, pertanto, stiamo dicendo che occorre comunque e sempre il Notaio anche nei passaggi per causa di morte, vero?

Hai pienamente ragione.... ma è così.
L'accettazione può conseguire a tanti atti (la voltura, ma anche possedere i beni senza fare l'inventario ad es.). Ognuno di questi molteplici atti deve avere una evidenza nei registri immobiliari, se nell'asse sono compresi beni immobili.
Tale evidenza è l'atto di accettazione fatto dal notaio e trascritto.
Qualora tale evidenza mancasse l'erede sarebbe comunque tale e quindi nessuno potrebbe contestare la sua titolarietà sul bene però... mancherebbe la continuità delle trascrizioni.
In sostanza il bene, nei Registri Immobiliari, è intestato al defunto e se un'altra persona (cioè l'erede) vuole venderlo, è necessario che venga trascritto il passaggio dal defunto all'erede.
Il passaggio risultante dal Catasto non rileva ai fini della proprietà, di qui la necessità di evidenziare il passaggio anche nei Registri Immobiliari.
E' assurdo? Sì, concordo con te. Ma è uno snodo fondamentale. Numerosissimi pignoramenti immobiliari, ad esempio, rimangono per anni nel limbo proprio per problematiche di questo tipo.

Cosa accadrebbe nel caso in cui venisse pignotato un immobile ereditato, di cui manca però la trascrizione dell'accettazione, qualora il debitore fosse l'erede?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Esatto #brina82. La dichiarazione di successione ha solo valenza fiscale.
Qualora non risultasse alcuna trascrizione di accettazione ad opera del debitore esecutato, il G.E. ordinerà al creditore procedente di procedere con la ricostruzione della continuità della trascrizioni (qualora possibile).
Quindi il creditore dovrà verificare la sussistenza di atti di accettazione che implichino accettazione da parte del debitore ed eventualmente promuovere un giudizio autonomo per accertare l'avvenuta accettazione. In difetto, l'immobile non potrà essere posto in vendita.

 

[brina82]

Esatto #brina82. La dichiarazione di successione ha solo valenza fiscale.
Qualora non risultasse alcuna trascrizione di accettazione ad opera del debitore esecutato, il G.E. ordinerà al creditore procedente di procedere con la ricostruzione della continuità della trascrizioni (qualora possibile).
Quindi il creditore dovrà verificare la sussistenza di atti di accettazione che implichino accettazione da parte del debitore ed eventualmente promuovere un giudizio autonomo per accertare l'avvenuta accettazione. In difetto, l'immobile non potrà essere posto in vendita.

Ok, quindi occorre trascriverla, e quando non può farlo un Notaio, ci pensa il Tribunale

(ogni qualvolta occorra "operare" in conservatoria, o lo fa il Notaio, o a seguito di una sentenza)

Grazie 1000.

 

[brina82]

Esatto #brina82. La dichiarazione di successione ha solo valenza fiscale.
Qualora non risultasse alcuna trascrizione di accettazione ad opera del debitore esecutato, il G.E. ordinerà al creditore procedente di procedere con la ricostruzione della continuità della trascrizioni (qualora possibile).
Quindi il creditore dovrà verificare la sussistenza di atti di accettazione che implichino accettazione da parte del debitore ed eventualmente promuovere un giudizio autonomo per accertare l'avvenuta accettazione. In difetto, l'immobile non potrà essere posto in vendita.

Ti domando: secondo te anche in caso di enfiteusi (immobile oggetto di esecuzione immobiliare, il CTU si accorge dell'enfiteusi...) il creditore dovrà promuovere un giudizio autonomo (al posto del proprietario), al fine di ottenere l'affrancazione, prima della vendita dell'immobile all'asta? Grazie.

 

[Avv Luigi Polidoro]

@brina82 ti rispondo a naso, senza avere avuto alcuna esperienza nè aver fatto ricerche sul punto: qualsiasi onere / vincolo presente sul bene, o esiste o non esiste.
Se esiste, si valuterà anche se è opponibile alla procedura (e quindi l'immobile verrà venduto con quel vincolo).
Se non esiste, il G.E. non ne terrà conto.
Non c'è il diritto ad eliminare un vincolo, solo per poter vendere il bene all'asta libero da pesi.

 

[brina82]

@brina82 ti rispondo a naso, senza avere avuto alcuna esperienza nè aver fatto ricerche sul punto: qualsiasi onere / vincolo presente sul bene, o esiste o non esiste.
Se esiste, si valuterà anche se è opponibile alla procedura (e quindi l'immobile verrà venduto con quel vincolo).
Se non esiste, il G.E. non ne terrà conto.
Non c'è il diritto ad eliminare un vincolo, solo per poter vendere il bene all'asta libero da pesi.

Però c'è da dire che in tal caso non trattasi solamente di un vincolo, perchè mancherebbe proprio la continuità delle trascrizioni: in presenza di una proprietà gravata da enfiteusi (a seguito di controlli effettuati dal CTU, poichè diciamo nessuno ne era al corrente), è evidente che non vi è stata la continuità delle trascrizioni, perchè da qualche parte c'è stato un Notaio che ha trasferito una proprietà, di qualcuno che proprietario non era, ma era livellario... Quindi credo che il problema non sia relativo solamente ad un onere sull'immobile; pertanto, credo vi siano 2 strade: o si mette in discussione il pignoramento della proprietà, che a quel punto diventa il pignoramento del diritto di enfiteusi, o il creditore richiede l'affrancazione.

Tra l'altro, il controllo della continuità delle trascrizioni viene fatto nel ventennio antecedente alla trascrizione del pignoramento, poichè se qualcosa non torna, c'è sempre l'arma dell'usicapione, ma l'enfiteusi ti frega, perchè si rinnova in automatico ogni 19 anni, per cui sfugge a questa cosa...

 

[Avv Luigi Polidoro]

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento che non esclude la pignorabilità della proprietà del bene.
Incide (notevolmente) sul godimento del bene e di conseguenza sul suo valore, ma non impedisce la vendita forzata.
La continuità delle trascrizione deve essere accertata con riferimento al debitore esecutato, sì da poter affermare con certezza che lo stesso è proprietario del bene; non con riferimento a soggetti terzi, che sono eventualmente titolari di diritti reali sul bene.
Il livello / enfiteusi (ed altre figure assimilate) non deriva sempre da rogito notarile, anzi è spesso vero il contrario. Si tratta di una materia molto delicata, nella quale la competenza tecnica del CTU deve essere affiancata da quella squisitamente giuridica del delegato alla vendita che deve prima di tutto comprendere di quale figura giuridica si tratti (spesso la denominazione in questi casi non è corretta, per via dei numerosi interventi legislativi), per poi valutare la perdurante efficacia della enfiteusi.
In una occasione, svolgendo accertamenti quale delegato alla vendita presso il Comune ove era sito l'immobile, rinvenii l'intervenuta affrancazione che altrove non risultava.
Ti allego uno Studio del Notariato, che certamente potrà esserti di aiuto.

 

[brina82]

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento che non esclude la pignorabilità della proprietà del bene.
Incide (notevolmente) sul godimento del bene e di conseguenza sul suo valore, ma non impedisce la vendita forzata.
La continuità delle trascrizione deve essere accertata con riferimento al debitore esecutato, sì da poter affermare con certezza che lo stesso è proprietario del bene; non con riferimento a soggetti terzi, che sono eventualmente titolari di diritti reali sul bene.
Il livello / enfiteusi (ed altre figure assimilate) non deriva sempre da rogito notarile, anzi è spesso vero il contrario. Si tratta di una materia molto delicata, nella quale la competenza tecnica del CTU deve essere affiancata da quella squisitamente giuridica del delegato alla vendita che deve prima di tutto comprendere di quale figura giuridica si tratti (spesso la denominazione in questi casi non è corretta, per via dei numerosi interventi legislativi), per poi valutare la perdurante efficacia della enfiteusi.
In una occasione, svolgendo accertamenti quale delegato alla vendita presso il Comune ove era sito l'immobile, rinvenii l'intervenuta affrancazione che altrove non risultava.
Ti allego uno Studio del Notariato, che certamente potrà esserti di aiuto.

Grazie 1.000, l'ho letto ma appunto l'argomento è assai difficile... Leggo che quindi si potrebbe anche usucapire, ma comunque è complicato.

Ti chiedo una cosa: posto che da visura ipotecaria "normale" (che forse copre circa gli ultimi 20 anni) non vi è nulla, come si fa secondo te a dimostrare della presenza di questo onere gravante sull'immobile?

Personalmente a volte sono riuscito a visionarlo solamente nella visura storica al catasto terreni (e non fabbricati), relativo quindi al lotto di terreno, che spesso ha cambiato numero di particella, quindi ho fatto diverse ricerche...

Posto che il catasto non è probatorio, mi chiedo cosa hanno in mano i concedenti, al fine di vantare questo diritto nei confronti dei livellari (ovviamente in questo caso non parlo di esecuzione immobiliare, ma di casi in cui in determinati paesi ci sono 3-4 famiglie che richiedono soldi in cambio dell'affrancazione del terreno)...

 

[Avv Luigi Polidoro]

La sussistenza della enfiteusi è stata rilevata in virtù di cosa?
Se risulta dalla documentazione catastale, è opportuno riscontrare la sua effettiva esistenza presso gli uffici comunali.