Acquisto fienile come prima casa

[H&F]

Acquistare l'immobile a destinazione abitativa consentirà di applicare l'imposta di registro sul valore catastale (acquisto da privato 3% prima casa, 10% acquisto non agevolato). Acquistarlo come fienile o box l'imposta viene calcolata sul valore commerciale dichiarato in atto.

Io lo sapevo, è aryen che fa un pò di confusione, fra prima, dopo ed imposte di registro prima casa. Mi sembra proprio uno di quei casi in cui un agente immobiliare od un consulente siano necessari per la compravendita.
E' la sequenza delle operazioni che sfugge al nostro amico aryen.
Il venditore non sembra interessato ad affrontare il cambio di destinazione d'uso per sè e senza impegno di aryen non lo farebbe.
Classico caso in cui serve il mediatore per dipanare la matassa.

 

[Wile]

Io lo sapevo, è aryen che fa un pò di confusione, fra prima, dopo ed imposte di registro prima casa. Mi sembra proprio uno di quei casi in cui un agente immobiliare od un consulente siano necessari per la compravendita.
E' la sequenza delle operazioni che sfugge al nostro amico aryen.
Il venditore non sembra interessato ad affrontare il cambio di destinazione d'uso per sè e senza impegno di aryen non lo farebbe.
Classico caso in cui serve il mediatore per dipanare la matassa.

Io avevo gia' predisposto un compromesso con cui io mi impegnavo ad acquistare l'immobile con clausola sospensiva l'ottenimento dei titoli abilitativi da parte della proprieta'. In pratica, al compromesso sarebbe stata versata una caparra tale da coprire i costi dell'ottenimento, compresi gli oneri, secondo un progetto da me approvato e controfirmato con scrittura privata. In caso di mancato ottenimento, la controparte mi avrebbe dovuto restituire la sola caparra (e una eventuale piccola penale, giusto per il tempo perso se cio' che mi voleva vendere in realta' non poteva ottenere cio' che prometteva), trattandosi di sospensiva (a tutto vantaggio del venditore, quindi, che non risultava inadempiente), se io recedevo con la caparra il venditore aveva gia' pagato le spese sostenute (e anche un p' di piu'), se dopo l'ottenimento dei titoli abilitativi il venditore recedeva avrebbe dovuto corrispondermi doppia caparra, come da normale compravendita. Gia' indicati termini delle volturazioni, del rogito e delle spese di mediazione. Praticamente "blindato".

Sottolineo il fatto che il compromesso l'ho dovuto stendere completamente IO (con alcune consulenze di amici del ramo), perche' l'AI non sapeva che pesci pigliare e come girare la cosa per garantire tutti (ma soprattutto il venditore), in modo poco professionale. Alla fine, adducendo la scusa che era "troppo complicato" (7 pagine di cui solo 3 di clausole, bastava leggerle, magari con l'assistenza del suo "amico" notaio che avrebbe dato un parere) ha rifiutato di presentare la mia proposta ed hanno proposto invece di fare tutto loro, senza firmare nulla e arrivare al compromesso sulla fiducia con gia' tutti i titoli ottenuti... e li' si sono fregati. Titoli non ottenibili. Tergiversando svariati mesi hanno imbroccato un tecnico comunale che gli ha tagliato le gambe.

 

[Abakab]

perche' l'AI non sapeva che pesci pigliare e come girare la cosa per garantire tutti (ma soprattutto il venditore), in modo poco professionale.

Probabile agente immobiliare inquadrato nei prestampati, di fatto poco mediatore nel vero senso del termine.

Io lo sapevo, è aryen che fa un pò di confusione,

Pensavo fosse una tua richiesta di chiarimento.

 

[Wile]

Probabile agente immobiliare inquadrato nei prestampati, di fatto poco mediatore nel vero senso del termine.

L'unico prestampato che mi voleva far firmare (e accidenti a me che non l'ho fatto... col senno del poi e 2 clausolette piazzate bene, se riuscivo a fargliele digerire in camuffa, mangiavo al proprietario una sostanziosa caparra...!!! Ma non era quella al momento la mia intenzione.) addirittura rimandava ad un preliminare. Un bel foglietto di carta straccia che non tutelava nessuno, tantomeno lui. E non c'e' stato verso di farglielo capire. Con la scusa che andava bene per un appartamentino da 2 soldi e non per una casa con sospensive da attuare gliel'ho fatto mettere via.

Perche' certi AI non ammettono di essere impreparati e si affidano a delle semplici consulenze tecnico-legali quando le cose diventano un po' diverse dal vendere un appartamentino da un costruttore a due fidanzatini in odor di nozze con suoceri al fianco con l'assegno tra i denti? Magari eviterebbero di dire caXXate e promettere cio' che non possono vendere... Meglio dire "Guarda, non lo so, adesso mi informo perbene" che fare figuracce dopo aver tergiversato inutilmente sperando che le cose si aggiustino da sole.

Comunque devo ringraziare i forum che seguo, dove almeno ci sono tecnici e AI finalmente competenti e disponibili, senza di voi sicuramente sarei incappato in una fregatura di proporzioni stellari.

 

[Abakab]

Perche' certi AI non ammettono di essere impreparati e si affidano a delle semplici consulenze tecnico-legali quando le cose diventano un po' diverse dal vendere un appartamentino da un costruttore a due fidanzatini in odor di nozze

. . è il limite di chi non si cala realmente nelle problematiche dalla clientela cercando di risolverle al di là degli standard.

Comunque devo ringraziare i forum che seguo, senza sicuramente sarei incappato in una fregatura di proporzioni stellari.

..dai di soprattutto Immobilio .. eddaiiiii !!!!!

 

[Wile]

..dai di soprattutto Immobilio .. eddaiiiii !!!!!

 

[H&F]

A Bologna ci sono ottimi Agenti Immobiliari, potevi coinvolgerne uno da parte tua, come mediatore di parte AIP (tipo CTP). Forse tu eri troppo coinvolto ed hai tirato la corda (7 pagine !!!!, di cui forse 5 superflue). Ad ognuno il suo "mestiere",.... sperando che lo sappia fare.

 

[Wile]

A Bologna ci sono ottimi Agenti Immobiliari, potevi coinvolgerne uno da parte tua, come mediatore di parte AIP (tipo CTP). Forse tu eri troppo coinvolto ed hai tirato la corda (7 pagine !!!!, di cui forse 5 superflue). Ad ognuno il suo "mestiere",.... sperando che lo sappia fare.

Di quelle 7 pagine 4 erano dei dati dell'immobile, dati delle controparti, accettazione proposta e privacy.
Le altre 3 erano semplicemente la trascrizione di tutte le condizioni di cui avevamo sempre parlato verbalmente, le condizioni progettuali, i tempi di pagamento e il rogito. Bastava leggerle e non era ne' piu' ne' meno del foglietto striminzito dell'AI dopo l'aggiunta di tutte le clausole indispensabili, i dati catastali dell'immobile che non fossero limitati al civico e i dati delle parti che non fossero nome-cognome-C.F.

Sono sempre piu' convinto che neppure loro fossero sicuri di cosa stessero vendendo (e a chi volevano venderlo). Un preliminare del genere non lasciava loro scappatoie, mentre la propostilla avrebbe vincolato solo me (ma garantito nessuno).

Forse una via di mezzo c'era, ma non me l'hanno proposta. A questo punto, dopo aver perso un anno ed accettato tutte le loro condizioni (che alla fine loro non sono riusciti a rispettare...), elaborato un progetto secondo le loro prescrizioni e vincoli urbanistici (rivelatisi poi inconsistenti) e messe nero su bianco (anche questo, lavoro loro), mi sembra di aver fatto il possibile.

Avevo gia' coinvolto un geometra se le cose fossero andate in porto.
Pagare 2 AI e 2 geometri mi sembrava veramente troppo...

 

[H&F]

Di quelle 7 pagine 4 erano dei dati dell'immobile, dati delle controparti, accettazione proposta e privacy.
Le altre 3 erano semplicemente la trascrizione di tutte le condizioni di cui avevamo sempre parlato verbalmente, le condizioni progettuali, i tempi di pagamento e il rogito. Bastava leggerle e non era ne' piu' ne' meno del foglietto striminzito dell'AI dopo l'aggiunta di tutte le clausole indispensabili, i dati catastali dell'immobile che non fossero limitati al civico e i dati delle parti che non fossero nome-cognome-C.F.

Sono sempre piu' convinto che neppure loro fossero sicuri di cosa stessero vendendo (e a chi volevano venderlo). Un preliminare del genere non lasciava loro scappatoie, mentre la propostilla avrebbe vincolato solo me (ma garantito nessuno).

Forse una via di mezzo c'era, ma non me l'hanno proposta. A questo punto, dopo aver perso un anno ed accettato tutte le loro condizioni (che alla fine loro non sono riusciti a rispettare...), elaborato un progetto secondo le loro prescrizioni e vincoli urbanistici (rivelatisi poi inconsistenti) e messe nero su bianco (anche questo, lavoro loro), mi sembra di aver fatto il possibile.

Avevo gia' coinvolto un geometra se le cose fossero andate in porto.
Pagare 2 AI e 2 geometri mi sembrava veramente troppo...

Non mi riferivo a più tencnici ( se uello era già bravo) ma proprio al un mediatore professionista, cioè uno che di professione sa chiudere una trattativa. Era una ipotesi senza mettere in dubbio le tue capacità giuridiche e dialettiche.
Ma le trattative si chiudono anche "contando e selezionando le parole".
4 pagine + 3 pagine possono impressionare.
Ciao

 

[ayren]

Dunque.. PROPOSTA ACCETTATA.
Il fienile è nostro.. o quasi.. diciamo che lo sarà al momento in cui il comune dirà si al cambio uso e ristrutturazione. Ma intanto questa è fatta.

Per quanto riguarda il problema prima casa dovremo, dopo il compromesso registrato, presentare scia a nome nostro e poi fare qualche lavoretto di modesta entità tipo suddivisione interna delle stanze e chiusure di porte e finestre.. poi accatastare, poi fare il rogito. Vi torna? questo è quanto mi ha detto il tecnico.