Comprare casa con ipoteca giudiziale

[Miciogatto]

se sa già che la casa a settembre andrà all'asta significa che sono già avanti ....
con il pignoramento – i beni vengono sottratti sottratti alla libera disponibilità del debitore vengono sottoposti al potere dell’ufficio esecutivo.

Ok Rosita.

È vero, il debitore deve astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni pignorati. E se lo fa, questi atti, se successivi al pignoramento, possono essere invalidati.

MA tutto questo non modifica il fatto che:

- il proprietario è sempre il proprietario fino al giorno in cui il bene non viene, eventualmente, aggiudicato

- non è detto che non abbia ancora la disponibilità, magari è pure stato nominato custode

- ma anche se avesse già consegnato le chiavi alla procedura è sempre lui il proprietario e come tale

- lui e solo lui può decidere di vendere
(almeno da un punto di vista formale, poi in pratica dipende se ci sono le condizioni, ovvero coprire i debiti, anche a seguito di transazioni, con tutti i creditori)

- può farlo anche con pignoramento in stato avanzato

Quello che non può fare è fare azioni con l'intento di " fregare" i creditori.

Quindi può vendere. Per assurdo, se trovasse un acquirente disponibile, potrebbe vendere anche senza cancellare il debito e il pignoramento. ( Il debito segue l'immobile, sarebbero problemi del terzo acquirente).

In genere, se ci sono i presupposti, si effettua la vendita chiudendo tutti i debiti, estinguendo la procedura, rogito.
Se resta qualcosa, al proprietario.

L'inizio di tutto questo può benissimo essere una proposta accettata.

 

[Miciogatto]

a sto punto, tanto vale aspettare e comprarla in asta

Dipende.

Dal punto di vista acquirente hai concorrenza in asta se il bene e' appetibile.
Se e' occupato potresti non disporne subito.

Dal punto di vista debitore magari meglio chiudere tutti i debiti (in seguito a transazioni) e tornare "pulito" e ti finanziabile in relativamente breve tempo.

Poi dipende dai casi.

 

[PyerSilvio]

se sa già che la casa a settembre andrà all'asta significa che sono già avanti ....
con il pignoramento – i beni vengono sottratti sottratti alla libera disponibilità del debitore vengono sottoposti al potere dell’ufficio esecutivo.

Pare che si avanzino ipotesi azzardate e premature.

Se il vincolo, posto dal decreto ingiuntivo, si riferisce limitatamente alle spese condominiali, il venditore, in concertazione con l'acquirente, che ha avanzato la sua proposta di acquisto, può andare a convenire con il condominio per stralciare il debito o pagarlo per intero, contestualmente all'atto definitivo.

In ogni caso a questo punto, in sede di rogito, l'ingiunzione dovrà essere rimossa, per consentire il trasferimento di proprietà che diversamente, non può avere luogo.

Quindi il bene, in quel determinato momento, viene ripulito dall'iscrizione pregiudizievole, assumendo quelle caratteristiche di normalità, necessarie in una compravendita.

Ecco che ora il bene è vendibile al prezzo di mercato corrente.

Di quanti soldi deve il venditore, a questo o quel creditore, non è questione che riguarda l'acquirente.

Il giudice del tribunale, che si occupa della procedura, non decide di per sè, a mandare all'asta o peggio ad esercitare il suo potere ad impedire una vendita.
Sarebbe un controsenso, considerato che la finalità della messa in asta, è quella di giungere alla vendita.

Che è invece l'errore grossolano che commette l'amministratore in questo caso.

Il giudice di merito, semplicemente, prende atto del consenso del creditore a revocare lo strumento ingiuntivo, che su istanza del creditore, può avvenire anche in assenza del pagamento, oppure di una parziale liquidazione.

Da effettuarsi contestualmente al rogito coi soldi ricavati dalla vendita.

 

[smoker]

Dal punto di vista debitore magari meglio chiudere tutti i debiti (in seguito a transazioni) e tornare "pulito" e ti finanziabile in relativamente breve tempo.

Hai mai sentito parlare di effetto purgativo della vendita forzata? colpo di spugna e via le ipoteche, inoltre ci sono meno rischi nel comprare all' asta che fare saldi e stralci con procedura esecutiva aperta.... magari firmi l' atto e nel frattempo interviene nella procedura altro creditore... cosa fai? in entrambi i casi ci sono i pro e i contro....

il solo far sopportare lo stress di questa procedura a neofita acquirente non lo vedo di buon occhio...

Smoker

 

[PyerSilvio]

il solo far sopportare lo stress di questa procedura a neofita acquirente non lo vedo di buon occhio...

Questo è verissimo.

 

[Miciogatto]

Hai mai sentito parlare di effetto purgativo della vendita forzata? colpo di spugna e via le ipoteche,

Vale solo per l'acquirente.

Se l'esecutato ha più debito che ricavo dall'asta, rimane debitore. Pensiamo al povero esecutato qualche volta.

inoltre ci sono meno rischi nel comprare all' asta che fare saldi e stralci con procedura esecutiva aperta....

I rischi vanno calcolati e gestiti. Poi, certo, non sempre l'operazione è fattibile. Basta saperlo e regolarsi.


Anche l'acquisto all'asta, se non sei consapevole di ogni piega possibile, non e' esente da rischi.

Per esempio esistono diritti impignorabili.
O un errore del CTU che scopri troppo tardi se non hai fatto da te le verifiche.

magari firmi l' atto e nel frattempo interviene nella procedura altro creditore... cosa fai?

Devi cautelari affinché questo non succeda, ovvio.

il solo far sopportare lo stress di questa procedura a neofita acquirente non lo vedo di buon occhio...

Sono d'accordo. Ma se l'acquirente vuole fare un affare questo il prezzo da pagare.

Ci saranno acquirenti più navigati che magari dopo pochi mesi rivenderanno l'immobile "ripulito" al neofita.

 

[milu70]

allora c è un po di confusione...io l ho saputo dall amministratore e ho avuto poi conferma dall agenzia e ieri sera dal notatio...ora parlando con il notaio lei ha verificati i debiti che ha con l amministrazione e logicamente mi ha detto che bisogna verificare di vedere se ci sono altri creditori prima di andare avanti..mi ha anche detto che occorre ,ettersi in contatto con l avvocato che segue la padrona della casa...riferito questo all agenzia stamattina sono stata richiamata da loro dicendomi che la banca gli ha concesso un ulteriore anno come tempo e che il debito con l amministrazione lo paghera poco alla volta e che i 100000 sono troppo pochi...ora sto cercando di mettermi in contatto con lamministratore xverificare se tutto cio è vero...che casino

 

[Miciogatto]

.ora sto cercando di mettermi in contatto con lamministratore xverificare se tutto cio è vero...che casino

Eh, te l' ho detto sopra:

- chi ti segue (agente o notaio o altro che sia) deve ben conoscere come fare in questi casi. Deve averlo già fatto altre volte. La materia è complessa e insidiosa.

 

[milu70]

ma infatti il notaio ieri sera è sta chiara...n mi sembra una stupida mi ha detto che x togliere il debito bisogna comunque andare in tribunale davanti aun giudice e comunque verificare che nn ci siano altri creditori...ora è capire se la proprietaria si è davvero messa d accordo con banca e amministrazione x risolvere il tutto o se mi stanno prendendo in giro...pero mi auguro di no anche xchè se nn fosse vero e a settembre le portano via la casa nn ci guadagnerebbe niente se la vendesse ora ci guadagnerebbe comunque

 

[Miciogatto]

ma infatti il notaio ieri sera è sta chiara...n mi sembra una stupida mi ha detto che x togliere il debito bisogna comunque andare in tribunale davanti aun giudice e comunque verificare che nn ci siano altri creditori...

Esatto: estinzione del pignoramento (possibile solo con l'accordo di tutti i creditori), quindi rogito. Tutto contestualmente, alla presenza di creditori tutti, giudice, te, notaio. Con spartizione degli assegni a chi di competenza, tanto a te importa il totale.

capire se la proprietaria si è davvero messa d accordo con banca e amministrazione x risolvere il tutto o se mi stanno prendendo in giro

Se gli accordi sono scritti chiedi di visionarli. Se non sono scritti ...