Proposta di acquisto accettata, ma il venditore ci ripensa

[acquirente]

A mio modesto parere si. Anche la proposta è vincolante e in caso di inadempienza (in questo caso del venditore) dopo la firma di accettazione, l'agenzia ti ritorna l'assegno e il venditore ti da 4mila euro sopra. Nulla di fatto e stop. La mia agenzia avrebbe agito così, e onestamente mi sembra anche corretto, non si fa perdere tempo alla gente, se ci ripensi e non ci rimetti nulla sarebbe una gran baggianata non credete? La proposta serve non solo a "fermare" la casa ma è un impegno vero e proprio pre-acquisto, non così tanto x fare.

Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 dice:
Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo.
Ne risulta evidente l’importanza della sentenza in commento, che consiglia di prestare la massima attenzione, in sede di trattative, al contenuto degli obblighi assunti (specie dalla controparte); se essi si sostanziassero nel mero impegno a concludere un ulteriore contratto preliminare, alla luce della sentenza in commento non ne sarebbe garantita la coercibilità (e neppure eventuali penali e/o caparre sarebbero sufficienti a tutelare la posizione della parte a favore della quale tali obblighi sono stati assunti).

 

[studiopci]

Quoto in pieno.

 

[acquirente]

e per finire.......................
preliminare del preliminare - nullo
"Preliminare del preliminare" e dolo omissivo
Diritto Civile
Un primo elemento di discussione è senza dubbio l'ammissibilità o meno del contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, il cd preliminare di preliminare.
La questione ampiamente dibattuta in dottrina e dalla più recente giurisprudenza, ha risvolti sia sul piano del diritto sostanziale che sul piano processualistico, soprattutto ai fini della tutela che l'ordinamento giuridico riconosce alla parte soccombente.
In una recentissima sentenza, la S.C. ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare (preliminare) e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.
"Preliminare del preliminare" e dolo omissivo

tanto anche dopo tutto questo.....................ci ritorneremo ancora..................

 

[ginettone]

Buona sera a tutti. Non sono un tecnico del ramo. Ho un quesito, credo attinente, legato purtroppo alla mia attuale esperienza.
Se una promessa di vendita sottoscritta da entrambe le parti riporta chiaramente:
a) dati catastali precisi, dati contraenti etc.
b) importo del "deposito cauzionale", incassato dal venditore
c) riferimento ad un contratto preliminare di vendita che dovrà avvenire entro e non oltre il.... con specifica dell'importo della "caparra confirmatoria" che verrà in quella sede liquidato
d) riferimento al rogito, che dovrà avvenire entro e non oltre il... con specifica dell'importo del saldo da versare in quella sede...
il venditore può ciononostante recedere nel lasso di tempo che precede il preliminare di vendita?
Ringrazio in anticipo della consulenza

 

[Silvio Luise]

b) importo del "deposito cauzionale", incassato dal venditore

cosa intendi quando asserisci " deposito cauzionale incassato dal venditore" l'eventuale assegno e' stato incassato?
Tecnicamente si tratta ,anche se la proposta e' strutturata diversamente da quella oggetto della discussione nei post precedenti, di preliminare di preliminare quindi potrebbe rivelarsi nullo il contratto .Ma in questi casi ,se il venditore ha incassato l'assegno del promissario acquirente ,e' chiaro che la volonta' delle parti era quella concludere l'affare ed in un eventuale giudizio credo che il giudice possa darti ragione .

 

[ginettone]

Scusa l'ingenuità. Il mio assegno è in mano al venditore, che non ha incassato, almeno sinora (la sottoscrizione della promessa di vendita è di ieri mattina). Mi è giunta però voce di ulteriori e molto concrete trattative in corso con un altro acquirente, molto al rialzo, e della intenzione del venditore di recedere, che non è mi stata però direttamente comunicata, dato il breve tempo intercorso. L'indiscrezione si spiega con il coinvolgimento di più agenzie... Che casino...

 

[elisa accardi]

a meno che, tu non abbia avuto a che fare un "agente" poco esperto, di solito le proposte d'acquito che vengono utilizzate sono pre-stampate e riportano delle voci importanti al fine di tutelare tutte le parti compresa la mediazione immobiliare:
innanzitutto devono essere irrevocabili con un periodo di efficacia che impegni il proponente acquirente, e dall'altro obblighi il venditore a rispondere pena la decadenza dei termini, l'assegno che viene lasciato in occasione della proposta di acquisto a mio avviso deve valere su due fronti: fin quando la proposta non viene accettata è un deposito gratuito infruttifero che il latore agente immobilaire tiene fin tanto che il venditore non sia a conoscenza ed accetti la proposta, quindi con l'accettazione diventa automaticamente caparra confirmatoria (tuteliamo entrambi le parti in caso di ripensamento).
anche la proposta di acquisto può essere studiata in questi termini, la dove si stabiliscono i tempi e modi di pagamento, la proposta di acquisto rimanne tale se si arriva al preliminare di vendita senza intoppi, ma dal momento in cui possano nascere dei problemi, tipo come quello successo a bantumi, allora la proposta deve riportare la clausola di proposta di acquisto - preliminare di vendita, cioè in caso di parte inadempiente, diventa preliminare di vendita, ecco salvati i diritti del venditore o acquirente e la mediazione dell'agenzia!!!!!!!!!!!!!!!! le mie proposte di acquisto sostanzialemte sono così e mi hanno aiutato in tutti i casi in cui una delle parti ci ripensavano.
ti consiglio comunque una consulenza legale seria!!!
in bocca al lupo
elisa

 

[Silvio Luise]

proposta di acquisto rimanne tale se si arriva al preliminare di vendita senza intoppi, ma dal momento in cui possano nascere dei problemi, tipo come quello successo a bantumi, allora la proposta deve riportare la clausola di proposta di acquisto - preliminare di vendita, cioè in caso di parte inadempiente, diventa preliminare di vendita, ecco salvati i diritti del venditore o acquirente e la mediazione dell'agenzia!!!!!!!!!!!!!!!

...alla luce di quanto scritto nei post precedenti , mi puoi spiegare bene questo passo. In particolare cosa significa una clausola di proposta di acquisto- preliminare di vendita ?

Aggiunto dopo 2 minuti :

..... gia' di per se la PIA se rimanda al rogito e' un preliminare ......ma inserire una clausola che in caso di inadempienza di una delle due parti diventi preliminare non mi torna......grazie

 

[Rossini1965]

Buonasera Bantumi
La proposta è un contratto a tutti gli effetti, la legge 39/89 che regola la mediazione immobiliare cita: "il contratto si conclude al momento che l'acquirente viene a conoscenza dell'avvenuta accettazione da parte del venditore".
Fatta questa doverosa premessa, ti rispondo, i 5.000 € sono stati versati come cauzione, il perchè non si sà, quindi proprio perchè diventavano caparra confirmatoria solo al momento del compromesso, il venditore può trovare una scappatoia e ripensarci.(brevemente non esiste per TE, il doppio della cifra versata).
Il venditore ha contattato l'agenzia dicendo di averci ripensato e l'agenzia ti a avvertito, a quale titolo ti chiedono le provvigioni non è anche in questo caso chiaro.
Una cosa è certa chi ha raccolto la tua proposta, non e sicuramente definibile un agente immobiliare, troppi errori importanti e troppa fretta a chiederti subito le provvigioni non dovute.
Comunque devi chiedere la restituzione dell'assegno versato e i danni e le spese che andrai a sostenere a causa della negligenza con cui il mediatore a curato l'affare, non tutelandoti nei confronti del venditore,( vedi proprio la cifra versata non come caparra ma come cauzione).
Ti sconsiglio la strada dell'esecuzione forzata del contratto, troppo costosa e tempi lunghi, puoi comunque utilizzarla come arma psicologica, paventandola come unica soluzione, dato "la presa per il c..." ricevuta.
Comunque auguri

 

[bantumi]

Ti sconsiglio la strada dell'esecuzione forzata del contratto, troppo costosa e tempi lunghi, puoi comunque utilizzarla come arma psicologica, paventandola come unica soluzione, dato "la presa per il c..." ricevuta.
Comunque auguri

Ti ringrazio molto per il consiglio .. credo sarà proprio questa la strada che prenderò ...